Сравнительный анализ правового регулирования аренды недвижимого имущества за рубежом (на примере Чехии, Хорватии, Польши)

Как и в России, во многих зарубежных странах институт аренды недвижимого имущества регламентируется кодифицированным актом гражданского законодательства. Рассмотрим его на примере Чехии.

Гражданский кодекс Чехии (далее – ГК Чехии)1 вступил в действие в январе 2014 г. и является относительно новым нормативно-правовым актом. Нормы, регламентирующие аренду недвижимого имущества, помещены в подраздел 2 «Специальные положения об аренде квартиры и дома» ГК Чехии.

Чешский законодатель особое внимание уделяет форме договора аренды недвижимого имущества. Так, согласно § 2237 ГК Чехии, договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме. Однако здесь же дается оговорка, что арендодатель не может ссылаться на недействительность договора аренды недвижимого имущества из-за несоблюдения письменной формы. Полагаем, что, устанавливая это правило, чешский законодатель стремится защитить арендатора как более слабую сторону договора аренды недвижимого имущества от злоупотреблений со стороны арендодателя.

Указанная оговорка – новшество гражданского законодательства Чехии. Согласно ранее действовавшему ГК Чехии 1964 г.2, несоблюдение письменной формы договора аренды недвижимого имущества влекло за собой его недействительность.

Другим важным нововведением в законодательном регулировании договора аренды недвижимого имущества в Чехии стало появление так называемой фактической аренды. Она регламентируется положениями § 2238 ГК Чехии. Данная гражданско-правовая норма предусматривает, что если арендатор добросовестно пользуется квартирой в течение трех лет, в пределах которых действует договор аренды, договор аренды считается заключенным надлежащим образом. В этом случае арендатор де-факто защищен на основании договора аренды недвижимого имущества точно так же, как арендатор, заключивший договор аренды недвижимого имущества в письменной форме.

Предмет договора аренды недвижимого имущества чешский законодатель раскрывает в § 2236 ГК Чехии. Согласно данной гражданско-правовой норме, предметом договора аренды недвижимого имущества признаются комната или набор комнат, которые являются частью дома, образуют жилое пространство и предназначены и используются в целях проживания.

Если арендодатель и арендатор заключили договор аренды нежилого помещения для проживания, то они несут обязательства таким же образом, как если бы было арендовано жилое помещение. В п. 2 § 2242 ГК Чехии уточняется, что арендодатель может договориться с арендатором о том, что квартира, непригодная для проживания, все же будет передана для проживания. Такая договоренность действительна только в том случае, если одновременно согласованы особые права и обязанности, вытекающие из особого характера предмета договора аренды, включая сумму и способ возмещения расходов на внесение необходимых изменений.

Чешский законодатель регулирует ситуацию, когда арендодатель и арендатор не согласовали в договоре время передачи недвижимого имущества в пользование. Так, в силу п. 1 § 2242 ГК Чехии, если не согласовано время, когда арендодатель должен предоставить арендатору квартиру, пригодную для въезда и проживания, арендодатель должен предоставить арендатору квартиру в первый день месяца, следующего за днем вступления договора в силу. В квартиру можно попасть, если арендатор получил ключи и если ничто не мешает ему получить доступ в квартиру.

Крайне интересным является подход чешского законодателя к решению вопроса о том, кого арендатор может заселять в арендуемую квартиру. Гражданский кодекс в данном случае уделяет внимание не только членам семьи, но и домашним животным.

Согласно п. 1 § 2272 ГК Чехии, арендатор имеет право принимать в своем доме кого угодно. Если арендатор заселяет в арендуемую квартиру нового члена своей семьи, он должен уведомить арендодателя об увеличении числа лиц, проживающих в квартире, без неоправданной временной задержки. Если арендатор не сделает этого в течение двух месяцев после заселения, будет считаться, что он серьезно нарушил свои обязанности.

Из п. 2 § 2272 ГК Чехии вытекает возможность предварительного включения в договор аренды условия об обязательности получения согласия арендодателя на заселение арендатором других лиц в арендованную квартиру. При этом чешский законодатель указывает, что данное правило не распространяется на близких для арендатора людей, а также случаи, которые заслуживают особого рассмотрения.

