Техника расчета премии за риск вложения в недвижимость в методе кумулятивного построения для оценки стоимости муниципальной недвижимости
Автор: Труфанова Светлана Александровна
Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf
Рубрика: Финансы, денежное обращение и кредит
Статья в выпуске: 6 (213), 2019 года.
Бесплатный доступ
В статье детально рассматривается применение техники расчета премии за риск вложения в недвижимость в методе кумулятивного построения для оценки стоимости муниципальной недвижимости. Делается вывод о динамике системы управления муниципальной недвижимостью на муниципальном и региональном уровнях.
Оценка муниципальной недвижимости, расчет премии за риск вложения в недвижимость, метод рыночной экстракции
Короткий адрес: https://sciup.org/170173063
IDR: 170173063 | DOI: 10.24411/2072-4098-2019-10602
Текст научной статьи Техника расчета премии за риск вложения в недвижимость в методе кумулятивного построения для оценки стоимости муниципальной недвижимости
Муниципальная недвижимость играет важную роль в регулировании социальноэкономических отношений на территориях муниципальных образований, однако ее стоимость ранее не рассматривалась как один из важных показателей состояния муниципальной экономики в аспекте управления стоимостью муниципальной недвижимости.
Создание условий для притока инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение муниципальных образований. При этом объективно встает вопрос о необходимости разработки методики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью и оценки ее стоимости (подробнее см. [1]).
Стоимость объектов недвижимости определяется с применением трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. В рамках доходного подхода выбранным методом (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков или капитализации по расчетным моделям) необходим расчет ставок капитализации или дисконтирования (см. [2]).
На современном этапе развития оценочной деятельности для расчета ставки дисконтирования при оценке объектов муниципальной недвижимости обычно используются методы рыночной экстракции и кумулятивного построения. Расчет ставки дисконтирования методом рыночной экс- тракции связан со спецификой экономики России (низкая достоверность прогнозов развития экономики, отсутствие ретроспективной информации о тенденциях рынка муниципальной недвижимости и т. д.), а также сложностью сбора исходной информации о рынке муниципальной недвижимости.
Ставка дисконтирования – это «требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования и должна отражать взаимосвязь «риск – доход» (см. [3, с. 554]). Экономическая суть ставки включает группу рисков, связанных с привлечением инвестиций в активы, и отражает процент дохода инвестора.
Метод кумулятивного построения предполагает, что ставка дисконтирования определяется суммой рисков конкретного объекта недвижимости (см. [3, с. 554]). Н.В. Мирзоян уточняет, что расчет самого ́ риска осуществляется посредством разбиения его на частные виды риска с назначением среднего уровня по каждому виду (см. [4]). Таким образом, для расчета ставки дисконтирования специалисту необходима достоверная исходная информация об объекте оценки муниципальной недвижимости для дальнейшего проведения расчета риска. Информация для анализа находится в открытом доступе либо предоставляется заказчиком оценки (как правило, это Комитет по управлению имуществом города).
Таким образом, метод кумулятивного построения заключается в идентификации и дальнейшем суммировании величин рисков, чаще определяемых экспертным путем. Получение достоверного результата проведенной оценки зачастую зависит от профессионализма специалиста, осуществляющего оценку. Если устранить возможность манипулирования результатами расчетов ставки дисконтирования и оценки стоимости в рамках доходного подхода (что возможно при отсутствии профессионализма у оценщика), выявляется необходимость четко определить элементы риска вложения в муниципальную недвижимость и показатели для их расчета, характерные для муниципальной недвижимости.
Анализ экономической литературы и статей исследователей (см., например, [5–7]) показал, что риски, учитываемые при формировании ставки дисконтирования, в целом нашли свое обоснование. В работах отечественных экономистов [8–11] определены как само понятие риска, так и классификация рисков. Однако такие риски неприменимы напрямую к недвижимости.
Количественному и качественному анализу подвергались и риски, характерные именно для объектов недвижимости.
