Строевая переподготовка

Мила        Остановка по требованию

БОЙКОВА        «Сейчас строительство новых объектов жилья практи чески не происходит, «от котлована» ведутся единичные объекты по стране», — заявил глава РСС строителей Владимир Яковлев. Не удалось выполнить и прошлогодний план строительства в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Об этом сообщил вице-премьер РФ Александр Жуков: «Мы не достигли показателя, который планировали по вводу жилья в 2008 году, изначально речь шла о 72,5 млн. кв. м. Реальный результат — 63,8 млн. кв. м… это больше, чем в 2007 году (60,9 млн. кв. м)» (график 1).

«Если сравнивать сегодняшние продажи с уровнем весны 2008 года, то они упали в три раза», — отмечает

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГДЕЭТОТДОМ.РУ (GEDAnalytics).

В исследовании «Спад на рынке строительства и продажи жилья в России» Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов , пишет: «На показатель ввода жилья действуют два противоположных фактора. Во-первых, это замораживание ряда строек в конце 2008 года и вынужденное прекращение девелоперами новых проектов.

…Во-вторых, следует учитывать постепенное завершение ранее начатых (и запланированных к вводу в 2008 году) строек, в том числе и благодаря государственному финансированию, и реализацию этого задела в 2009 году (в итоге в первом полугодии объем ввода сохранился на уровне аналогичного периода прошлого года). В результате ожидания Минрегиона снижения объемов ввода в этом году на 18–20% видятся оправданными. Однако говорить о скором восстановлении темпов ввода жилья — с 2010 года — было бы слишком оптимистично. Именно на 2010 год придется пик влияния инвестиционного коллапса в строительстве, когда заделы будут уже исчерпаны».

Причину спада темпов строительства жилья Геннадий Стерник видит в стремлении крупных компаний к экспансии в ущерб собственной финансовой стабильности:

«Большую часть средств компании привлекали от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков изымали из проектов и использовали не по назначению.

Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращались за краткосрочным кредитованием к банкирам. При возникновении возможности зарезервировать еще один земельный участок кредитные деньги также перенаправляли для нецелевого использования.

Всю эту систему подпитывали общие оптимистические настроения по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры поддались этому настроению, в результате чего кредитование для девелоперов стало доступнее. Итогом взаимодействия всех этих факторов стала перегрузка компаний краткосрочными долгами, а значит, и повышение общего уровня риска».

Кредиторы поджимают

Сегодня самая дешевая однокомнатная квартира в новостройке Москвы стоит 3,5 млн. руб., в Санкт-Петербурге — 1,9 млн. В диапазоне до 850 тыс. руб. реально найти «однушку» эконом-класса в Саратове, Челябинске, Ставрополе.

ФОТОСОЮЗ

В среднем по России цена предложения одного квадратного метра в новостройке составляет 35 тыс. рублей (см. табл., графики 2, 3).

Евгений Щербаков, генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» (Омск) : «В Омске есть квартиры и по 10 тыс. руб. за 1 кв. м. По этой стоимости я покупал недвижимость лично у субподрядчика. Он вынужден был продать ее, потому что «прижали» кредиторы. Площадь квартиры — порядка 50 кв. м — это новое жилье в сданной новостройке на окраине Центрального округа. Что бы ни говорили застройщики, а реальная цена снизилась по сравнению с летом прошлого года на 30–50%. Официально они этого не признают, но с фактами не поспоришь: сегодня цена в два раза меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

После своеобразного «холодного душа», когда около 70% строителей в стране вышли на этап предварительного банкротства, цены стали соотносимы со спросом».

Так, на ул. Красина, 6 (в центре Омска) стоимость элитного жилья в прошлом году доходила до 80 тыс. руб. за метр. Сегодня эти аппартаменты, по признанию экспертов, трудно продать даже за 30 тысяч.