В п. 3 § 2272 ГК Чехии предусматривается, что арендодатель имеет право требовать, чтобы в арендуемой квартире проживало только такое количество человек, которое соответствует ее размерам и не препятствует проживанию всех них в квартире в обычных комфортных и гигиенически удовлетворительных условиях.

Право арендатора на размещение в арендованной квартире домашнего животного регламентируется в § 2258 ГК Чехии. В частности, в этой гражданско-правовой норме предусматривается, что арендатор может держать животное в квартире, если это не вызывает никаких трудностей относительно проживания у арендодателя или других жильцов. Если поселение животного в арендованной квартире влечет за собой необходимость увеличения расходов на содержание общих частей дома, арендатор обязан возместить эти расходы арендодателю.

Стоит отметить, что сосредоточение норм об аренде недвижимого имущества в кодифицированном акте гражданского законодательства является достаточно распространенным, но отнюдь не единственным возможным вариантом законодательного регулирования данного циви-листического института. В частности, в некоторых зарубежных странах законодатели разрабатывают специальные нормативно-правовые акты, посвященные аренде недвижимого имущества. Рассмотрим подробнее этот процесс на примере Хорватии.

В Хорватии договор аренды недвижимого имущества регулируется отдельным законом – Законом от 28 октября 1996 г. № 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 «Об аренде квартиры» (далее – Закон Хорватии «Об аренде квартиры»)1.

Предмет договора аренды недвижимого имущества (квартиры) раскрывается в ст. 2 Закона Хорватии «Об аренде квартиры». В данной гражданско-правовой норме предусматривается, что предмет договора аренды недвижимого имущества (квартиры) – это квартира, которая является набором комнат, предназначенных для проживания, с необходимыми боковыми комнатами, которые составляют единое закрытое здание и имеют отдельный вход. Кроме того, хорватский законодатель уточняет, что предметом договора аренды недвижимого имущества могут быть и другие помещения в здании, используемые арендатором (гаражи, прачечная, сушилка для белья и т. д.), и за их использование взимается отдельная плата.

Согласно ст. 3 Закона Хорватии «Об аренде квартиры» договор аренды квартиры обязывает арендодателя передать квартиру арендатору, назначив определенную арендную плату.

В отличие от ГК Чехии, в ст. 4 Закона Хорватии «Об аренде квартиры» устанавливается императивное требование к форме договора аренды квартиры. В частности, стороны должны соблюсти письменную форму договора, в противном случае он признается недействительным. Помимо этого, в ст. 5 Закона Хорватии «Об аренде квартиры» хорватский законодатель конструирует существенные условия договора аренды квартиры. В частности, таковыми признаются:

• 1)    реквизиты сторон;

• 2)    описание предмета договора аренды, т. е. квартиры или части квартиры, которая сдается в аренду;

• 3)    размер арендной платы и способ оплаты;

• 4)    расходы, подлежащие оплате в связи с проживанием в арендованной квартире, и способ их оплаты;

• 5)    информация о лицах, которые будут пользоваться квартирой вместе с арендатором;

• 6)    срок договора аренды;

• 7)    условия о содержании квартиры;

• 8)    условия об использовании общих помещений, общих частей здания и земли, прилегающей к зданию;

• 9)    условия о передаче квартиры.

Арендодатель и арендатор могут включить и другие условия в договор аренды квартиры, если они соответствуют Закону Хорватии «Об аренде квартиры».

В сравнении с ГК Чехии, в Законе Хорватии «Об аренде квартиры» устанавливаются более жесткие требования к возможности арендатора заселять других жильцов и домашних животных в арендованную квартиру. Так, хорватский законодатель закрепляет закрытый перечень лиц, которых арендатор может заселить в арендованную квартиру без получения согласия арендодателя. В соответствии с п. 4 ст. 19 Закона Хорватии «Об аренде квартиры» к ним отнесены: 1) супруг (супруга) арендатора; 2) дети арендатора; 3) родители арендатора; 4) лица, которых арендатор обязан содержать по закону; 5) лица, которые осуществляют необходимый уход за арендатором или другими жильцами арендованной квартиры. Все другие лица могут быть заселены арендатором только после получения согласия от арендодателя. Если такое согласие не получено по истечении 30 дней, исчисляемых с момента начала пользования квартирой другим лицом, то арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке. В отличие от ГК Чехии, право арендатора на поселение в арендованной квартире домашних животных в Законе Хорватии «Об аренде квартиры» не предусмотрено.

