Современные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации

Введение. В нынешних условиях существования рыночной экономики сформированы благоприятные условия для покупки жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Рынок ипотечного кредитования играет главную роль в жизни населения [1]. Доходы населения Российской Федерации низкие, а стоимость недвижимости высокая, а это значит, что не все жители Российской Федерации имеют возможность покупать жилье.

Кроме того, ипотечное кредитование имеет важное значение для экономики самой страны, гарантирует связь между финансами населения, банков и предприятий строительной отрасли, направляя денежные ресурсы в реальный сектор.

Основная часть. Объем ипотечного рынка в Российской Федерации характеризуется таким показателем, как «объем выданных кредитов на недвижимость».

Далее проанализируем динамику объема выданных кредитов на недвижимость в месячном выражении за 2017-2018 гг., наглядная информация представлена на рисунке 1. На диаграмме видна устойчивая тенденция роста объема выданных кредитов в государстве. Можно сделать вывод, что в марте 2018 года кредитов было выдано на 172 813 миллиона больше, чем в предыдущем периоде прошлого года, почти в 2 раза. Однако объем выданных кредитов в феврале 2018 года снизился на 92,6 % по сравнению с январем 2018 года.

Рисунок 1 – Объемы ипотечного рынка России за 2017-2018 гг.

Показатели рынка жилой недвижимости с 2013 по 2017 год представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Показатели, характеризующие рынок недвижимости

	Зарегистрировано прав собственности физических лиц на жилые помещения, единиц	Зарегистрировано ипотеки жилых помещений. находящихся в собственности граждан, приобретенных за счет кредитных средств либо целевого займа, единиц	Выдано закла дных на жилые помещения, единиц	Количество предоставленных ИЖК, единиц	Средний объем ИЖК. тыс. руб.
2013 г.	9 768 589	922 5 34	399 396	825 039	1 641
2014 г.	9 696 212	1 105 143	454 176	1 012 814	1 742
2015 г.	9 069 938	789 371	247 053	699 510	1 661
2016 г.	8 374 828	855 635	265 747	856 555	1 720
2017 г.	7 959 673	990 999	155 543	1 086 951	1 860

Из представленных в таблице 1 данных можно сказать, что наибольшее количество зарегистрированных имущественных прав физических лиц на жилую недвижимость, по данным Росреестра, было в 2013 году, а в 2017 это количество снизилось на 18,52 %. В 2014 году наблюдался бум зарегистрированной ипотечной жилой застройки гражданами, приобретаемой за счет ссудных средств или целевого кредита. По мнению экспертов, на это повлияли следующие факторы: во-первых, девальвация рубля заставила людей вкладывать накопленные сбережения в стабильные активы - жилье, недвижимость, во-вторых, боязнь роста процентных ставок из-за событий на Украине в 2014 году. Так же за этот период было выдано 454 176 единиц ипотечных кредитов на жилые помещения, что на 298 633 единицы больше, чем 2017 году [2].

В 2017 году значительное число кредитов было выдано на программы рефинансирования ипотечных кредитов, в результате чего количество выданных жилищных ипотечных кредитов (ИЖК) увеличилось на 26,9% по сравнению с 2016 годом. Если в 2013 году объем ипотечных кредитов был ниже на 219 тыс. рублей. Рассмотрим динамику цен на рынке жилой недвижимости.

Таблица 2 - Динамика цен на рынке жилой недвижимости в Российской Федерации

	Средняя цена на рынке жилой недвижимости за 1 м2 общей площади, тыс руб.		Индекс цен на рынке жилья, в % к соответствующему периоду предыдущего года
	первичный рынок жилья	вторичный рынок жилья	первичный рынок жилья	вторичный рынок жилья
2013 г.	50,2	56,5	104,8	103,6
2014 г.	51,7	58,1	105,7	105,1
2015 г.	51,5	56,3	99,7	96,8
2016 г.	53,3	54,0	99,6	97,0
2017 г.	56,9	52,4	101,0	98,4

В среднем в Российской Федерации цены на вторичном рынке недвижимости за год, а именно с декабря 2017-го по декабрь 2018 года, выросли на 20,6 %, с 52,4 тысячи до 63,2 тысяч рублей за квадратный метр. Об этом говорится в исследовании онлайн-сервиса Domofond.ru.

Цены на недвижимость выросли в 77 регионах страны, и только в шести регионах - снизились. Рост в 5% превышен в 21 регионе и в семи регионах на 8% и более. Цены на вторичном рынке недвижимости начали расти после устойчивого снижения в 2018 году. В 2014 году цены на вторичном рынке жилья составили 58,1 тысячи рублей за квадратный метр, после чего цены на жилье упали на три года.