Так, Е.С. Малащук выделяет региональные риски , которые объединяет то, что все они вызваны внешними причинами, косвенным образом влияющими на рынок недвижимости в целом по региону, и индивидуальные риски , позволяющие учесть характерные отличительные особенности конкретного объекта недвижимости: риск рынка недвижимости, риск управления недвижимостью, инвестиционно-финансовый риск, риск износа и другие (см. [12]).
Российскими экономистами (см. [3, 4, 13]) ставка дисконтирования для недвижимости определяется с учетом рисков вложения в недвижимость, низкой ликвидности и инвестиционного менеджмента согласно формуле:
re = rf + p 1 + p 2 + p 3, (1)
где re – ставка дисконтирования;
rf – безрисковая ставка дохода;
p 1 – премия за риск вложения в недвижимость;
p 2 – премия за низкую ликвидность недвижимости;
p 3 – премия за инвестиционный менеджмент.
Особенность муниципальной недвижимости обусловливает индивидуальный подход к определению премии за риск вложения в такую недвижимость.
В настоящей статье рассматривается только специфика расчета величины одной премии за риск, а именно p 1, с учетом специфических рисков, присущих рынку муниципальной недвижимости. Остальные премии за риски рассчитываются по традиционным методикам.
Ранее риск вложения в недвижимость при определении ставки дисконтирования для муниципальной недвижимости не подвергался конкретному анализу, автором выделены и систематизированы факторы с их элементами, формирующие специфические виды рисков вложения в муниципальную недвижимость – социальный риск, политический риск и группа особых рисков , учитывающих риски конкретного муниципального образования, связанные со спецификой социально-экономического развития муниципального образования, с осуществлением политической власти, формированием финансово-экономической базы местного самоуправления, а также с осуществлением социальной поддержки граждан муниципального образования и региона (подробнее см. [1]).
Автором была предложена следующая схема количественной оценки указанных видов рисков.
На первом этапе рассчитывается максимально возможное значение премии за риск вложения в недвижимость (p1max) в конкретном регионе посредством сопоставления индекса инвестиционного регионального риска (pрег) в этом регионе с индексом ин- вестиционного риска наименее рискованного региона (pmin) Российской Федерации по данным крупнейших рейтинговых агентств (например «Эксперт РА») по следующей формуле:
P 1max = [(Pper 1 P mm ) - 1] X rf. (2)
Далее полученное значение p 1max используется для оценки величин элементов и факторов для различных видов рисков (см. табл. 1 1). Подобный расчет и обоснование коэффициентов (1/3 и 1/6) в методе кумулятивного построения ставки дисконтирования приведены в статье Д.В. Шишляева [14] и его диссертации [15].
Цифровые значения различных видов рисков получаются по формуле (3), причем принимаем, что вклад каждого элемента фактора в величину вида риска имеет одинаковый вес:
Рi = ( B 1 + … + Bn ) / n , (3)
где Pi – итоговое значение вида риска (социального, политического, особого);
В 1 … n – значения составляющих элементов факторов вида риска;
n – количество ненулевых элементов факторов вида риска.
Далее расчет премии за риск вложения в муниципальную недвижимость ( p 1) в методе кумулятивного построения ставки дисконтирования для оценки муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода проводится посредством суммирования значений социального ( Рс ), политического ( Рп ) и особого ( Ро ) рисков:
р 1 = Рс + Рп + Ро . (4)
Перечень факторов рисков разработан по данным показателей оценки эффективности работы муниципальных образований, определяемых в соответствии с Указом
Президента Российской Федерации от 28 апреля 2008 года № 607 «Об оценке эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов» и публикуемых ежегодно. Специалисту, проводящему оценку, не составит большого труда найти данные для расчета показателей риска. При необходимости можно в особые риски муниципального образования добавить недостающие (исходя из цели оценки). Допуская, что оценщик может ответить на все вопросы «не знаю» (тем самым проявив свой непрофессионализм), считаем необходимым пояснить: для анализа риска использовались характеристики, находящиеся в открытом доступе по муниципальным образованиям (в основном на официальных сайтах местных администраций и исследуемого субъекта Российской Федерации), и проанализировать их возможно. В общем, методика будет работать при любых заданных условиях.