Кстати, о 30 тыс. для России в целом. Эта сумма рекомендована федеральной властью для выкупа жилья у застройщиков. Как видим, идеал вполне достижим, особенно, когда деваться некуда. По словам министра строительства Самарской области Павла Донского, застройщики сегодня заинтересованы в сотрудничестве с властями и готовы к предоставлению квартир для отселения: «По нашим оценкам, сейчас в городе существует 100 тыс. кв. м свободных площадей. Половину из них строительные компании готовы реализовать через торги по цене квадратного метра, установленной Минрегионразвития для Самарской области в размере 29 450 рублей».

По аналогичным ценам предлагается недвижимость в рамках федеральной целевой программы «Жилище» в Ленинском районе Иркутска в жилом комплексе «Ин-нокентьевская слобода». В роли организатора и координатора проекта выступает региональный оператор Федеральной программы ипотечного кредитования ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство». Застройщик — компания ОАО «ЖилСтройКорпорация». Финансовые партнеры: Байкальский банк Сбербанка России, ВТБ 24, МДМ-Банк, Газпромбанк, Далькомбанк и НОМОС-Банк.

Минимальная цена жилья в новостройке Саратова составляет около 21,55 тыс. руб. за кв. м. Это квартира

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

ДО КРИЗИСА В СТРАНЕ СТРОИЛИ АКТИВНО

График 1. Ввод в действие жилых домов

Россия г. Москва Московская область

Составлено

ООО «Стерникс Консалтинг» на основе данных

Федеральной службы государственной статистики

САМЫЕ НЕУСТУПЧИВЫЕ — В РЯЗАНИ

НАИБОЛЕЕ ПОПУЛЯРНЫ В РОССИИ 40%

График 2. Снижение цен предложения жилья в рублях от исторического максимума* к маю 2009 года

*Июнь – сентябрь 2008 года

График 3. Снижение цен предложения жилья в долларах от исторического максимума* к маю 2009 года

Графики 2 и 3 предоставлены ООО «Стерникс Консалтинг»

ЗАСТРОЙЩИКИ УКРЕПЛЯЮТ «ДНО»

Новостройки в р ГОРОД/ РЕГИОН	егионах РФ* ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ**, ТЫС. РУБ. ЗА КВ. М	ПЛАН ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ В 2008 ГОДУ / ФАКТИЧЕСКОЕ ВЫПОЛНЕНИЕ, МЛН. КВ. М	ПЛАН ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ НА 2009 ГОД, МЛН. КВ. М / ФАКТИЧЕСКОЕ ВЫПОЛНЕНИЕ НА КОНЕЦ III КВАРТАЛА 2009 ГОДА / ИЗМЕНЕНИЕ К АНАЛОГИЧНОМУ ПЕРИОДУ 2008 ГОДА	КОЛИЧЕСТВО «ЗАМОРОЖЕННЫХ» ОБЪЕКТОВ
Москва// область	135,9 (–13%) // 55,2 (–16%)	3,2 / 3,2 // 7,88 / 7,78	3,2 / 1,2**** // 6,7 / 2,58****	До 70% // до 60%
Санкт–Петербург	68,5 (–17%)	3,2 / 3,2	Ок. 3 / 2,3–2,5*****	До 60%
Калининград// область	От 34*** // от 31,6***	1 / около 0,8 // —	0,83 / — / –18% // —	16 из 78 // —
Челябинск	35,9 (–27,3%)	1,7 / 2,2	1,95 / 1,5 / —	87 из 147
Саратовская область	От 21,6 (–1,4%)	— / 1,11	0,85 / 0,45 / +2,2%	2
Оренбург// область	От 31// —	— / 0,32 // 0,78/ 0,78	0,26 / 0,13 // 0,8 / —	24 // —
Самара	От 21 (–7%)	1,31 / 1,33	1 / — / —	Около 1 млн. кв. м
Ульяновск	От 29,5 (–16%)	0,46 / —	0,54 / — / —	До 25%
Ставрополь	От 20 (–30%)	1 / 1	1 / 0,57******	—
Волгоград// область	От 32 (–25%) // —	Около 0,6 / 0,42 // 0,82/ 0,79*******	0,39 / — // — / 0,24	— // —
Иркутск	От 30 (–40–50%)	0,58 / 0,58	0,6% / 0,25 / +30%	—
Нижний Новгород	От 31,8 (–15,6%)	— / 0,51	0,64 / — / —	Около 30%
Омск	От 10 (–14%)	0,9 / 0,7	0,35 / 0,23 / –61%	24 из 178
Екатеринбург	От 38 (–20%)	0,9/ 1	—/ —/ —	До 60%
Ярославль	40 (–16%)	0,4/ 0,25	0,35/ —/ —	До 50%
Прочерк — нет данных        ** В скобках указано изме- **** За первое полугодие     ****** За семь месяцев нение цен за год — к сен-        2009 года.                    2009 года. * По состоянию на сентябрь      тябрю 2008 года.         ***** Эксперты оценивают ******* Данные Госстрой- 2009 года.                 *** Без изменений.                как реальный.                 надзора.

