Современное состояние и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в РФ

В экономике страны особую роль играют вопросы изучения проблем банковского кредитования физических лиц, так как многочисленные статистические исследования показывают, что у каждого четвертого гражданина нашей страны есть кредит или кредитка, которыми он пользуется.

В нынешних условиях санкционирования плодотворность функционирования российской банковской системы может быть успешна лишь в случае эффективного развития рынка кредитования физических лиц[1, C.88].Важнейшим направлением в сегменте кредитования физических лиц является ипотечное жилищное кредитование.

Законодательной основой функционирования банковской системы, в целом, и рынка ипотечного кредитования в РФ, в частности, являются Федеральные законы №395-1 от 02.12.1990 (в ред. от 30.12.2021) «О банках и банковской деятельности» и № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.04.2021)

Закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подробно раскрывает права и обязанности банковских организаций, условия и требования для оформления кредитного ипотечного договора [2].

Порядок и условия оформления ипотеки регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о договоре, залоге недвижимости, праве собственности и титульном владении.

Порядок взыскания на объект недвижимости, в случае неисполнения обязательств заемщиком, регулируется нормами ГПК РФ и Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

В соответствии со статьей 1 Закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя».

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства (ст. 2 Закона №102-ФЗ).

Важным условием при ипотечном кредитовании является передача приобретаемой недвижимости в залог. Данное требование предусматривает любой ипотечный кредитный договор, действуя на основании ст. 6 ФЗ № 102. Закладная на предмет залога, в частности, объект жилой недвижимости, передается банку и находится там до полного погашения кредита.

Таким образом, ипотека представляет собой кредитную программу, предоставляемую банком под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья. Условия для получения такого кредита зависят не только от платежеспособности заемщика, но и от наличия у него дополнительного ликвидного имущества для обращения взыскания в случае кредитной задолженности.

В научной литературе существуют различные походы к проблеме определения ипотечного кредитования.

Ипотечный жилищный кредит – передача кредитором ссуженной стоимости заемщику на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилья в залог [3,C.102].

Ипотечный жилищный кредит – отношения, целью которых является приобретение жилья, в процессах предоставления кредитов, займов, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств участниками ипотечного жилищного кредитования, обращения взыскания на предмет залога и его реализация[4,C.186].

Ипотечное жилищное кредитование – это отношения по поводу доходного движения стоимости в сфере финансирования недвижимости, предоставленной в долгосрочный заем под залог земли, другого объекта недвижимого имущества или имущественных прав с сохранением за залогодателем права владения и пользования им на принципах возвратности, платности, срочности, дифференциации [5,C.324].

Таким образом, ипотечное кредитование – это процесс выдачи долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий в себя:

непосредственно кредитные отношения; операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов; в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований; сделки на рынке недвижимости

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

• -    заемщики – это физические лица, которые заключили договоры с банками или с юридическими лицами, и по условиям которых полученные денежные средства (кредит) будут использовать для приобретения жилья.

• -    продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, которое принадлежит им лично или же жилье других физических лиц по их поручению.

• -    кредиторы – банки и другие юридические лица, которые предоставляют ипотечные кредиты для заемщиков.

• -    операторы вторичного рынка ипотечного кредитования – это специализированные организации, которые осуществляют рефинансирование кредиторов.

• -    органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

• -    страховые компании – страховые компании, у которых имеется лицензия на осуществление определенного вида страхования.

• -    оценщики – юридические и физические лица, которые имеют право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений.

• -    риэлтерские фирмы – юридические лица, которые подбирают варианты купли-продажи для заемщиков и продавцов жилья.

• -    инвесторы – юридические и физические лица, которые приобретают ценные бумаги, которые обеспечены ипотечными кредитами.

Также особую роль в создании системы ипотечного жилищного кредитования населения играет государство. Государство определяет концепцию развития системы ИЖК и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм для социальной защиты заемщиков, создает необходимые институты для организации рынка кредитования и участвует в управлении ими [6, C. 65].

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

• 1)    предварительный этап – консультация клиента;

• 2)    сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

• 3)    оценка вероятности погашения кредита;

• 4)    принятие решения по кредиту (сумма, срок, процентная ставка, порядок погашения);

• 5)    заключение кредитной сделки;

• 6)    обслуживание кредитной сделки;

• 7)    закрытие кредитной сделки [7, C. 152].

Рассмотрим современное состояние и основные тенденции развития банковского сектора и, в частности сектора ипотечного кредитования в экономике РФ, основываясь на статистических данных Банка России, аналитической информации ведущих рейтинговых агентств РФ.

• В    таблице 1 представлена динамика количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредитыв РФ за период 2018 – 2022гг.

Таблица 1 – Количественные характеристики действующих кредитных организаций в России

Показатели	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	Отклон ение (+;-) 2022/ 2018	Темп прирос та, % 2022/ 2018
Действующие кредитные организации – всего, из них:	484	442	406	370	361	-123	74,59
Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные	350	318	280	260	243	-107	69,43

жилищные кредиты
- в % к количеству кредитных организаций всего	72,31	71,95	68,97	70,27	67,31	-5,00	-

Источник: По данным Банка России [8]

За период 2018 -2022г.г. число кредитных организаций сократилось на123 ед. или на 25,41%.

Тенденция по общему снижению числа кредитных организаций распространяется и на сегмент ипотечного кредитования – число кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты ежегодно сокращается.

Рынок ипотечного кредитования является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского сектора РФ.

Крупнейшими банками, предоставляющими ипотечные кредиты являются ПАО Сбербанк и Банк ВТБ (ПАО) на долю которых приходится более 70 % выданных ипотечных кредитов.

