Сравнительный анализ условий ипотечного кредитования в коммерческих банках г. Калуги

Ипотечное кредитование — это долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. При этом в качестве залога, как правило, выступает, вновь покупаемое жилье. Однако можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

Ипотека — это залог недвижимого имущества [1].

В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, среди которых большая часть – это коммерческие банки г. Москвы.

Согласно рейтингу ипотечных банков, представленному Аналитическим Центром по ипотечному кредитованию и секьютиризации (созданным компанией ООО «Русипотека»), ведущими ипотечными банками, по данным на первое полугодие 2016 года, являются: ПАО «Сбербанк России», ПАО «Банк ВТБ 24», АО «Российский сельскохозяйственный банк» (АО «Россельхозбанк»), АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» (АО «ДельтаКредит»), АО «Газпромбанк», ВТБ Банк Москвы, АО «Райффайзенбанк», ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики (ПАО «АКБ «Связь-Банк»), Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк», ПАО. В данном перечне ипотечные банки представлены в порядке убывания объема выданных ипотечных кредитов [2].

В Калуге работают 35 банков, среди которых занимаются ипотекой следующие: ПАО «Бинбанк», ПАО «Банк ВТБ 24», АО «Газпромбанк», ООО КБ «Калуга», АО «КОШЕЛЕВ-БАНК», ПАО «Межтопэнергобанк»,

ПАО «Московский Индустриальный банк», ОАО Национальный Банк «Траст», АО «АКИБ «Образование», АО «ОТП Банк», ПАО «Промсвязьбанк», АО «Райффайзенбанк», ПАО «Росгосстрах Банк», АО «Россельхозбанк», ПАО «АКБ «Российский Капитал», АО «АБ «Россия», ПАО «Сбербанк России», ПАО «Транскапиталбанк» (ТКБ), АО «АКБ «Фора-Банк», ПАО «Банк «Югра», АО «ЮниКредит Банк», ПАО «АКБ «Связь-банк».

Важным критерием при выборе банка является его форма собственности. Из вышеперечисленных банков государственную форму собственности имеют лишь 6: ПАО «Банк «ВТБ 24», АО «Газпромбанк», АО «Россельхозбанк», ПАО «АКБ «Российский Капитал», ПАО «Сбербанк России» и ПАО «АКБ «Связь-банк» [3].

Ипотечные кредиты классифицируются по нескольким признакам. В рамках данного исследования рассмотрим приобретение первичного жилья - квартиру в новостройке. Стоимость квартиры составляет 2 600 000 руб. Рассмотрим предложения калужских банков и выберем наиболее подходящий вариант.

ПАО «Банк «ВТБ 24» предлагает ипотеку «Новостройка» сроком до 30 лет, сумма кредита составляет 600 000—60 000 000 (до 85% стоимости приобретаемой недвижимости). Основная ставка по кредиту 13,1-15,95% (+ 1 п.п. без личного и/или титульного страхования; - 0,25 п. п. при покупке жилья у партнеров банка (список необходимо уточнять в банке)). Минимальный взнос - 15% [3].

Учитывая заданные условия, следует отметить, что ставка кредита составит 13,10%. Первоначальный взнос - 400 000 руб. Таким образом, сумма ипотечного кредита составит 2 200 000 руб. Сумма ежемесячного платежа, учитывая дисконтирование, составляет 24 508 руб. Общая сумма выплат за 30 лет составит 8 816 590 руб., а переплата - 6 616 590 руб.

АО «Россельхозбанк» предлагает ипотеку «Ипотечное жилищное кредитование» сроком до 30 лет, сумма кредита составляет 100 000—20 000 000 (до 80% стоимости квартиры на первичном рынке недвижимости (новостройка); до 100% стоимости недвижимости с учетом материнского (семейного) капитала; до 90% стоимости приобретения / строительства объекта недвижимости молодым семьям (до 80% стоимости приобретаемой квартиры в новостройке). Основная ставка по кредиту - 12,9—13,9% (+ 0,5 п. п. до регистрации ипотеки при приобретении жилья на первичном рынке; + 3,5 п. п. при отсутствии личного страхования). Минимальный взнос – 15% [3].

Если выбрать для предоставления кредита АО «Россельхозбанк», то первоначальный взнос составит 400 000 руб. Аналогично рассмотренному ранее случаю, сумма кредита составит 2 200 000 руб. Ставка по кредиту – 13,90%. Срок предоставления кредита – 30 лет. Таким образом, ежемесячный платеж – 25 893 руб. общая сумма выплат составит 9 312 831 руб., а переплата за 30 лет – 7 112 831 руб.