Подорожанию жилья способствовали два фактора:

• >    Осенью 2018 года началось подорожание ипотечных кредитов, которые падали в цене только несколько лет подряд.

• >    Реформа законодательства о долевом строительстве.

Эти факторы увеличили спрос на жилую недвижимость. Но не принципиально, так как доходы населения продолжали снижаться, а эмоционально - люди стали бросаться покупать жилье, опасаясь повышения ставок по ипотеке и цен на жилье.

Средняя цена на рынке жилой недвижимости за квадратный метр общей площади в 2019 году составила 64,8 тыс. руб.

В тоже время самое дешевое вторичное жилье - в Челябинской области, где средняя цена 30,4 тысячи рублей за квадратный метр. В Кемеровской области, несмотря на рост цен на недвижимость, ее цена составляет 32,8 тысячи рублей за квадратный метр. На третьем месте Алтайский край с ценами на вторичном рынке жилой недвижимости 35,4 тысячи рублей за квадратный метр.

А лидерами рынка жилой недвижимости, как ни удивительно, являются Москва и Санкт-Петербург, где цены на жилье растут. В Москве цены выросли на 9,1% и стоимость 1 м2 составило до 212,5 тысяч рублей, а в Санкт-Петербурге этот показатель увеличился на 12,52 % и цена за один метр квадратный составила 132,4 тысячи рублей.

В таблице 3 представлена сравнительная характеристика ипотечных кредитов в первом квартале 2019 года для таких округов Российской Федерации, как Центральный федеральный округ, Северо-Западный федеральный округ, Приволжский федеральный округ.

Таблица 3 - Сравнительный анализ отдельных округов Российской Федерации за первый квартал 2019 года

Федеральный округ	Объем полеченных физическими лицами-резидентами ипотечных жилищных кредитов, млн руб.	Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб.	В том числе просроченная задолженность, млн руб.	Объем досрочно погашенных заемщикам, млн руб.	Объем взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества, млн руб.
Центральный федеральный округ	204 764	2 035 881	27 484	78 838	716
Северо-Западный федеральный округ	82 557	834 068	6 556	29 230	244
Приволжский федеральный округ	114 226	1 275 872	10 133	36 259	148

Согласно представленным в таблице 3 данным, можно сказать, что лидирующую позицию по объему полученных физическими лицами-резидентами ипотечных жилищных кредитов занимает Центральный федеральный округ РФ он составляет 204 764 млн руб. это на 148,03 % больше по сравнению с СевероЗападным федеральный округом.

Самая низкая задолженность по ипотечным кредитам была у Северо-Западного федерального округа - 834 068 млн рублей. и 0,89% от этой суммы просрочено. Наименьшая сумма взыскания с заемщиков в результате продажи заложенного имущества в первом квартале этого года в Приволжском федеральном округе составила 148 млн рублей. Объем авансового погашения ИЖК заемщиками в Центральном федеральном округе был наибольшим и достиг 78 838 млн руб., наименьший - в Северо-Западном округе [4].

Более наглядно объем полученных физическими лицами-резидентами ипотечных жилищных кредитов представлен на рисунке 2.

Рисунок 2 – Объем полученных физическими лицами-резидентами ИЖК

Средневзвешенный период кредитования на начало текущего года составляет 186,4 месяца, а процентная ставка – 9,8 % годовых. На ипотечном рынке на начало 2020 года в России функционировала 561 кредитная организация, 410 из которых выдают ипотечные жилищные кредиты. В 2018 году количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты на территории Российской Федерации, так же составило 410 единиц. Это кредитные организации с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью в своей деятельности. К ним относятся крупнейшие банки страны, представленные в таблице 4.

Таблица 4 – Крупнейшие банки в Российской Федерации

Позиция в рейтинге	Банк	Рыночная доля
2	Сбербанк	51,20%
3	ВТБ	20,20 %
4	Газпромбанк	3,70%
5	Россельхозбанк	3,40%
6	Райффайзенбанк	2,80%
7	ДелыаКредит	2,80%

Лидирующими банками в РФ, выдающие ИЖК в настоящее время являются Сбербанк и ВТБ. У них не только большой опыт работы и широкий спектр услуг, но и сильная государственная поддержка. Это гарантирует клиентам надежность и компетентность в реализации всего процесса ИЖК (рис. 3.).

