Стойка века

в пополнении предложения заинтересованы не столько покупатели, сколько девелоперы. Конечно, если им нужно развивать бизнес.

Вопреки распространяемому многими профессиональными игроками рынка мнению, что в столице наблюдается дефицит предложения жилья для свободной продажи, аналитики считают, что даже на фоне снижения в последние годы общего объема ввода жилья на коммерческий рынок квартир меньше поступать не стало. В течение последних трех лет столичный стройкомплекс равномерно выдает в коммерческую продажу по 2 млн. кв. м жилья в год, остальное идет на социальные нужды: просто в 2008 году на муниципальные программы приходилось более 1 млн. кв. м, а в прошлом и в завершающемся годах — по 700–800 тыс.

По мнению экспертов RWAY , за предыдущие годы скопился достаточно большой объем инвестиционных квартир (не менее 2,5 млн. кв. м). Плюс ко всему часть спроса перетекла на более дешевые областные новостройки.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood : «Вопреки ожиданиям, в 2010 году дефицита предложения не наблюдалось ни в одном сегменте. Рынок постепенно пополнялся новыми предложениями во всех секторах, однако основной объем нового предложения приходится на проекты экономкласса». Только по итогам III квартала этого года, например, объ-

Артем ЭЙРАМДЖАНЦ, первый вице-президент ГК ПИК:

ем предложения на московском рынке жилья экономкласса увеличился на 50% и составил около 160 тыс. кв. м (данные исследования компании Blackwood ).

На сегодня имеющегося предложения достаточно для удовлетворения платежеспособного на жилье является как рост количества новостроек в Москве и Московской области, так и появление более выгодных для клиентов ипотечных программ в крупнейших российских банках с государственным участием, в первую

«Рынок жилой недвижимости в сегменте экономкласса продолжает восстанавливаться. Объем реализации по договорам с физическими лицами в III квартале этого года вырос более чем в три раза по сравнению с аналогичным пе-

риодом прошлого года. Причиной этого на фоне неудовлетворенного спроса

очередь в Сбербанке. В среднем в ГК ПИК доля продаж квартир с использованием ипотечных кредитов увеличилась с 3% в I квартале до 9% в III квартале 2010 года. Среднее количество квартир, реализуемых в ГК ПИК за один рабочий день, увеличилось с 4,8 шт. в 2009 году до 16,2 — в этом».

покупательского спроса и, вероятно, даже с избытком, так как, согласно наблюдениям экспертов, радужная картина с активизацией продаж на рынке в первом полугодии и частично в начале III квартала этого года сменилась спадом (см. график 1).

Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY : «Согласно официальным данным Росреестра по г. Москве, количество сделок на рынке продажи жилья столицы за январь–август этого года выросло почти на 70% (с 32 266 в конце 2009 года до 54 548 на 1 сентября 2010 года). При этом за август в столице было совершено 6530 сделок, что на 17% меньше показателей июня, но на 42% больше показателей августа прошлого года. В сентябре было зарегистрировано на 23% меньше сделок, чем в июле, и на 7% меньше, чем в августе. В целом по итогам III квартала нынешнего года количество покупок сократилось на 19% по сравнению со II кварталом. Примерно на треть снизились объемы ипотечного кредитования».

Отмеченные статистикой высокие официальные показатели деловой активности первых шести месяцев уходящего года глава RWAY объясняет несколькими причинами.

На первичном рынке стимулом для реализации отложенного спроса послужило массированное информационное давление профессиональных участников рынка, в том числе и аналитиков рынка В2С, на тему, что цены достигли дна, и дальше все будет только дороже. Значительную долю платежеспособного спроса новостройки получили благодаря не столько восстановлению рынка жилья, сколько продолжению кризиса, перешедшего в латентную (скрытую) фазу, вызвавшую перемещение интересов наиболее обеспеченных домохозяйств с фондового рынка на рынок недвижимости из-за неприемлемой величины рисков на первом.

Жизнь на вторичном рынке (об этом свидетельствуют и данные большинства крупных риелторских агентств) продолжается в основном за счет альтернативных сделок (обмена и съездов–разъездов родственников).

Наибольшие объемы покупок на рынке совершали, по мнению Александра Крапина , представители выгодоприобретателей кризиса, в том числе связанные с бюджетной сферой, то есть чиновники высшего эшелона власти, которые через подконтрольные государству банки (а на 57% банки принадлежат государству) скупали недвижимость.

Значительная часть потенциального спроса вынужденно «перетекает» на рынок аренды жилья, так как на прямую покупку, даже с участием ипотеки, у граждан недостаточно денег.

