Структура затрат на аренду офисных площадей

Под офисом подразумевается помещение, в котором располагается официальное представительство фирмы, ее руководство.

Зачастую компании арендуют офис. Это обусловлено тем, что покупка офиса – это необязательные инвестиции, которые увеличивают риски. По этой причине, а также из-за нехватки денег на покупку недвижимости, компании арендуют офисы. Затраты арендатора определяются договором аренды. В соответствии с гражданским законодательством РФ, стороны свободны в определении цены договора. Для сравнения условий аренды по различным объектам, нужно разобраться в деталях формирования затрат арендатора.

Договор аренды офиса является договором аренды нежилого помещения. К нежилым помещениям относят помещения, которые предназначены для использования в служебных, непроизводственных, бытовых, торговых и других целях производственного и непроизводственного характера [1].

Этот вид договора аренды не выделяют в отдельную главу Гражданского Кодекса РФ и поэтому регулируют общими положениями об аренде имущества (параграф 4 главы 34 Гражданского Кодекса РФ, статьи 606-625 Гражданского Кодекса РФ).

Рассмотрим структуру затрат арендатора на примере договора аренде офисного помещения, заключенного одной из новосибирских компаний.

Офисное помещение расположено в Октябрьском районе г. Новосибирска по ул. Никитина. Площадь офиса составляет 30 м2, стоимость аренды составляет 770 рублей за м2, т.е. 23 100 руб. за помещение в целом (НДС не облагается в соответствии с п.2 ст. 346.11 НК РФ (УСН).

Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг (отопление, водоснабжение), потребляемую электроэнергию, в объемах, согласованных с арендодателем, вывоз канцелярского мусора.

Предусмотренная договором арендная плата, включающая налог на добавленную стоимость, должна перечисляться в рублях ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. Вся сумма арендной платы перечисляется на расчетный счет арендодателя. При иных формах оплаты датой считается дата подписания арендодателем и арендатором соответствующего документа, подтверждающего факт оплаты.

Арендодатель имеет право повышения арендной платы в любой срок действия настоящего Договора, но не чаще одного раза в год (помимо случаев удорожания стоимости коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором в составе арендной платы или изменения площадей арендуемых помещений) [2]. Арендодатель обязан уведомить арендатора о повышении арендной платы за 30 календарных дней до повышения.

При неуплате арендатором арендной платы в течение двадцати календарных дней с момента наступления сроков платежей арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном законом порядке и, кроме того, арендодатель в таком случае вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.

Дополнительные услуги, предоставляемые арендодателем, оплачиваются по отдельным счетам сверх установленной арендной платы (сюда относятся затраты на охрану помещения, уборку, участие в содержании общего имущества, сезонные работы).

Выработка единого стандарта по составу арендных платежей поможет сделать это рынок более конкурентным, а качество услуг более высоким. Например, нередки случаи, когда на переговорах с арендодателем озвучиваются одни размеры платежей, а по факту они гораздо больше. Это происходит не из-за того, что арендодатель дезинформирует арендатора, а из-за того, что арендатор не представлял полный состав платежей.

Прозрачность ценообразования на рынке аренды позволит повысить обоснованность оценки эффективности инвестиций в создание торговых объектов. Девелопер, определяющий оптимальные характеристики таких объектов, должен наряду с NPV использовать индекс скорости удельного прироста стоимости ( IS ) [3].