Стоимость замещения объекта оценки

Объекты недвижимости могут оцениваться различными видами оценки и иметь несколько оценочных стоимостей. Стоимость объекта недвижимости зависит от интересов покупателя объекта и рынка недвижимости. Деятельность субъектов оценочной деятельности направлена на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, при этом субъектами оценочной деятельности могут выступать как юридические, так и физические лица с одной стороны, и потребители их услуг с другой стороны [3].

Стоимость замещения предполагает расходы в текущих ценах на строительство здания, которое имеет эквивалентную полезность с объектом оценки, но, в свою очередь оно построено из новых современных материалов, и соответствует новым стандартам качества, в современном архитектурном стиле и современной планировкой, содержит новое оборудование и дизайн. Следует иметь в виду, что стоимость замещения, как правило, используется в оценке, если она меньше стоимости восстановления (отражает наличие одного из видов функционального устаревания), или невозможно восстановить документацию (информацию) [1].

Стоимость восстановления объекта недвижимости предполагает затраты в текущих ценах на строительство его точной копии, с использованием точно таких же материалов, конструкций, строительных стандартов, дизайна, с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и у объекта недвижимости, которые воплощают в себе все недостатки архитектурных решений и «несоответствия», таким образом определяя наличие функционального устаревания. При использовании затратного подхода в оценке применяется стоимость воспроизводства. Стоимость воспроизводства представляет собой вид оценочной стоимости коррелирующий со стоимостью восстановления, однако в отличие от ситуации с переоценкой в данном случае процедуру начисления износа выполняет не бухгалтер, а оценщик оценочными методами.

При расчете стоимости восстановления (воспроизводства) дополнительно учитываются не учтенные при составлении сметы нового строительства косвенные затраты (на предпродажную подготовку или на «доведение» объекта до начала использования по назначению) и предпринимательская прибыль (прибыль внешнего инвестора).

Существует тенденция отнесения стоимостей воспроизводства (замещения) в разряд затрат с целью, по-видимому, более точного отражения перевода этих терминов. Однако затраты в оценке следует дифференцировать в зависимости от того, кто их производит, так как они при этом формируются по-разному для различных субъектов рыночных отношений, и различаются структурно, что важно учитывать при проведении оценочного анализа:

• -    Производитель объекта оценки. Затраты для производителя -затраты на создание объекта – включают затраты на производство и реализацию продукции предприятия.

• -    Приобретатель (инвестор, потребитель) объекта оценки

В ФСО-1 даны следующие определения:

• -    Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

• -    Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки» [2].

Таким образом, затраты на воспроизводство являются частным случаем затрат на замещение для ситуации, когда при оценке затрат в затратном подходе объект оценки моделируется своей точной копией, то есть абсолютным аналогом, имеющим характеристики, идентичные характеристикам объекта оценки.