Современные формы управления собственностью

Modern forms of ownership ’s management

Any pattern of ownership requires carefully thought out control system and users, acquiring the real estate, must choose the most effective from his point of view form of their property management. The modern methods of management are presented in the article (their pluses and minuses). And also dignities and most applied formal of property defects are indicated – TSZh.

Проблемы эффективного управления собственностью приобретают сейчас особую актуальность в связи с ростом объемов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, с усложнением его структуры, а также с появлением у собственников средств, которые они готовы выделять на профессиональное развитие и управление своими объектами.

На современном этапе преобразований в жилищной сфере к числу важнейших проблем относится неэффективность содержания и использования жилищного фонда. Во многом это связано с отсутствием подлинного участия населения в управлении своими объектами недвижимости. Региональным или местным властям по разным причинам не под силу контролировать качество предоставляемых жилищных, коммунальных и ремонтных услуг в каждом жилом объекте. Более того, только сами жильцы могут определить, какое именно соотношение цены и качества получаемых услуг является для них оптимальным. Отметим, до 1991 г. многоквартирные дома были собственностью государства, а жители этих домов – квартиросъемщиками. Государственные организации отвечали за обслуживание домов и придомовой территории, ремонт и устранение аварий, а жители вносили квартирную плату.

Все изменения произошли с процессом приватизации. С минимальными затратами на оформление квартиросъемщики получили свои квартиры в частную собственность. Став собственниками жилья, получили право не только проживать в квартире, но и совершать различные операции с недвижимостью. Также государство передало жителям в собственность не только квартиры, но и крыши, подвалы, лестничные клетки и инженерные коммуникации в доме, т.е. «места общего пользования», а после приватизации это стало именоваться «общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме». Это положение закреплено в нескольких федеральных законах, начиная с Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Данный факт, что собственникам принадлежит, кроме собственных квартир, и весь дом в целом, до сих пор не известен многим жителям. Таким образом, собственники квартир совместно за свои деньги должны обеспечить обслуживание и ремонт дома – так же, как это делают владельцы частных домов. Разница состоит только в том, что в многоквартирном доме жильцы должны принимать решения общим собранием собственников. Для того чтобы объединить всех собственников многоквартирного дома, придать этому объединению официальный статус самостоятельного юридического лица, как правило, создаются товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ).

Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации определяет, кто и как может управлять общим имуществом в многоквартирном доме. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о вы- боре способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то в силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом будет осуществляться управляющей компанией. Для этого орган местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №75, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Органы местного самоуправления должны обеспечить равные условия для управляющих организаций. Это способствует развитию конкуренции в данной сфере деятельности и соответственно влияет на качество предоставляемых услуг. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Заметим, что при выборе компании необходимо обращать внимание на наличие соответствующих документов, свидетельствующих о профессиональной квалификации: свидетельство Госстроя России о допуске компании в качестве органа по сертификации персонала в системе ЖКХ, сертификаты Госстроя (Росстроя) о соответствии предоставляемых услуг требованиям нормативных документов, лицензии Министерства энергетики РФ (Министерства промышленности и энергетики), аккредитация при министерстве ЖКХ.

Стоит отметить, что не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Как управлять, с чьей помощью содержать свои дома – все это решают сами собственники. Практика показала, что чем больше люди знают о делах ТСЖ, жилищного (жилищностроительного) кооператива, управляющей организации, чем шире у них возможности высказать свое мнение и повлиять на принятие решений, тем выше их доверие к ним, тем лучше собираются платежи и обслуживаются дома [1].

Законодатели определили, что собственники не только вправе, но и обязаны на общем собрании выбрать один из трех способов управления, установленных Жилищным кодексом:

• 1)    управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК);

• 2)    управление управляющей организацией – юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем;

• 3)    непосредственное управление собственниками помещений.

