Сущностные тенденции и конкурентные преимущества Свердловской области на рынке жилищного ипотечного кредитования: рекомендации накануне разработки новой региональной программы

Характерной особенностью сложившейся в стране за последние пятнадцать лет системы ипотечного жилищного кредитования стала опора федерального центра на региональные программы развития.

Политико-идеологической основой такой системы послужила твердо сформулированная высшим политическим руководством страны на старте реформы позиция, согласно которой «темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры». [1]

Многие болезни роста прошли в период становления системы ИЖК: если на начальной ее стадии у региональных властей отсутствовала даже гражданско-правовая база по развитию ипотечного кредитования в регионах (так, например, федеральное АИЖК было создано в 1997 году, а деятельность региональных операторов началась только в 2003 году, что объясняется элементарным отсутствием комплексных программ развития рынков доступного жилья в регионах), то на сегодняшний день именно региональные власти обладают всеми полномочиями проведения жилищной политики на местах с учетом региональных особенностей ситуации на рынке недвижимости.

К началу 2015 года в подавляющем большинстве регионов не только такие программы разработаны и приняты, но, в регионах-лидерах социальноэкономического развития, они прошли уже про нескольку циклов.

Управленческая архитектура реализации программ развития ипотечного жилищного кредитования во многих регионах схожа и представлена отраслевым органом исполнительной власти субъекта Федерации, вплотную взаимодействующим с региональной специализированной структурой - оператором.

На территории Свердловской области реализация государственной политики в сфере жилищного ипотечного кредитования осуществляется Правительством Свердловской области в лице Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

В соответствии с Областным законом от 24.12.1996 г. № 58-ОЗ «Об исполнительных органах государственной власти Свердловской области» [2], Указом Губернатора Свердловской области от 29.11.2005 г. № 949-УГ «О Правительстве Свердловской области и исполнительных органах государственной власти Свердловской области» [3] Министерство является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Свердловской области, осуществляющим меры по развитию системы ипотечного жилищного кредитования населения на территории Свердловской области в целях реализации государственной жилищной политики.

В числе первых региональных операторов, действующих в системе ипотечного жилищного кредитования в России, в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области № 296-ПП от 15.05.2003 г. «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области и создании открытого акционерного общества «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» [4] было создано Открытое акционерное общество «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования».

Сегодня деятельность ОАО «САИЖК», как регионального оператора в рамках общефедеральной программы ипотечного жилищного кредитования, действующего, нацелена на развитие системы кредитования и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов на территории Свердловской области.

В текущем, 2015 году, заканчивает свое действие, уже второй по счету, базовый стратегический документ, на основании которого осуществляется государственная региональная политика в данной сфере - План мероприятий по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области на 2011 - 2015 годы [5].

В настоящий момент Правительство Свердловской области подводит итоги четырехлетнего срока реализации Плана, а также формирует проект новой региональной программы.

По мнению автора настоящей статьи, важнейшим и обязательным элементом проекта новой программы должен стать учет региональных особенностей Свердловской области: как в разрезе специфики социальноэкономического развития, так и в части учета тенденций развития рынка ипотечного жилищного кредитования в регионе.

По крайней мере, в предыдущих программах такому параметру уделено внимания не было, они были сформированы по «федеральным» лекалам.

Многолетние наблюдения автора настоящей стать позволяют выделить ряд наиболее значимых, выпуклых положительных и отрицательных особенностей и тенденций в развитии и становлении рынка жилищного ипотечного кредитования Свердловской области, а также в поведении его участников.

К положительным тенденциям следовало бы отнести:

Во-первых, заметно более низкий относительно среднероссийского уровень просрочки по ипотеке: за IV квартал 2014 года это 2,33 % против 3,6% соответственно [6].

Во-вторых, высокий финансовый потенциал региональных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, наличие значительно большего относительно даже регионов-соседей стажа и опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

В-третьих, наличие у жителей Свердловской области устойчивой модели сберегательного и кредитного поведения;

В-четвертых, умеренная и конкурентная стоимость ссуд при достаточно высокой платежеспособности населения;

В-пятых, сформированные за последние годы специальные психологические факторы, главным из которых является спокойное и ответственное поведение, отношение к ипотечным инструментам:

Последнее является немалым конкурентным преимуществом, выгодно отличающих потребительское поведение населения среднего Урала от общей национальной особенности потребительского поведения большинства россиян - нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»). [7]

Среди негативных тенденций следует отметить:

Во-вторых, в общей массе рост доходов населения Свердловской области уступает росту цен на жилье. При этом, согласно экспертным оценкам, в среднесрочной перспективе динамика названной тенденции с большой долей вероятности сохранится неизменной;

Во-вторых, стремительный рост рынка недвижимости. С одной стороны, Свердловская область последние годы занимает одно из лидирующих мест по вводу в эксплуатацию нового жилья в общероссийском рейтинге, с другой стороны, последнее делает ипотеку доступной лишь небольшой части населения, имеющей высокий уровень.

В-третьих, проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему региона;

В-четвертых, стихийно сформированная на сегодняшний день структура первичного и вторичного рынка жилья такова, что несмотря на рост числа вводимых объектов, количество квартир и общие объемы жилой площади продолжают существенно уступать ежегодно возрастающим потребностям населения Свердловской области.

Весьма специфическим, пограничным между положительным и негативным фактором, характерным для Свердловской области, является структура занятости и сфера деятельности реальных и потенциальных заемщиков. С одной стороны, в регионе весьма развит малый и средний бизнес, а уровень его диверсификации, однозначно, выше среднероссийского; с другой стороны, существенное число заемщиков заняты в сфере промышленности, в том числе и оборонной.

На данный момент в связи со сложившейся макроэкономической ситуацией в стране, а также приоритетами Правительства РФ в развитии оборонной промышленности, интенсивность и уровень индексаций заработных плат в данной сфере существенно превышает многие отрасли экономики страны и региона.

Корреспондирующему данному преимуществу риском служит наличие явления моногородов и сверх крупных производств: малейшие задержки и дисбалансы в экономике которых влекут моментальный массовый всплеск просрочек по ипотеке.

В заключение статьи автор считает не лишним еще раз призвать областное Правительство, накануне принятия важнейшей для Свердловской области программы развития ипотечного жилищного кредитования с 2016 года, акцентировать особое внимание не только на базовых социальноэкономических параметрах как уровень доходов населения, социальная направленность, перспективы развития и т. д., но и на сущностных чертах экономики региона и потребительского поведения его жителей.

Ведь именно не вопреки, а благодаря тому, что в сфере жилищного ипотечного кредитования Свердловская область развивается совершенно по особому пути, существенно отличному как от развития ипотеки в Москве или в Санкт-Петербурге, так и от развития ипотечного кредитования в соседних регионах, сложившийся подход большинства игроков областного рынка ипотеки к учету реальных потребностей населения и привел к устойчивому статистически доказанному факту - Свердловская область уверенно лидирует по доле сделок купли-продажи, проходящих с привлечением ипотечного кредита.