Сущность и содержание ипотечного жилищного кредитования

(Abstract: the Article is devoted to the nature and content of mortgage lending. Key words: mortgage and housing lending, mortgage, credit.)

В настоящее время понятие «ипотечное жилищное кредитование» достаточно прочно вошло в экономическую жизнь России.

Сущность ипотечного жилищного кредитования базируется на комплексе понятий таких экономических категорий как «ипотека», «кредитование» и «жилище».

Основным характерным признаком ипотечного жилищного кредитования выступает наличие отношений в рамках ипотеки. Понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции в VI в. до н. э. и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. После перевода личной ответственности в имущественную, залоговым обеспечением претензий на определенную сумму стала служить земля. Для этого оформлялись обязательства, а на принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб («hypotheca» - подставка, подпорка) с надписью о том, что указанная собственность не освобождена от долгов и служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме [иванов, с. 7]. Ипотека не допускала переход имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. Важным является то, что ипотека была порождена хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обязательств должника, так как являлась для кредитора самым верным средством получения «обеспечения по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов [чинаев, с. 82]. Примерно в таком виде институт ипотеки существует до настоящего времени.

В современных российских научных исследованиях мнения по поводу определения термина «ипотека» разнятся. Во многом это связано с тем, что данное явление на российском пространстве в сравнении с мировым опытом появилось сравнительно недавно.

Согласно современной экономической энциклопедии под редакцией Л. И. Абалкина, ипотека – это «передача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредита, называемого ипотечным» [абалк, с.]. Схожим образом определяет ипотеку О. И. Лаврушин [лавр, с. 489] как «один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости». Аналогичное определение дается в работах большинства современных авторов: С.Е. Андреева, Н. Г. Антонова, В. А. Кудрявцева [кудр, с. 154], М. П. Логинова [лог, с. 30] и др.

Некоторые авторы рассматривают понятие «ипотека» одновременно с разных точек зрения. Например, Р. Т. Нагаев [нагаев, с. 214], говорит об ипотеке как о «залоге недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение кредитору», а с другой стороны, - как о закладной, т. е. «долговом свидетельстве о залоге недвижимости, выдаваемом банком заемщику». Обращаясь к определению термина «ипотека», данному А.П. Крысиным [крысин, с.11], можно отметить, что он, так же как и Р.Т. Нагаев, рассматривает ипотеку как залог недвижимого имущества, однако вторая трактовка раскрывает ипотеку не как закладную, а как денежную ссуду, выдаваемую банком под залог недвижимого имущества. В свою очередь, В. Л. Малькович в своем словаре-справочнике [слов, с. 37] закладывает в понятие сразу три смысла: «залог недвижимого имущества», «ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, если залог, служащий обеспечением этой ссуды, не передается кредитору, а остается на руках должника» и «сам долг по ипотечному кредиту».

В монографиях и периодической печати можно встретить авторские трактовки. Например, А. Н. Асаул говорит об ипотеке как о «залоге объекта недвижимости с целью получения ипотечного кредита, когда объект недвижимости остается в собственности заемщика и в случае неплатежеспособности залогодателя требования кредитора гасятся из выручки от продажи этого объекта недвижимости или путем его перехода в собственность кредитора» [ас, с. 39]. Подобное определение дается и И. В. Павловой [павл, с. 58], которая утверждает, что ипотека — это «разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения залогодателем основного обязательства (по договору кредитного характера) перед залогодержателем».

Если обратиться к определениям ипотеки, указанным в нормативных актах РФ, то можно отметить, что, несмотря на посвящение ипотеке отдельного Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке

(залоге недвижимости)» [], определения понятия ипотеки в нем не дано. Однако в самом названии закона проводится аналогия ипотеки с залогом недвижимости. Особенность трактования ипотеки законом раскрывается в п.1  ст.1, где устанавливаются права и обязанности для участников правоотношений в данной сфере, когда закладываемое имущество остается в собственности должника, но при этом кредитор имеет право приобрести на него право и получить удовлетворение за счет его реализации, если должником не выполняются возложенные на него обязательства. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что в настоящее время в научной литературе нет единого представления о понятии «ипотека», а имеющиеся трактовки сводятся к рассмотрению ее с трех различных точек зрения:

• -    ипотека – залог недвижимости;

• -    ипотека – денежная ссуда под залог недвижимости;

• -    ипотека – долговое свидетельство о залоге недвижимости.

С авторами, придерживающимися при определении «ипотеки» второй и третьей позиций, трудно согласиться, поскольку денежная ссуда под залог недвижимости будет определяться как «кредит», а «кредит» и «ипотека» являются разными экономическими понятиями, а долговое свидетельство о залоге недвижимости толкуется как «закладная». Поэтому в рамках настоящего исследования под ипотекой будет подразумеваться залог недвижимости.

Исследование сущности «ипотеки» также предполагает разделять экономический и юридический аспекты данного понятия.

Экономический аспект ипотеки раскрывается исследователями через ее представление как рыночного инструмента оборота финансовых средств, позволяющего привлечь дополнительные финансовые ресурсы для реализации проектов в сфере недвижимости (Т.А. Акулова) [ак, с.52]. Однако, на наш взгляд, использование понятия «рыночный инструмент» в условиях современной российской действительности не всегда применим к реальным ипотечным взаимоотношениям. Это связано с тем, что в настоящее время значительная доля от объема всех ипотечных сделок осуществляется по федеральным (муниципальным) социальным программам, не предусматривающим рыночных механизмов, по крайней мере, при определении заемщиков по данным программам. Исходя из этого, правильнее будет понимать ипотеку не как «рыночный», а как «финансовый» инструмент.

С правовой точки зрения ипотека характеризуется следующим образом. Определяя ее как залог недвижимого имущества с целью получения ссуды при сохранении имущества в руках должника, она по своей сути выступает, с одной стороны, как вещный способ обеспечения обязательств, с другой стороны, как обременение имущественного права собственности на объекты недвижимости при их залоге [шевчук].

Рассмотрев сущность ипотеки, можно отметить, что она не выступает в качестве самостоятельной экономической категории, поскольку является лишь разновидностью залога и опосредует основные заемные отношения, выступая при этом в роли обеспечения исполнения заемного договора. Причем само существование ипотеки не вызывает движение стоимости, оно происходит только при нарушении должником своих обязательств перед кредитором.

Исходя из вышесказанного, можно заключить, что понятие «ипотека» неотделимо от понятия «ипотечный кредит», трактовка которого в большинстве случаев сводится к определению его как «долгосрочной ссуды (кредита), выданной под залог недвижимости» [загор, с.9]. Предоставление ипотечного кредита подразумевает обязательство возврата ссуды в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. При этом права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную – именную ценную бумагу вексельного типа.