О явном и скрытом

Снижение средней цены предложения на рынке новостроек в период с осени 2008-го по осень 2009 года составило 36% (данные Blackwood). Рост средней цены на первичном рынке с момента достижения «дна» осенью 2009 года составил чуть более 5% (см. график 2). Константин Ковалев: «На сегодня средний уровень цен на рынке новостроек ниже докризисного уровня примерно на 30%, в сегменте элитных новостроек — на 14%. В отличие от кризиса 1998 года восстановление идет существенно меньшими темпами, хотя тогда рынок просел в ценах гораздо серьезнее — на 45%».

Самая дешевая из реально строящихся новостроек Москвы сегодня, по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» , расположена в ЖК «Царицыно». Это квартира в монолитно-каркасном доме по индивидуальному проекту планировки «оптима» — однокомнатная, общей площадью 54–58 кв. м, с возможностью трансформации в двухкомнатную. Стоимость — от 4,5 млн. руб. Монтаж стен в корпусе 8 завершен. Девелопер — ГК «Настюша». Подобное предложение — по сути свидетельство продолжения фактического значительного скрытого падения цен на первичном рынке, по крайней мере, на объекты, чьи параметры не соответствуют запросам потребителя экономкласса.

Официально объявленная средняя стоимость квартир в новостройках экономкласса в октябре 2010 года составила $4244 за кв. м — данные АН «САВВА» (или 138 760 руб. — сведения Metrinfo.ru ) — плюс 6,8% к декабрю 2009 года (см. таблицу и график 2). Хотя аналитики портала IRN.RU считают, что если исключить ко-

Илья ГЕРШБЕРГ, коммерческий директор ООО «Кварталстрой»:

«За девять месяцев этого года в четверти проектов экономкласса среднеры-

ночные рублевые цены выросли до 5%, в некоторых — на 10–15%. В основной

массе цены не изменились. Количество заключенных первичных сделок с квар-

тирами бизнес-класса увеличилось в те-

чение того же периода на 20%. Средние долларовые цены выросли на 7%. Дно кризиса в данном сегменте жилищного рынка пройдено и начинается его

плавное восстановление. В I–III кварталах 2010 года в элитных новостройках

было продано больше квартир, чем за весь 2009 год (около 330). Растущий

спрос в совокупности с дефицитом предложения обусловил динамичный

рост долларовых цен в данном сегменте жилищного рынка — на 23% с начала

текущего года».

Структура предложения в секторе жилья экономкласса представлена в равных долях монолитными домами по индивидуальным проектам и панельными новостройками типовых серий. Около 60% предложения представ-

лено новостройками на стадии активного

лебания валютных курсов, то за последние несколько месяцев реальный прирост стоимости жилья оказывается незначительным. Рублевые цены на квартиры в Москве за счет нестабильности валют оказываются более волатильными, однако средняя стоимость метра также остается в пределах диапазона 136–139 тыс. руб.

строительства, чуть более 30% — на начальной стадии, менее 10% — готовыми домами, прошедшими ГК.

Если рассматривать качественную структуру рынка, то наибольшим спросом в 2010 году на рынке новостроек Москвы пользовались наиболее доступные

ДОМ стоит жить

РОМАН АРКАДЬЕВИЧ, ОТ НАС ДО ИППОДРОМА 10 МИНУТ, УСПЕЕТЕ

К ТРЕТЬЕМУ ЗАЕЗДУ!

Элитный дом “Трилогия», расположенный по адресу Трехгорный вал, 14, — это здание переменной этажности в престижном районе исторической Красной Пресни, вблизи Москвы-реки, Дома Правительства РФ (Белого дома), ЦМТ и строящегося нового делового района «Москва-Сити».

640-44-44

trilogia.ru

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

Использованы данные АН «САВВА».

по цене и надежные в плане технологии и сроков возведения объекты эконом- и бизнес-классов, — отмечает Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» . — Сравнительно дорогие квартиры в новостройках бизнес-класса задерживались на рынке более года.

Другое дело — элитный сектор. Здесь потребитель особый — вернее, особо состоятельный. Рынок элитного жилья не так сильно «просел» в кризис — до 20% (по данным Blackwood ) — и в настоящий момент очень близок к полному восстановлению. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty : «На сегодня доля покупок элитной недвижимости составляет около 12–14% от всего объема сделок с жилой недвижимостью. И есть тенденция к ее увеличению до конца года до 15–18%».

На минувший октябрь цена на элитные новостройки в среднем составила $17 560, на вторичном рынке — $23 650 за кв. м.