Четкость расчетов позволит выявить и исключить следующее:
-
• элементы манипулирования результатом, так как достоверность приведенных данных выявляется на основании данных, приведенных в открытых источниках информации;
-
• снижение достоверности вследствие применения экспертного мнения оценщика;
-
• лишние трудозатраты на поиск информации для определения ставки дисконтирования.
Использование методики расчета премии за риск вложения в недвижимость в методе кумулятивного построения ставки дисконтирования для оценки муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода представляется целесообразным и эффективным и не требует привлечения обширных ресурсов. Информация, требуемая для анализа, находится в открытых источниках
1 В качестве примера таблицы составлены для муниципальных образований Московской области, но могут быть адаптированы для любых регионов.
|
S § О'' Ф -!1 11 §» §s |
|сС сС$Р со "г" го -° О О Т | о го 4 о- ц 0 1—1— О Ф Ф III |
о □; 0) О О х О х Е s Н 0.0 о £2^ т Т- | 5 । q су т О Н Т SOT т О СУ н Q_ Ч они ООО cl т т |
го го о т =Г ECL т ^se >, СО Т .0 1 X 2 го >° о т О й ф ф D- I I |
Е CL СО X Т х о = ю о. о. SO СО 1 Го 1 го ф О Н I S О Т того н о. ц OI-I-О Ф Ф III |
х Е ECL
CL 1 2 го -° о о | о го Д О- ц 0 1-1-О Ф Ф 0. I I |
° х i Н О_<О о СО Т -г- 1 'S । >< 2-Е й о о т с О СУ Н °- ^ они ООО о_ т т |
о Е "х X О Е Е ° CLCL -0 со СО О'*-1-2 1 1 Shi ф О т § © т I го го ф О- Ч ц н н Ф Ф Ф CD I I |
х Е ECL CL© СО ^ ^ 1 го -° о о | о го Д о- ц 0 1-1-О Ф Ф D. I I |
Е CL СО 1 О 5 | s ° ^ о ГО О 1 Е Ц х 1- ГО О 1- I О о т о го 2 О- ц 0 1-1-О Ф Ф D. I I |
о го Ф- х О х Е ГО |СС го ф-<е и со -го ^ 1 ф I s s го ф о о Т Sore н о. ц 0 1-1-О Ф Ф D. I I |
|
S е § |
СУ н о о о т |1 о. ° 5 Ф s ст d го |
q о СУ т S S EZ О СУ |
СУ н СУ о о о т h о. ° 5 Ф s .0 т го ст d го |
S н и о н СУ со СУ о_ н о =г о т т СУ |
)S о со о о О ” 5 го | Hi s о о ГН >0 _о су 5 о 9 Го Q- о с[ с с |
S н и о н СУ со СУ о_ н о =г ф т т СУ |
СУ н СУ о о о h -8- о. ° 5 Ф s .0 т ГО СТ d го |
|||
|
и о. го го е 5 |
q СУ н СУ о со о о со S н 0) со |
СУ н о су СУ |
СО о н о ю о го го го го го о го О 1т о с; ГО Ф т т >0 S ^ Оф т 8. ф 2 2 О го с; го го 0. 2 |