В целом, банки с государственным участием занимают лидирующие позиции по объему выдачи ипотечных кредитов. Что также является отражением общей тенденции развития банковского сектора РФ по укрупнению и доминированию банков с государственным участием в структуре банковской системы.

В таблице 2 представлены показатели характеризующие динамику показателей рынка ипотечного кредитования в РФ за период 2018-2022г.г.

По данным представленным в таблице можно сделать вывод, что на рынке ипотечного кредитования наблюдается устойчивый тренд по повышению основных показателей.

За период 2018 – 2021гг. значительно увеличивается число предоставленных ипотечных кредитов, однако за счет снижения объемов кредитования в 2022 г. – в целом снижение составило146202 ед. или 9,9%. При этом общий объем предоставленных кредитов увеличивается на 1798762 млн. руб. или на 59,6%.

Таблица 2 - Динамика показателей рынка ипотечного кредитования в РФ за период 2018-2022г.г.

Показатели	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	Отклон ение (+;-) 2022/ 2018	Темп роста, % 2022/ 2018
1. Количество предоставленных кредитов, единиц	1476376	1318305	1783280	1911650	1330174	-146202	90,10
2. Объем предоставленных кредитов, млн. руб.	3018157	2947864	4450046	5700375	4816919	1798762	159,60
3. Задолженность по предоставленным кредитам, млн руб.	6399125	7635233	9292031	11765807	13845378	7446253	216,36
в т. ч. просроченная, млн. руб.	64650	67174	74894	61816	57521	-7129	88,97
- в % к совокупной задолженности	1,01	0,88	0,81	0,53	0,42	-0,59
4. Средневзвешенный срок кредитования, мес.	195,5	214,1	219,4	243,5	275,5	80	140,92
5.Средневзвешенная ставка, %	9,6	-9,87	7,67	7,49	7,14	-2,46
6. Средний размер кредита, тыс.руб.	2047	2237	2496	2984	3626	1579	177,14

Источник: По данным Банка России [8]

Из рассмотренных показателей следует, что увеличивается средний объем предоставленных кредитов. Средняя сумма кредита увеличивается с 2047 тыс.руб. в 2018 г. до 3626 тыс.руб. в 2022 г. т.е. прирост составил 1579 тыс.руб. или 77,14%.Одновременно более чем на три года повышается средний срок кредитования – по состоянию на конец 2022 г. средний срок ипотечного кредита составлял 22,9 года. Прирост по сравнению с 2018 г. составил 80 мес. или 40,92%.

Важнейшей тенденцией является снижение средневзвешенной ставки по ипотечному кредитованию с 9,6% в 2018 г. до 7,14 по итогам 2022 г. (рисунок 1)

• ■    Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, %

Источник: по данным Банка России[8]

Рисунок 1 – Динамика средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам, %

Темп роста совокупной задолженности по ипотечным кредитам – удвоение (прирост на 116,36%) был значительно выше темпов прироста объемов кредитования. Общее увеличение задолженности составило 7446253млн.руб.

Основные показатели рынка ипотечного кредитования представлены на рисунке 2.

■ Объем предоставленных ипотечных кредитов, млн. руб.

■ Задолженность по предоставленным ипотечным кредитам, млн руб.

Источник: по данным Банка России[8]

Рисунок 2 - Динамика показателей рынка ипотечного кредитования в РФ за период 2018-2022г.г.

Наблюдается тенденция снижения просроченной задолженности которое составило 11,03% или 7129 млн.руб. т.е. удельный вес просроченной задолженности в структуре совокупной задолженности по ипотечным кредитам снижается и остается на уровне существенно ниже среднего процента просроченной задолженности в совокупном кредитном портфеле банковского сектора РФ.

На начало 2018 г. просроченная задолженность составляла 1,01%, а к началу 2023 г. снизилась до 0,42% совокупной ипотечной задолженности.

В целом, можно сделать вывод, что наблюдается устойчивая тенденция по увеличению объемов предоставленных ипотечных кредитов (при снижении их количества) и нарастание совокупной задолженности по ипотечному кредитованию, как в абсолютном выражении, так и в структуре кредитного портфеля банковского сектора РФ. При этом отмечается снижение просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

В целом, можно сделать вывод, что максимальный уровень развития рынка ипотечного кредитования достиг в 2021 г. В 2022 г. наблюдается снижение всех основных показателей развития рынка по сравнению к предыдущему года, что объясняется значительными изменениями макроэкономической ситуации в экономике РФ.

По мнению ряда экспертов, основными причинами роста ипотечного кредитования в 2018 – 2022 г.г. стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5%.

Важнейшее влияние на развитие рынка ипотечного кредитования оказывают действующие государственные программы льготного кредитования и поддержки рынка жилья в РФ.

В целом, анализ рынка ипотечного кредитования позволяет вывить следующие основные тенденции:

• -    Наблюдается устойчивая тенденция по значительному ежегодному приросту объемов выданных кредитов в стоимостном выражении;

• -    Отмечается устойчивая динамика снижения средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам (в 2022 г. средневзвешенная ипотечная ставка обновила исторический минимум и опустилась до 7,14 % вследствие динамики ключевой ставки и действия льготной госпрограммы).

• -    Снижение реальных доходов населения и рост цен на жилье привели к увеличению среднего размера ипотечного кредита и среднего срока кредитования.

• -    Существенное влияние на развитие рынка оказывают действующие государственные программы льготного кредитования и поддержки рынка жилья в РФ.

Таким образом, ипотечное кредитование является одним из лидеров по динамике прироста и является существенным фактором, обуславливающим и, в то же время, отражающим основные тренды развития банковского сектора РФ -повышение объемов кредитования.