Банк ПАО «АКБ «Российский Капитал» предлагает ипотеку «Классический» сроком на 1 год—25 лет, сумма кредита – от 500 000 (до 80% стоимости приобретаемой квартиры либо доли/комнаты в квартире. Основная ставка по кредиту составляет 13,5% (- 0,5 п. п. для клиентов социально-значимых профессий (критерии необходимо уточнять в банке); + 0,5 п. п. для ИП; + 3,5 п. п. без личного/титульного/личного и титульного страхования; - 0,5/1/1,5 п. п. при уплате единовременного платежа по программе "Ставка ниже" в размере 1/2,5/4% от суммы кредита). Минимальный первоначальный взнос – 20% [3].

Для данного банка при заданных условиях процентная ставка составит 13,5%, срок погашения кредита – 25 лет. Первоначальный взнос – 520 000 руб., а сумма кредита составит 2 080 000 руб. Ежемесячный платеж составит 27 761 руб. Переплата за 30 лет – 7 237 294 руб.

Предлагаемые варианты АО «Газпромбанка» не удовлетворяют заданным критериям, поэтому не будем его рассматривать в качестве альтернативного варианта.

ПАО «Сбербанк России» предлагает ипотеку «Молодая семья (специальные условия)» сроком до 30 лет, сумма кредита – от 300 000 (до 80% стоимости залоговой недвижимости). Основная ставка банка – 10,75— 13,5% (10,75%-12% годовых в зависимости от первоначального взноса и срока кредита для семей с 3-мя и более детьми; 11-12% годовых - для семей с 2-мя детьми; 11,5-13,5% годовых - для семей без детей, с 1 ребенком). Минимальный первоначальный взнос составляет 20% [3].

Учитывая, что на данный момент в семье нет детей, берем ставку 13,5%. Сумма первоначального взноса составит 520 000 руб. Кредит предоставляется сроком на 30 лет. Сумма ипотеки составляет 2 080 000 руб. Учитывая дисконтирование, получаем, что ежемесячный платеж составит 23 825 руб. Общая сумма выплат за 30 лет составит 8 569 756 руб., а переплата за 30 лет – 6 489 756 руб.

ПАО «АКБ «Связь-банк» предлагает ипотеку «Новостройка без дополнительного обеспечения» сроком на 3 года—30 лет. Сумма кредита составляет 400 000—30 000 000 (до 80% стоимости приобретаемой недвижимости). Основная ставка банка – 13,5—15,75% (14,5-15,75% годовых - на период строительства и до государственной регистрации права собственности; 13,5-14,75% годовых - после государственной регистрации права собственности; + 1,5 п. п. без личного страхования). Минимальный первоначальный взнос составляет 20% [3].

В этом банке при заданных условиях ставка по кредиту составит 14,75%, первоначальный взнос – 520 000 руб. Аналогично рассмотренным случаям, сумма самого кредита составит 2 080 000 руб. Приобретая кредит на 30 лет, ежемесячно платить нужно 25 881 руб. Общая сумма выплат за 30

лет составит 9 202 205 руб. Таким образом, переплата за весь срок составит 7 122 205 руб.

Подведем итоги. Чтобы нагляднее представить полученные результаты, систематизируем их в итоговую таблицу 1 и сделаем необходимые выводы.

Таблица 1 – Сравнительный анализ ключевых показателей ипотечных банков г. Калуги, необходимых для выбора наиболее выгодного варианта предоставления кредита

Ипотечный банк	Ставка по кредиту, %	Сумма ежемесячного платежа, руб.
ПАО «Банк «ВТБ 24»	13,10	24 508
АО «Россельхозбанк»	13,90	25 893
ПАО «АКБ «Российский Капитал»	13,5	27 761
ПАО «Сбербанк России»	13,5	23 825
ПАО «АКБ «Связь-банк»	14,75	25 881

Проанализировав таблицу, стало видно, что из рассмотренных вариантов предоставления кредита наименьшая ставка у ПАО «БАНК «ВТБ 24» – 13,1%, при этом сумма ежемесячного платежа составляет 24 508 руб. У ПАО «Сбербанк России» при ставке 13,5% ежемесячный платеж составит 23 825 руб., что ниже, чем у ПАО «Банк «ВТБ 24». У остальных 3-х банков ставка по кредиту и ежемесячный платеж выше.

Таким образом, принимая во внимание такие критерии, как ставка и сумма кредита, минимальный первоначальный взнос, особые условия увеличения ставки банка и предоставления кредита, репутацию самого банка и подверженность экономической и политической нестабильности, сумма ежемесячного платежа, можно сделать вывод, что наиболее выгодным является ипотека в ПАО «Сбербанк России» «Молодая семья».

Также следует учесть тот факт, что ПАО «Сбербанк России» входит в лидеры ипотечных банков России и успешно развивается в течении многих лет на мировом рынке. Нельзя не обратить внимание на тот факт, что проблема поиска жилья стоит особенно остро у молодежи, которая после высших и средних специальных учебных заведений активно занимается этим вопросом. Предоставление дополнительных льгот от ПАО «Сбербанк России» является большим преимуществом при выборе ипотечного кредита.