X т СУ со о о_ S о_ н о S о СУ со о т СУ S =г S во -° 5< 5 о I \О ф го Го Q. о о S Ф Т \О |
СУ н о СУ со о со о о т ю о и о EZ о о н S т о о о СУ т о о т т о о S |
СУ т т о со СУ со X СУ н о ю m го о 2 О го т Ц Ю о Ф н Q- о О Ф EZ Q. |
S н S о т О EZ X >0 су о о_ о о о о СО о >s т S о§ ф 2 о S I 11 ГО х Ф-т ° т ф ф s tn i 8. |о |
со о н СУ о_ S о со н и о т о |
СУ со о н о о_ ^ о о т т о н о EZ S о о т EZ н и о |
|i тг о 8 о {2 2 го 8 ^ >< § §3 2 го го CL ГО ф х-^ "88 5 I го го d т ГО го Ф о СТ и s ф й 515 ± -0 О - L- _о су -0 О- S q ф =г ^-е-8 2 о “ ГО >S ’ГО В?О. о 5 р 5§ф ф|ф I— О хх s о 5 Ф 01 о го р 0- О Ц |
|
о. ? |
го ° =г су Н 1 с |
н о ю СУ со о ю т о со о о_ |
||||||||
|
S § О'' Ф -!1 11 §» §s |
х S О Е 00 I 8 § го СО с Т 0) $ ® Т 1 х Ф ГО > Ф 1- Е б 2 Е С m * т О I О. т 1^ S ГО rV~CD О ^ X ®Ь IX О ф го I ГО X Т ¥ х° К 1 1 б а i'as 5 ф h ф б § н н CD О I > т 2 I I |
ф н ф о_ \О о го 1 го £ ГО 5 х Ф СО S ГО Ф Е CL § i сС<е ф 1- 1 2 1 X т 8 ГО 2 Го С б 5 s го о го g ф о ц ф н н ш ф ф ф > ГО Т Т |
2 8° О 1 го ГО ГО Ц ш s ГО СО я Е Т ф ЕСС s s О_<о oq£2-X ф 1- I 5 ° го б т Z о го го о. ц ф н н ш Ф Ф > 5 т т |
Е cl й со е Q- ° го ,_ 1 8 1 К го X го d ° ГО о 2 го О с н ф ф СИ |
Е cl я СО Е О. ° го ,_ 1 8 1 К го X 9 d го Е т О О го о с н ф ф СИ |
CL СО ° Лх го со т го Ф 1 ц ф 2 ф ф s I I |
Е еС со о 8 i i ^ ф5₽ Т ’T- ГО 1 О 1~ V । 8 го о X | Ф § Ц Ф ГО 12 О ф ^ СО I |
|
|
S е § |
го го о го го го о F V о 81 о i m i ■8-0. 8- го он о s го ° о ° н zr о ф s о го ст го О го g- ГО d 0- ГО 8 2 1 ci го >s ci т 8 Е |
го ■ Й о ° Е го У ф £ 0^8-5 S8?§ го о§| o’ 5 го| ^Н1 ГОГОТУ а С[\о О |
о Е го ГО ГО 2 а го 5 5 « s ° б ГО го 8 g го т § Го го сю с[ го о |
|||||
|
и о. го го е 5 |
2 н 1 о ? С 0) о ^ X >0 Ф СО О X 1= ф ГП 5 го S С X -0 о т н q q: со о О ф н го 5 о н * О ГО о СО О |
н EZ О н т q о ^ |
н Ф со ^ о н т о |
ф о EZ Ф СО X ф о ф т н со н EZ Ф Ф ГО S го: О н 1= СО |
о т -^ Го 2 ГО ГО го s го т ф ГОГ го S 00 Т ГО 2 Го °! 00 О ЕТ 00 5 о го и го Ф т Го d О го s го Ф го ГО 00 т о Ф го Ц го ф 00 о о о ^2 |
О т Ф т О со Е со EZ X ь ф го 0-0 1= о |
т о о EZ т ф о_ Ф о о о го о со |
ф ^ 5 ф со со О -г П 8 ° ° 2 18 т Го Ф го го g Ф 1 ф О СОСО с |
|
о. ? |
