Сущность ипотечного кредитования в России

В настоящее время в России актуальной проблемой в социальной сфере является решение «жилищного вопроса». Развитие ипотечного рынка стало устойчивой базой для роста объемов жилищного строительства в 2012-2013гг. Исследования показывают, что в 2012 году по ипотеке приобретено

• 20,5% объектов жилья, а в 2013 году - 24,6% объектов[]. При этом проблема ипотечного кредитования жилья остается достаточно острой, а с ужесточением условий кредитования рост рынка ипотеки в 2015 г. может замедлиться.

Ипотека — это долгосрочный кредит, который выдается на приобретение квартиры, комнаты, офиса, земельного участка, загородного дома, жилья, находящегося в стадии строительства и любой другой недвижимости. Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарноденежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

Заемщику предлагается возможность купить недвижимость, внеся лишь первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30 % от стоимости квартиры. Оставшуюся сумму банк предоставляет в качестве кредита сроком до 20 лет. Покупая недвижимость, потребитель становится собственником и выплачивает кредит, пользуясь приобретенной недвижимостью.

На рынке ипотечных кредитов действуют два основных субъекта: заемщики (залогодатели, покупатели) и государство, которое в свою очередь создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельности кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживании ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование может стать важнейшим направлением финансовой деятельности, обеспечивающим рост экономики и развитие денежного рынка. В данное время в России существует несколько видов ипотечного кредитования.

Наиболее распространенная форма ипотечного кредита — стандартная, или типовая. Заемщик получает от кредитора (кредитной организации) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Такие кредиты принято относить к разряду самоамортизирующихся.

Кроме этого применяют кредиты с переменными выплатами. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровые) платеж т.е:

• -    долг с замораживанием процентных выплат дс истечения срока кредита;

• -    кредиты с выплатой только процентов;

• -    кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;

Также существуют пружинные кредиты, предполагающие постоянные равные выплаты в счет погашения основного долга сначала только проценты, а затем проценты и основной долг. Такой вид кредитования приобрел распространенность среди абитуриентов, так как он является оптимальным вариантом для семей, у которых недостаточно средств на высшее образование их детей.

Кроме того, существуют еще великое множество кредитов, таких, как: кредиты с участием недвижимости; кредиты с нарастающими платежами; кредиты с переменной ставкой, обычно связанные с одним из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п.; кредиты с добавленной процентной ставкой; кредит с участием в доходах и в приросте стоимости; кредит с обратным аннуитетом; - завершающая ипотека.

Главное отличие ипотечного кредита от других кредитов — наличие недвижимости, находящейся в залоге у банка для обеспечения кредита. Условия предоставления ипотечного кредита физическим и юридическим лицам различными банками РФ в основном очень схожи. В различных банках (сберегательный, коммерческий), в незначительной степени, отличаются условия предоставления кредита. Оформление кредитного договора требует значительных временных затрат на сбор необходимой документации. Практически во всех банках к заемщику со стороны кредитора предъявляются чрезвычайно жесткие требования: наличие высокого, постоянного, легального дохода; залог, перекрывающий сумму кредита.

В России также существует идея обратной ипотеки. Суть ее состоит в том, что банк дает один раз или порциями в течение длительного времени кредит на стоимость квартиры, находящейся в собственности пенсионера. Длительное время квартира находится в залоге у кредитора, и он получает ее после смерти гражданина.

Основными препятствиями по развитию данного продукта являются:

• -    огромный риск банков, т. к. деньги придется давать гражданам на 10, 20 или даже 30 лет — и срок совершенно неизвестен, а квартиру можно будет получить только после смерти собственника;

• -    страх пенсионеров, они не готовы распоряжаться в данное время той суммой, которую получат от банка за свою недвижимость;

• -    юридические трудности, возникающие у банка при вступлении в наследство.

Несомненно, ипотека является наиболее эффективным и быстрым методом решения жилищной проблемы, но одновременно содержит большое количество недостатков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы:

• -    так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать более 100%;

• -    низкая платежеспособность населения. В РФ более 60% населения нуждаются в улучшении жилищных условий, но лишь единицы из них могут самостоятельно приобрести жильё;

• -    высокий размер первоначального взноса (авансовый платёж) при покупке жилья посредством ипотеки;

• -    высокие процентные ставки по кредитам. В 2013 они составили выше 14% годовых, имеется дальнейшая тенденция к росту;

Несмотря на недостатки ипотеки, необходимо выделить следующие достоинства ипотечного кредитования:

• -    вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность сразу жить в новой квартире или доме.

• -    безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

• -    длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными для бюджета заемщика.

• -    для определенных лиц могут существовать социальные ипотеки в регионе.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотечного кредитования каждому предстоит самостоятельно. На сегодня в России выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк.

Таким образом, актуальность ипотеки объясняется тем, что она предоставляет возможность решить жилищный вопрос посредством получения долгосрочного кредита на приобретение жилья. Банки и компании предлагают различные программы ипотечного кредитования, причем их выбор достаточно широк. Целиком выплатить стоимость квартиры сразу могут только очень состоятельные люди. Здесь-то и приходит на помощь ипотека. Можно уже жить в квартире, еще выплачивая кредит с процентами, а не расходовать суммы на выплату аренды снимаемого жилья.