Современные риски инвестиционно-строительного проекта на разных стадиях жизненного цикла

Российский рынок недвижимости в последние годы стремительно развивается, все чаще начинают появляться новые застройщики с уникальными инвестиционно-строительными проектами. Не всем де- велоперам удается получится желаемую экономическую эффективность от капиталовложений в бизнес-проект или успешно его завершить.

Таблица 1. Плановые сроки ввода в эксплуатацию, тыс. м2 [1]

Реестр ввода в эксплуатацию	2021 год	2022 год	2023 год
План, тыс.м2	39 168	34 721	37 536
Факт, тыс.м2	32 139	29 503	29 639

Исходя из данных в таблице 1 можно сделать вывод, что происходят задержки в завершении проектов в назначенные сроки. Данная проблема заключается в том, что многие застройщики при анализе инвестиционной привлекательности проектов не проводят качественную идентификацию рисков, на каждой стадии жизненного цикла.

Жизненный цикл строительства объектов недвижимости включает в себя длительный срок реализации, большие финансовые вложения и множество участников процесса. Управление рисками является важным аспектом успешного выполнения проекта и достижение его целей. На каж- дой стадии жизненного цикла существуют свои риски, которые могут быть вызваны различными факторами, включая: политические, экономические, технические и социальные. Они могут сопутствовать увеличению стоимости, отклонению сроков строительства объекта.

Перед началом реализации инвестици-онного-строительного проекта, необходимо выявить риски на всех стадиях жизненного цикла, чтобы в дальнейшем минимизировать или исключить их. Существует процессный подход, позволяющий детально рассмотреть риски на всех процессах и определить вехи проекта.

Прединвестиционная фаза	Инвестиционная фаза
Разработка н детальная проработка концепции инвестнцнонно-стротельного проекта	Разработка проектной документации строительства объекта	Строительство объекта	Ввод и начало эксплуатации объекта строительства

Рис. 1. Стадии жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта

Прединвестиционная фаза включает в себя концептуальный процесс, который может быть связан с определенными современными рисками, включая:

• -    Концепцию планирования. На успех проекта влияет качественный маркетинг, благодаря ему проводится анализ размеров и оценка динамики изменений выбранного рынка недвижимости. Исследуются предпочтения целевых групп потребителей, стратегии конкурирующих девелоперов и изменение отрасли в целом. Также при планировании происходит предложение и расчет технико-экономических показателей будущего объекта строительства.

Недостаточное изучение процессов функционирования современного конкурентного рынка недвижимости, приводит к риску снижения эффективности ИСП.

• -    Финансовое планирование. Важнейший элемент в разработке строительного проекта, позволяющий распланировать финансовые операции на длительный срок,

спрогнозировать возможные риски и принять эффективные решения на прединве-стиционной фазе. Концептуальный процесс предполагает расчет CAPEX и OPEX, прогноз доходов проекта. В современной нестабильной экономической ситуации, сложно спрогнозировать будущие расходы и прибыль, так как происходит стремительный рост инфляции. В связи с этим изменяются цены на строительные материалы, оплату труда рабочих, недвижимость и арендные ставки. Финансисты при построении денежного потока, оценивают показатели эффективности с учетом предвиденных рисков исходя из анализа чувствительности.

Инвестиционное финансирование включает в себя собственные и заемные средства (инвесторские, кредитные) для реализации ИСП. На сегодняшний день стоит вопрос о нестабильной процентной ставки по кредитам.

Рис. 2. Ключевая ставка ЦБ [2]

Данные рис.1 свидетельствуют о том, что со второй половины 2023 года ключевая ставка начала стремительно увеличиваться с 7,5 до 16%. Начинающие застройщики при расчете инвестиционного планирования не учли риск повышения ставки на 8,5%. Из-за данной ситуации строительные проекты понесли дополнительные затраты на погашения процента по заемным средствам.

При выявлении рисков в финансовом планировании необходимо точно спрогнозировать и оценить внешние и внутренние угрозы на финансовом рынке.

В целом, концептуальный процесс жизненного цикла проекта является наиболее рискованным, поэтому важно проводить достаточное количество исследований и анализов, чтобы уменьшить риски и увеличить шансы на успех проекта. Завершающая веха концептуальной стадии – это принятие решений о реализации проекта.

Инвестиционная фаза начинается с разработки проектной документации. Еще на стадии концепции начинается сбор исходно-разрешительной документации, в дальнейшем параллельно продолжается вместе с проектно-изыскательскими работами. Рассматривая ЖЦ с точки зрения процессного подхода инвестиционностроительного проекта.

Главный риск современного застройщика на данном этапе функционирования проекта, происходит если проектная документация разработана и составлена по неактуальным нормативно-правовым документам.

Стадия ПИР заканчивается регламентированной процедурой «экспертиза», по итогам застройщик получает положительное или отрицательное заключение. Если проект не соответствует требованиям строительных норм и техническим регламентам, то государственная экспертиза после первой проверки выдает замечания. У заявителя до 10 рабочих дней на устранение их, после происходит повторное проведение процедуры. Она может повторяться более одного раза, что влечет за собой риск, связанный с дополнительными затратами, как денежными, так и временными.