Недостаток и достоинства различных форм управления представлены на рис. 1. Целью таких форм правления, как ТСЖ или управление домом непосредственно собственниками помещения, является объединение собственников помещений для согласования интересов и принятия совместных решений относительно общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Главная задача ТСЖ состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее санитарное и техническое содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме. При этом у товарищества собственников жилья возникает право заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества, оказании коммунальных услуг, право определения сметы расходов и доходов на год, на основании которой устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника. Помимо этого ТСЖ имеет право предоставлять собственникам дополнительные услуги, если возникнет необходимость, пользоваться банковскими кредитами, рассчитываться по договорам с поставщиками услуг и работ, а также продавать, обменивать или сдавать в аренду имущество, принадлежащее товариществу.

В отличие от ТСЖ главная цель управляющей компании, как и у любой коммерческой организации, – получение прибыли. В ТСЖ плата за жилое помещение вносится на собственный банковский расчетный счет, полученные средства тратятся только на содержание дома, а не израсходованные средства остаются на счете для последующего ремонта дома, причем они не облагаются налогом на прибыль. У управляющей же организации не израсходованные (сэкономленные) средства используются по ее усмотрению, т.е. становятся средствами управляющей компании. Если рассматривать управление собственниками жилых помещений, то в данном случае каждый собственник самостоятельно оплачивает жилищно-коммунальные услуги, сбор денег с определенного собственника помещения на капитальный ремонт часто производится с риском потери всех средств, так как всякий контроль практически отсутствует, т.е. возможно злоупотребление собранными средствами их нецелевое использование. Исходя из этого можно сделать вывод, что для двух-, трех-, четырехквартирных домов удобнее выбрать третью форму правления, при которой собственники сами занимаются капитальным и текущим ремонтом, заключают договоры и так далее. Два других способа больше подойдут для многоквартирных домов. Причем преимущества имеет ТСЖ, так как это один из самых эффективных способов управления.

Рис. 1. Способы управления жилым домом

Преимущества управления ТСЖ:

• 1.    Деньги находятся на собственном банковском счете «Дома – ТСЖ», их расходование легче контролировать.

• 2.    Собственники сами принимают решение, какие функции управления и работы по обслуживанию они берут на себя, а какие заказывают.

• 3.    У собственников есть возможность выбрать исполнителей и подрядчиков на конкурсной основе.

• 4.    Созданная управляющая организация может обслуживать больше домов, чем раньше.

Достоинства ТСЖ:

• -    собственники самостоятельно принимают решения по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (вид и объем работ, способ их выполнения) на общих собраниях ТСЖ;

• -    средства собственников собираются на расчетном счете ТСЖ, и их целевое расходование контролируется членами ТСЖ;

• -    исполнители работ, услуг выбираются по конкурсу, организованному ТСЖ;

• -    конкуренция на рынке способствует снижению стоимости услуг, работ и повышению их качества;

• -    контроль объема и качества работ осуществляется ТСЖ (или управляющей компанией, если эта функция передана ей ТСЖ по договору);

• -    оплата работ и услуг производится со счета ТСЖ только при надлежащем выполнении подрядчиками условий договора.

Также члены ТСЖ имеют право самостоятельно заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также договоры об оказании коммунальных услуг. Соответственно следить за качеством обслуживания, техническим состоянием дома и работать с ресурсоснабжающими организациями. Но если среди жильцов не найдется никого, кто мог бы выделить время для работы в ТСЖ, то правление и его председатель могут передать функции по управлению, обслуживанию и эксплуатации дома профессиональной управляющей компании. При этом управляющая компания берет на себя функции исполнителя. По своему желанию собственники могут менять управляющую компанию, если не устраивают качество услуг, сроки выполнения работ или квалификация персонала. В конечном счете выбор формы управления остается за собственником жилья. В каждом способе есть свои плюсы и минусы. В любом случае эффективность системы управления домом будет зависеть не только от инициативы и желания самого собственника, но и от количества денег, которые он будет вкладывать в нее.