Каждый из перечисленных выше банков предлагает своим будущим клиентам как минимум пару вариантов получения ипотеки для улучшения жилищных условий. Условия кредитования различаются в зависимости от выбранного продукта [1].

Рисунок 3 - Рыночная доля крупнейших банков Российской Федерации

Параметры оформления ипотечных жилищных кредитов в крупнейших банках РФ в 2019 г. представлены в таблицах 5 и 6.

Таблица 5 - Ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья

Банк	Ставка. %	Первоначальный взнос (ПВ), %	Стаж. мес.	Возраст, лет
Сбербанк	9,1	15	6	21-75
ВТБ	9,2	20	3	21-65
Газпромбанк	10,2	10	6	20-65
Россельхозбанк	9,3	20	6	21-65

Так же следует отметить, что если при оформлении ИЖК в Сбербанке клиент отказывается от страховки +1 %, от электронной регистрации +0,1 % к ставке, +0,3 при покупке квартиры, выбранной не на домклик.ру.

В ВТБ, как и в Сбербанке, +1 % к ставке отказа от страховании, ставка 9,2 % если квартира больше 100 кв. м и от 10,1 % если квартира менее 100 м2. В Газпромбанке процентная ставка увеличивается:

• •    на 0,3 % для всех заемщиков, за исключением наемных клиентов Банка ГПБ (АО) или тех, кто покупает квартиру через компанию-партнера Банка / крупнейших застройщиков и агентств недвижимости - партнеров Банка ГПБ (АО);

• •    на 1,0%, если обязательства не обеспечены страхованием;

• •    на 0,3 % при первоначальном взносе менее 20 %.

При оформлении ипотеки на сумму более 3 млн руб. в Россельхозбанке ставка 9,2%, но +1 % к ставке за отказ от страховки.

Таблица 6 - Ипотечное кредитование на первичном рынке

Банк	Ставка, %	ПВ.%	Стаж, мес.	Возраст, лет
Сбербанк	7,6	15	6	21-75
ВТБ	92	20	3	21-65
Газпромбанк	10,2	10	6	20-65
Россельхозбанк	9.3	20	6	21-65

При взятии ипотеки в Сбербанке +1 % к ставке при отказе от страховки, +0,5 % если клиент не получает зарплату в банке, +0,8 % если заемщик не подтвердил доход.

При оформлении ипотеки в ВТБ +0,5 % к ставке, если размер первоначального взноса менее 20 %, +1 % к ставке за отказ от страховки, так же на первичное жилье, как и на вторичное жилье, применяется акция больше метров ниже ставка [3].

В Газпромбанке процентная ставка увеличивается +0,3 % для всех заемщиков, кроме зарплатных клиентов Банка ГПБ, +0,3 % для всех категорий заемщиков при первоначальном взносе менее 20 %, +1,0 % при отсутствии обеспечения обязательств в виде страхования.

В Россельхозбанке условия приобретения первичного жилья такие же, как и на вторичное жилье, они указаны выше.

Заключение. Следует отметить, что рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации за последние годы значительно развился. Положительной динамике способствовало снижение процентных ставок по кредитам, а также высокий спрос на недвижимость. Но не стоит забывать, что существуют негативные факторы, которые могут негативно повлиять на состояние рынка недвижимости в стране, эти факторы показаны в таблице 7.

Таблица 7 – Факторы, оказывающие негативное влияние на развитие ипотеки

Наименование фактора	Характеристика фактора
Дифференциация в стоимости жилья и доходах граждан	Данный фактор служит причиной развития ипотечного рынка, из-за низкого уровня доходов населения
Политическая ситуация в стране	Санкции против России
Государственная поддержка ипотечного кредитования	Реализуется несколько программ, связанных с получением льготной ипотеки, семейная ипотека, военная ипотека, ипотека молодым семьям, займы на строительство деревянного дома, материнский капитал

Чтобы снизить влияние негативных факторов, необходимо сделать следующее:

• >     Распределить программы ипотечного кредитования в соответствии с

уровнем жизни населения.

• >     Создавать специальные ипотечные проекты с государственной

поддержкой для граждан, находящихся в тяжелом материальном положении.

• >     Банковские институты должны выдавать ИЖК качественным заемщикам,

которые могут выполнить условия кредита [5].

Таким образом, рынок ипотечного жилищного кредитования в нашей стране характеризуется такими особенностями как: государственные банки лидируют в объеме выданных ИЖК, наибольшая часть ипотечных кредитов сконцентрирована в Центральном Федеральном округе, тенденция роста выданных кредитов, а так же снижение просроченной задолженности по выданным кредитам.