. ГО Ф х Го § го § О О- с; О к 2 9 ф го го ^ СО Л) S 8й^ ? 8 8 o)S != т с о s н го Сю >о с |
Ф го ^ Го 5 00 ГО о о го й о ™ Ею L s ° ф Ц ф р ф СО ? ф о 2-2 б B'S |
5 х го т о го 2 g ф X О m S -0 с; ф О о_ bill X о g О Ю^ го т о |- |
|||||
s
E ф s
s
|
S § O'' Ф -§1 $ | §1 |
E E
cC^
CO ° К X 1 2 _o го ф x н $ га 8 I 7 2 ф ф S I I |
Е со g "г" CL О ^ ГО ф 1 о X b ГО Л 2 X I g Ф го ф Ф Ф о_ т т |
х Е Е CL сС <о СО 2-" ^ 1 го -° о о | о го Д о- ц 0 1-1-О Ф Ф 0. I I |
х Е Е CL сС <о СО 2-" 1 го -° о о | о го Д о- ц 0 1-1-О Ф Ф 0. I I |
Е cl S со е О. 1 $5 ° го ,_ К го X Е о т о О го О С 1-О_ ф ф СИ |
О х Ц СО Е ГО ^ CL >, <р 1 <р я S СП ,— ЕО I ОО 1 Q. К х Six со 2 Ф X ГО X ГО х О 1— х с X Го ф X | Ф ГО О. о го Н ю Ч н Ф- ч о су н о н н О Н Ф О 0) Ф о_ о т о_ т т |
X Е 7 ^^ 1 СО Т- $ 1 >< I 2 5 Рот ©ОФ О- ц OI-I-О Ф Ф 0. I I |
|
e s |
о 2 5 >го го ГО Ф О с 2 ц 5 « 1 "О" О- Т ° h ф У g Ф X 5 § ф с[ Ф о |
2 2 ф 5 го >Й х t 2 - g 2 с о § О 58 2 ” X О о Ф о 2 g g Ц 2 хг 2 ° х ^2^2-»° ° О 2 о о го 2 ” g ? О-8-g Ф ФХ X X С s Ф го X 2 О XI ф ЧО I- Ф ГО Q Ц[ го О х 5 т EZ 2 |
|||||
|
Q. Ф I e Й S 5 |
СУ с О О т 0) н н СУ о_ 0) q СУ т |
СУ СУ q EZ о т q 0) н н о СУ о_ СУ со q СУ 0) □_ |
X q * СУ q EZ 0) о СУ со н 0) 11 1 ф q ф 0) СО О > с |
1 - ГО го ф 1— g о. О Ф О ? i О >1 О X $ X -0 X О т О ч -0 ГО О ГО Ю Ф О о 2 ф о 5 ф s S g 2 ф с н С O'S 5 Ц ° \О ф g ° X X 00 ф | 5 Ф ГО Ф 00 00 го > го т |
СУ н S со о о СУ 3 q о X со н о о ф ц ф ф ГО EZ ц |
О. ГО о § О § о 00 ф R ° го 2 ° о “ х х >го 5 х ГО Ф т I С ф ф ГО со о го о 00 1-0 ГО Ф о 2о оо о о о 5 ® О ГО ф ^ CL О. |
н 0) q X 5 0) с LO СО СУ S2^ 0) со н 0) EZ О о о_ со н ф ц р ш |
|
Q. ? |
S 2 ■ О 2 ш о ф 2 о ф т 5 о т g g з g ф g2 T § £ * g ф 2 Ф X о 00 2 £ C b о го 2 ф го ф го С н о т l с |
6 s , Го о § S ° о 2 m ц ГО ° т § °-о.Х х I m S О го ф ГО S °- S Ф 00 Н 2 X О X ™ ф т о ф о 2 ф Ф С ГО V ГО 5 00 ГО О го Ц X о g О. ф о. Ф X со о Ф 1- 1- О. ^ Ф О ГО S О О 2 Q. |
Ф X О “ i Ф х | О ° о g ф х 2 го 8 2© Ф X О с 2 О Ф I Ю О 1- ф X го 00 ф Q v О О ГО I Ф о т ю го т го — о го I -0 о С т О- X - т ф го >го х со Го О ф со 2 со оо го q ф 2 о 2 о 9 ю I Го о к о ф х О о X ф х ф 2 2 g О 1- 5 О. С[ т о tn Q. ц |
||||
|