В некоторых зарубежных государствах используется комбинированный, или смешанный, подход к законодательному регулированию договора аренды недвижимого имущества. Иными словами, законодатели этих зарубежных стран предусматривают нормы об аренде недвижимого имущества и в кодифицированном акте гражданского законодательства, и в специальном нормативно-правовом акте. К таким зарубежным странам можно отнести Польшу.

В Польше основными нормативно-правовыми актами, регламентирующими аренду недвижимого имущества, являются Гражданский кодекс Польши (далее – ГК Польши)1 и Закон Польши от 21 июня 2001 г. «О защите прав жильцов, жилищного фонда муниципалитета и о внесении изменений в Гражданский кодекс» (далее – Закон Польши «О защите прав жильцов…»)2.

В ГК Польши положения о договоре аренды недвижимого имущества установлены ст. 680– 692. Польский законодатель регулирует здесь вопросы о субъектном составе договора аренды недвижимого имущества, правах и обязанностях по данному договору.

Интересно заметить, что польский законодатель в ГК Польши предусматривает специальную норму, которая посвящена ситуациям, когда арендаторами по договору аренды недвижимого имущества являются супруги. В частности, в соответствии с § 1 ст. 680.1 ГК Польши супруги являются арендаторами помещения независимо от существующих между ними имущественных отношений, если установление отношения аренды помещения, предназначенного для удовлетворения жилищных потребностей семьи, основанной ими, произошло во время брака. Согласно § 2 ст. 680.1 ГК Польши прекращение совместной собственности во время брака не приводит к прекращению совместной аренды помещения, предназначенного для удовлетворения жилищных потребностей семьи. Польский суд, применяя надлежащим образом положения об установлении в решении распределения имущества, может по уважительным причинам по требованию одного из супругов отменить совместность аренды помещения.

Закон Польши «О защите прав жильцов…» устанавливает повышенные гарантии защиты арендаторов по договору аренды недвижимого имущества, дополнительные права и обязанности сторон, не предусмотренные ГК Польши, а также правила увеличения и определения арендной платы и выселения арендатора из помещения. Согласно ст. 6b Закона Польши «О защите прав жильцов…» арендатор обязан поддерживать арендованное помещение в надлежащем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии, установленном отдельными правилами, и соблюдать домашний порядок. Арендатор также обязан заботиться и защищать от повреждения или разрушения части здания, предназначенные для общего пользования, в том числе пассажирские краны, лестничные клетки, коридоры, желоба, другие подсобные помещения и окрестности здания.

Закон Польши «О защите прав жильцов…» устанавливает дополнительные обязанности и на арендодателя. Например, в ст. 6 Закона предусматривается, что арендодатель обязан обеспечить бесперебойную работу существующих установок и оборудования, связанных со зданием, позволяющих арендатору использовать воду, газовое и жидкое топливо, тепло, электроэнергию, пассажирские краны и другие установки и устройства, являющиеся оборудованием арендованного помещения и здания, частью которого оно является. В обязанности арендодателя также входят: 1) поддержание в надлежащем состоянии, порядке и чистоте помещений и оборудования здания, используемых для общего пользования жителей; 2) проведение ремонта здания, его помещений и оборудования и восстановление предыдущего состояния здания, поврежденного, независимо от причин, за исключением тех ситуаций, когда арендатор несет ответственность за покрытие убытков, возникших по его вине; 3) осуществление ремонта помещения, ремонта или замены установок и элементов технического оборудования.

Проведенное исследование позволяет сделать вывод о существовании трех подходов зарубежных законодателей к правовому регулированию аренды недвижимого имущества: 1) сосредоточение норм об аренде недвижимого имущества в кодифицированном акте гражданского законодательства; 2) закрепление положений об аренде недвижимого имущества в специальном нормативно-правовом акте; 3) использование комбинации норм кодифицированного акта гражданского законодательства и специального нормативно-правового акта при регулировании аренды недвижимого имущества.

Перспективы дальнейшего изучения данной темы видятся в возможности применения результатов исследования при преподавании учебной дисциплины «Гражданское право» студентам вуза, что позволит, во-первых, использовать данные настоящего исследования в рамках изучения международных правовых актов, а во-вторых, сравнить содержание и правовые аспекты зарубежных нормативных актов с российскими.