Современное состояние системы ипотечного кредитования в России

Одним из основных показателей, характеризующих уровень жизни, является обеспечение населения жильем. Решение жилищных вопросов в России имеет особую значимость, учитывая сколько людей нуждается в решении данной проблемы. По статистическим данным на начало 2012 г. число семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия за год, составляет 6,7% к числу семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях[2]. Приведенные в пример цифры показывают низкий уровень обеспеченности населения жильем, недоступность, слабый механизм жилищного финансирования.

Таблица 1 – Объем выданных ипотечных кредитов

Источник: Официальный сайт АИЖК

Из существующих финансовых схем приобретения жилья наиболее распространенным является ипотечный кредит. В 2014 году было выдано 1 012 814 ипотечных кредитов на общую сумму 1 764 млрд рублей, что в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза – в денежном выражении (табл.1). За последние десятилетия в большинстве стран мира приобретение жилья в кредит стало не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и важнейшей сферой экономической деятельности, определяющую роль в которой играют банковские и другие финансовые институты, обеспечивающие необходимый приток капиталов в эту сферу [1, C.27].

Основными участниками системы ипотечного жилищного финансирования в России являются коммерческие банки, которые предоставляют заемщикам кредиты на приобретение, строительство жилья под залог кредитуемого или иного объекта недвижимости. Получателями денежных средств по кредиту являются продавцы, которые, как правило, вкладывают деньги также на покупку недвижимости или используют полученные средства в других целях, таких как открытие бизнеса, вложение в ценные бумаги, драгоценные металлы и т.д. При инвестировании в долевое строительство многоквартирных домов развивается деятельность строительной отрасли. Строительные компании имеют большую значимость для экономики страны в целом, так как они крупнейшие поставщики, заказчики, здесь занято большое количество работников, что, безусловно, очень сильно влияет на уровень занятости населения. Именно поэтому в силу последних событий, таких как санкции, снижения цен на нефть, ограничения на рынках капитала государством активно поддерживается первичный ипотечный рынок путем субсидирования процентной ставки.

«Коммерческие банки-заемщики (покупатели)-продавцы/строительные компании» представляют собой первичный рынок ипотечных кредитов. Но в системе ипотечного кредитования функционируют и другие финансовые институты. В первую очередь, следует отметить деятельность Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), который является оператором по формированию и развитию системы рефинансирования ипотечных кредитов, то есть вторичного рынка ипотечных кредитов. АИЖК должен выкупать у коммерческих банков права требования по ипотечным кредитам. Привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке ипотечных ценных бумаг является одной из ключевых задач АИЖК.

В 2014 году средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях составила

12,5%, что примерно соответствует уровню 2013 года. Вместе с тем, в декабре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 13,2%, а в январе 2015 г. – уже по ставке 14,2%, что является максимумом с конца 2010 года [3]. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам связаны с проблемами коммерческих банков по привлечению долгосрочных источников финансирования. Учитывая сроки и объемы ипотечных кредитов отечественные банки сталкиваются с проблемами ликвидности, высокими процентными рисками. В настоящее время инструментами банков по привлечению источников являются вклады физических и юридических лиц, межбанковские кредиты, продажа ипотечных активов – рефинансирование. При недостаточной развитости вторичного рынка ипотечных кредитов проблема для банков приобретает особую остроту. Возникает вопрос: «Что мешает в полной мере функционировать АИЖК, деятельность которой направлена на повышение доступности жилья путем рефинансирования ипотечных активов, развития рынка ипотечных ценных бумаг как механизма финансирования ипотечного жилищного кредитования и т.д.?»

Следует отметить, что в 2014 г. наблюдается значительный рост рефинансированных АИЖК ипотечных кредитов. В 2014 г. оператором вторичного рынка было куплено 186 239 шт. ипотечных кредитов на общую сумму 286 млрд руб. Это составляет 16,21% от общего объема выданных ипотечных кредитов в 2014 г. (табл. 2). Несмотря на увеличение совокупного объема ипотечных жилищных кредитов, рефинансированных АИЖК за прошедший год, показатели за период 2011-2013 годы достаточно низкие. Причиной тому является, прежде всего, негативное влияние мирового финансового кризиса и более высокие темпы прироста совокупной задолженности граждан по сравнению с темпами роста совокупного портфеля закладных по ипотечным кредитам ОАО «АИЖК».

Таблица 2 – Объем рефинансированных ОАО «АИЖК» ипотечных кредитов

Источник:         Официальный         сайт         АИЖК

Агентство само не выдает кредиты, в отличие от банков, а выкупает их у банков, тем самым повышая ликвидность их баланса. Финансирование агентство привлекает за счет выпуска ипотечных ценных бумаг. Несмотря на резкий рост рефинансированных АИЖК кредитов в 2014 г., нельзя не отметить, что в настоящий момент есть трудности для полного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов: недостаточно развитый российский рынок ценных бумаг, инвестиционная непривлекательность ипотечных ценных бумаг, слабое применение ресурсов пенсионной и страховой систем и т.д.

В решении проблем по финансированию долгосрочных ипотечных кредитов нельзя не обратиться к опыту зарубежных стран. В реалиях российской экономики наиболее привлекательным представляется применение такого инструмента, как «стройсберкассы». Система строительно-сберегательных касс, или Баушпаркассе-система (Bausparkasse), предлагает гражданам долгосрочные жилищные кредиты по фиксированной на весь срок кредита льготной процентной ставке.

В данной модели есть два периода: период накопления и период кредитования. В первый период участники накапливают денежные средства, делают периодические пополнения, итоговая сумма который в будущем используется как первоначальный взнос. Особенностью такого накопления являются пониженные процентные ставки по вкладу. Выгода для участников заключается в том, что они в дальнейшем переходят в период кредитования, где могут воспользоваться кредитами на приобретение и реконструкцию жилья или на индивидуальное строительство дома по ставкам, также пониженным по сравнению с рыночными ставками. Кроме этого, важной частью модели выступает поддержка со стороны государства в виде субсидирования, предоставляемой вкладчикам. Данную модель можно внедрить в механизм ипотечного кредитования российских банков. Это, в первую очередь, долгосрочное сотрудничество с клиентом, в котором банк продает ему выгодные для себя продукты.

Таким образом, в условиях кризиса, в особенности, падения покупательной способности граждан, принимаемых Центральным Банком мер, в целях укрепления национальной валюты, необходимым для развития рынка ипотечного кредитования считается организация бесперебойной работы механизма секьюритизации ипотечных кредитов, повышение привлекательности ипотечных ценных бумаг путем применения различных инструментов, а также внедрение новых программ, которые способствуют расширению ресурсной базы кредиторов.