S § О'' Ф -§1 $ | §1 §s |
х Е |сС Q. <О СО ^ ^ 1 1 х го -° О О X | о го Д о- ц 0 1—1— О Ф Ф D. Т Т |
|сС о. <о со ^ ^ 1 1 х го -° О О X Д о- ц 0 1-1-О Ф Ф D. Т Т |
со а 1 х го О О X | о го Д о, ц 0 1-1-О Ф Ф D. Т Т |
о СУ со н о q Ф х s i 8. ^ сС ф со ^ Ф го Т \о о т О о ф О- ц 0 1-1-О Ф Ф 0. I I |
Е CL со х CL ° 5 <о 1 ф £ । ф Ф 25 о 2 5 ф о ф О 1- 1-О ф ф ОТТ |
Е о сС । £2 1 х 7 00 1 |
х Е О. <о ° со ^ 8 । >< о су О_ н Т с о т о о су н Q_ EI о н н О ф ф о_ т т |
Е | CL СО ■’“ ГО Ф Ф о го т н го го ф Ю Ц ф 2 ф ф Т Т Т |
Е еС хсо О Е1-
^ 1 X ф 8 а Ф ГО 1- Ф о ф 5шт |
|
S е S § |
q СУ со О со 2 а ф о ц р и Йё ГО ZT го х о >, EZ 5 |
о 5 « s ° h ф ® S g ф 5 5 § го Ф С[\о с[ го о |
СУ 0) q: ZE СК |
||||||
|
о. го го е 5 |
0) н о_ со >s q ф н Ф со СУ EZ X со о СУ X о О ф q ^ X Т S s Ч о с о ю О. СО |
н q EZ н со ^ о 2 5 * 5 ф а ф н ГО О Го 00 о го -о q .0 го су ф О о |
о о EZ СУ q EZ >S О ZE Н О СУ СУ со о ZE q о н о 0- |
СУ о ф о 00 •о s к ф S Ю Ф >< Q. .0 X Т О -Q О Го 00 ГО Ф S Q. ZT ц о ф ° 5 го X Ф \О о ф S го &§ о 3 |
q Ф н О н о о q ГО Т го 1— 00 5 го го н У О со О а^ ф го ф х ф 2 со >, Н ZE О су СО О I |
го с ф 2 О Ф Т ZE -0 q I с су Ф Т- С О_ S су =г 1 ф ц 5 2 го о >, 2 >s Ч о о Ф о 00 Ф Ф о а ф Го Ф ф го со 2 ° S о к т ю Ф го о ф d о го “ ф Q о ф ГО и о ° о ф с 2 5 го Ф Ф ГО S s го ц т т т о го Ф >1 X 00 т го о S о т го гос „ГО ф - >S Q. со 5 s Ю > 1- Т О |
о о со ф ZE 2 ZE q СУ EZ =г ZE СУ ZE О о о_ EZ О ZE Т О т |
го го ф Го Ч О го d го Ю 2 >s ф о о СП о о 00 т го го EZ ГО го 2 о. S о го-го го ф g су Q_ Т EZ |
< 1-о о о ZE ZE 0) S q ZE СУ со о со СУ ю о о о ZE q СУ EZ =г ZE 2 0) ZE 0) о q О EZ О н о 0) 2 |
|
о. |
Q. 00 Ф о о х т ф ф Го ф ю ф х о t s Го ° s X f 8 1^ gata |
2 >, 2 ° „ 5 Т Ф I ф 2 о 2 t Ф О- ф ф с s С g ф X 2 ф н s со 5 о о т 4 Q. р >, ф ц ф 1 5 I со с |
s.|H's|? т 5 ^ Т ГО Ф о к СП Ф ф О S Ф О со X 2 t ф т g го ф ф ,s го с а У ^ о я is го го Ж О ф — т ш ° ГО С X о _5 5 х го н х го о ф с о го со 5 о ф х о g го го CD Ц ZT 2 2 \О н |
||||||
Окончание таблицы 1
В качестве иллюстрации практической значимости методики анализа рисков приведем расчет на примере городского округа Долгопрудный Московской области по данным на начало 2019 года.