Заключительный этапом проектной стадии, является окончательное формирование ИРД и получение документа, дающее право застройщику осуществлять строительство объекта. Данное разрешение выдается на весь срок застройки, установленной проектной документацией.

Стадия «строительство объекта» связана с рисками, которые могут быть вызваны неверным планированием сроков и бюджета, несоответствием строительных материалов и качеством выполнения работ.

Включает в себя следующие современные риски:

• -    Поставка и стоимость материала. Доставка и покупка строительных материалов сложный процесс, может создать дополнительные риски при строительстве.

Начиная с 2022 г. на рынке строительных материалов произошел сильный спад, 70% иностранных производителей ушли с отечественного рынка. Российским предпринимателям необходимо было в сжатые сроки наладить производство товаров-аналогов с похожими характеристиками. Так же в 2023 г. цены на строительные материалы выросли в среднем на 7-12%. Таким образом, девелоперам пришлось увеличить сроки реализации и бюджет ИСП, из-за сложившейся ситуации на рынке материалов в 2022-2023 гг.

Риск поставки и стоимости материалов можно минимизировать в процессе строительства, если при планировании бюджета в стоимость материалов заложить дополнительный % с учетом инфляции и спрогнозировать увеличение временных сроков на доставку материала.

• -    Качество технологии производства. Во время строительства производится приемка выполненных объёмов работ с соблюдением заявленных сроков, соответствующие проектной документации. Если произведенные работы ненадлежащего качества, подрядчик обязан устранить все недостатки, выявленные строительным контролем. Неопределенности в уровне ответственности и добросовестности исполнителя работ, у застройщика возникают временные риски проекта, а в дальнейшем затягивается процесс получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

На начальной стадии строительства необходимо провести оценку подрядчика по следующим критериям: продолжительность работы на рынке, квалификация персонала, наличие опыта по успешному выполнению работ сопоставимого характера и объема [3]. Грамотный выбор исполнителя снизит выделенные риски и увеличит успешность инвестиционностроительного проекта.

Процесс строительства заканчивается заключением о соответствии всем требованиям технических регламентов и проектной документации. При возведении соответствующего объекта проекту, заказчику необходимо контролировать сбор документов, которые подтверждают правильность выполнения работ, соблюдения технологии и сертификацию материалов. Это снизить риск получения отрицательного ЗОС.

Эксплуатационная стадия жизненного цикла проекта начинается после получения документа, дающее разрешение на ввод в эксплуатацию. Управление объектом разделяется на property и facility management. Благодаря профессионализму управляющей компании, доходность проекта увеличивается и производится качественный контроль работоспособности всех инженерных систем объекта. УК служит дополнительным связующим звеном между потребителями и девелопером.

Создается собственными силами застройщика или заключением управленческого договора с одной из компаний представленных на рынке услуг. Рациональный подход к созданию, выбору квалифицированной УК снижается риски управления и дополнительных затрат при эксплуатации здания.

Реализация продукции при процессном подходе начинается со стадии строительства. Современные изменения экономической ситуации в стране, инфляция или экономический кризис могут привести к снижению стоимости недвижимости или спроса на аренду, покупку. Девелоперу важно тщательно изучить и оценить дан- ные риски при финансовом планировании. Придумать подходы к снижению неблагоприятных экономических ситуаций, возникающих на стадиях строительства и эксплуатации, влияющие на успешность сделки и доходность инвестиций.

Финансирование начинается с проектной стадии, охватывая всю инвестиционную фазу проекта. На этом этапе заключаются необходимые соглашения и договоры о финансировании с инвесторами, кредитными организациями. Во время реализации проекта происходит получение денежных средств и их поэтапное распределение. Весь период ИСП происходит мониторинг и контроль над использованием финансовых ресурсов, а также над достижением запланированных показателей проекта.

Основной риски при финансировании, выход инвестора из проекта. Если вкладчик решает выйти из проекта до его завершения, представляет риск финансирования. Компания теряет доступ к средствам, необходимым для завершения проекта и это может привести к его приостановке или закрытию. Кроме того, выход инвестора оказывает негативное влияние на финансовую стабильность девелопера и ее возможность привлекать дополнительные средства.

Управление современным инвестиционно-строительным проектом является сложной и ответственной задачей, в процессе которого происходит планирование, организация, распределение ресурсов, а также контроль рисков. Продолжительность жизненного цикла проекта определяется девелопером и завершается, когда он выходит из него.

Таким образом, современные риски являются неотъемлемой частью любого ИСП и могут повлиять на его успешность. Они возникают из-за множества факторов, поэтому важно проводить тщательный анализ и оценку рисков. Застройщику необходимо быть готовым к возможным проблемам и иметь стратегию для их минимизации или урегулирования.