Если обратиться к рядовой, не эксклюзивной недвижимости вторичного рынка, наиболее дешевая столичная квартира сегодня обойдется покупателю в 3,35 млн. руб. Это «однушка» общей площадью 31 кв. м в типовом панельном доме 1970-х годов постройки в Зеленоградском административном округе. В остальном здесь актуальны тенденции, проявленные на первичном рынке. А именно: столь ожидаемый продавцами вторичного жилья осенний скачок цен закончился, так и не начавшись (см. график 3). По сведениям федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР» , в октябре на вторичном рынке стоимость жилья не претерпела существенных изменений.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ»: «С начала 2010 года ситуация на вторичном рынке жилья оставалась более или менее стабильной. На фоне высокого спроса на ликвидные объекты колебания показателей объемов предложения практически не повлияли на стоимость квадратного метра. Сейчас мы можем отметить снижение темпов роста количества сделок, обусловленное завершением реализации отложенного спроса, накопленного в кризис». Расчетный период продажи московских квартир в октябре составил 84 дня, что на 16 дней больше, чем в предыдущем периоде (данные АН «САВВА»). То есть темпы продаж даже в такой традиционно высокий для продаж сезон, как осень, в этом году замедлились.

Типологический анализ АН «САВВА» выявил, что «дома сталинского периода домостроения» и квартиры в кирпичных домах 1970–1980-х годов постройки с маленькой кухней (5 кв. м) потеряли в цене 0,3% (по сравнению с сентябрем) и предлагаются по $6116 и 5749 за кв. м соответственно. В категории «хрущевки панель» средняя цена предложения за месяц осталась без изменений ($4485). В остальных категориях официальная цена предложения за месяц выросла от +0,6% («хрущевки кирпичные», $4799) до +1,8% (современные панельные дома, то есть вчерашние новостройки, $4158; см. таблицу).

Кадровый вопрос

Что касается последствий смены мэра Москвы для строительного сектора, то, по заверениям всех участников рынка, они на ценах не сказались и вряд ли скажутся, а на ситуации в целом отразятся в силу инертности рынка недвижимости не ранее чем через 3–6 месяцев, то есть к концу I квартала 2011 года. Как рассуждают специалисты портала IRN.RU , новый градоначальник, сохранив позиции главы Стройкомплекса Владимира Ресина, начал-таки создавать систему противовесов прежней команде Юрия Лужкова. И в первую очередь — по части распределения земли, а точнее перераспределения образующейся при этом сверхприбыли. Разница между инвестиционной себестоимостью и конечной ценой квадратного метра жилья обычно огромна. Сейчас сфера распределения участков перешла под курирование бывшего федерального чиновника (Наталья Сергунина, экс-замглавы Росимущества, некогда воевавшая с промосковскими чиновниками, возглавила комплекс имущественно-земельных отношений столичного правительства). Но разве есть другое законодательство? Нет. Правила игры пока остаются прежними.

ДОРОЖАЛ В ОСНОВНОМ ЭКОНОМКЛАСС

Цена за 1 кв. м в Москве в зависимости от типа жилья и места расположения по округам ($)*

ТИП ДОМА	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗАО	СЗАО	ЦАО	МКАД	СРЕДНЯЯ	К СЕНТЯБРЮ 2010 ГОДА, %	К ДЕКАБРЮ 2009 ГОДА, %
Панельные «хрущевки»	4488	4615	4186	4077	4528	4757	4864	4477	5242		4485	0	9,3
Панельные с малой кухней	4462	4392	4352	4123	4198	4843	4845	4583	6180		4498	1,1	8,8
Типовые панельные	4565	4461	4530	4134	4421	5234	4798	4725	6257	4011	4588	1,7	9,6
Современные панельные	4574	4752	4535	4332	4420	5558	5094	4923	6359	4158	4808	1,8	8,9
Кирпичные «хрущевки»	4759	4361	4381	4179	4677	5088	4694	4386	6110		4799	0,6	6,4
Кирпичные с малой кухней	5325	5096	4683	4982	5243	5855	6427	5134	7096		5749	–0,3	9,1
«Сталинские» кирпичные	5429	5208	4644	4292	4974	6395	6302	4806	7297		6116	–0,3	3,3
Высотные кирпичные	5718	5395	5124	4860	4918	6294	7250	5192	8340		6322	1,8	5,2
Монолитно-каркасные	5633	4987	4838	4542	4711	6316	6101	5000	7719	4452	5637	2,2	7,3
Панельные новостройки	4566	4238	3772	3775	4306	5137	4584	3159		3872	4244	3	6,8
Все типы	4984	4651	4533	4260	4469	5586	5473	4738	7050	4133	5074	1,3	8,2
К сентябрю 2010 года, %	2,3	1,1	1,3	0,5	1,4	0,6	1,2	–0,3	1	1,9	1,3
К декабрю 2009 года, %	6,8	7,7	7,7	9,3	9,2	7,5	9,5	9	3,8	8,2	8,2

*По состоянию на 31 октября 2010 года.