Источник – данные региональных корреспондентов, ООО «Служба недвижимости (Челябинск), ,

в малопрестижном из-за удаленности от центра города VI микрорайоне Кировского района. Заказчик строительства — предприятие Саратовской области «Госжилстрой». Строительство микрорайона осуществляется в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на основе частно-государственного партнерства: правительство области обеспечивает микрорайон всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, а генеральные подрядчики занимаются непосредственно возведением зданий.

В выигрыше сегодня оказались и региональные компании, опирающиеся на собственный производственный потенциал и не имеющие краткосрочной кредитной нагрузки. Так, ООО «Александрия» в Ставрополе предлагает квартиры компактного жилья 25–30 кв. м. по цене в 22 тыс. руб. за кв. м. (550 тыс. руб. квартира). Комплекс «Белый дельфин» расположен на выезде из города, по 2-му Юго-Западному проезду, 2 г. Экономия в «Александрии» достигается за счет собственной строительной техники, оборудования, цеха по производству окон и бетонно-растворного узла.

Победный госзаказ

По словам вице-премьера РФ Александра Жукова , в 2009 году наиболее важно в реализации национального проекта «Доступное жилье» выполнить гособязатель-ства перед всеми ветеранами и инвалидами Великой Отечественной войны. Они должны быть обеспечены квартирами до 9 мая 2010 года. Практически во всех регионах России призыв был услышан и доработан с учетом нужд и возможностей конкретного территориального образования. Так, более десятка компаний Калининграда продают квартиры в строящихся или готовых домах для нужд Министерства обороны и муниципалитетов (программы переселения «аварийщиков») по ценам 30,5– 31,6 тыс. руб. за кв. м.

В Оренбурге стройкомпаниям предложено возвести за счет местного бюджета большое количество жилых зданий и объектов социального назначения.

Некоторую помощь государство предложило девелоперам в Волгоградской области, объявив о намерении закупать в регионе квартиры по цене 31,7 тыс. за кв. м. «Этот демпинг еще более усугубил ситуацию, рынок сейчас похож на похоронное бюро», — так оценил данный шаг гендиректор строительной компании «Юниж-строй» Юрий Корольков . Однако другой местный застройщик дешевого панельного жилья ОАО «Волгоградский завод ЖБИ №1» говорит об обратном. «Расчеты по себестоимости адекватны, — отметила директор Управления маркетинга и продаж Татьяна Смирнова , — Более того, в нынешних условиях это предложение может быть интересно не только нам, но и практически любой компании».

Своеобразной точкой в споре между двумя застройщиками может прозвучать вывод столичного аналитика Александра Пыпина : «Количество нового жилья будет зависеть в основном от индивидуального строительства и государственного заказа. Учитывая, что он составляет сейчас до 20%, прекращение финансирования властями программ жилищного строительства может привести к снижению его объемов до 40–45 млн. кв. м в год». Так что с государством целесообразно сотрудничать.