Сначала проведем расчет максимального значения премии за риск вложения в недвижимость ( p 1max) согласно формуле (2). При этом учтем, что pрег. = 0,181% 2, p min = 0,178% 3 и rf = 7,66% 4. Таким образом, получаем:
p imax = [(0,181 / 0,178) - 1] x 7,66 = 0,13%.
Далее проводим расчет значений видов риска, а именно политического, социального и особых рисков муниципального образования на основании данных открытых источников – официальных сайтов администрации муниципального образования, налоговой инспекции, центра занятости и так далее (см. [22]).
В качестве примера приведена таблица значений элементов и факторов риска для расчета величины политического риска города Долгопрудный Московской области (табл. 2).
Суммируя цифры, приведенные в последнем столбце таблицы и деля на 1 (количество ненулевых элементов факторов риска), получаем, что значение политического риска для
Таблица 2
Таблица значений элементов и факторов риска для расчета величины политического риска города Долгопрудный Московской области
|
Фактор риска |
Составляющие элементы фактора риска |
Цифровое значение элемента или фактора риска, % |
|
Политическая стабильность в городе: увеличение количества политических партий |
Количество партий |
Рост – 0 |
|
Степень доверия граждан к главе города: выборы действующего главы муниципалитета на очередной срок |
Количество избирателей |
Рост – 0 |
|
Поддержка партии власти на выборах за последние 3 года |
Рост количества голосующих – 0 |
|
|
Открытость власти («горячие линии», проведение выездных приемов, консультации руководителей) |
Проведение выездных приемов главы муниципального образования и специалистов по направлениям |
Проводятся – 0 |
|
Проведение личных приемов главой муниципального образования |
Проводятся – 0 |
|
|
Возможность обращения граждан по «горячей линии» |
Имеется – 0 |
|
|
Возможность обращения онлайн в интернет-приемную муниципального образования |
Имеется – 0 |
|
|
Перспективы развития муниципального образования: наличие утвержденного градостроительного плана |
Наличие градостроительного плана |
Имеется – 0 |
|
Реализация градостроительного плана |
Реализуется – 0 |
|
|
Увеличение количества общей площади жилых помещений |
Рост – 0 |
|
|
Увеличение доли площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, в общей территории городского округа |
Рост – 0 |
|
|
Согласование перспективного строительства и реконструкции городской среды с гражданами муниципального образования |
Проведение общественных слушаний, сходов и так далее |
Проводятся – 0 |
|
Стабильность оперативной обстановки муниципального образования |
Количество правонарушений |
Рост – 1/3 p = 1max = 1/3 X 0,13 = 0,04 |
Долгопрудного равно 0,04 процента. Аналогичные расчеты дают следующие значения:
-
• для социального риска – 0,04 процента;
-
• для особого риска – 0,11 процента.
В итоге премия за риск вложения в муниципальную недвижимость, рассчитанная по формуле (4), на 2019 год составляет 0,19 процента.
Таким образом, отличие значений пре- мий для вложения в недвижимость региона в целом и в муниципальную недвижимость в частности при расчете методом кумулятивного построения ставки дисконтирования для муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода позволит проанализировать рентабельность объектов муниципальной недвижимости и целесообразность инвестиций в них.
В случае равного риска вложения в муни- ципальную недвижимость с региональным риском либо ниже регионального, инвестиции в анализируемые объекты муниципальной собственности рентабельны и целесообразны.
Регулярное отслеживание изменений величин показателей и формирование базы величин для дальнейшего анализа, сравнение показателей риска со среднерыночными послужит основой для применения методики стоимостно-ориентированного управления объектами муниципальной недвижимости.
Представленную методику анализа рисков для оценки муниципальной недвижимости с применением доходного подхода для целей оценки муниципальной недвижимости в рамках этого подхода предлагается взять за основу и использовать в качестве базы оценки ставки дисконтирования. Поскольку определение стоимости каждого объекта муниципальной недвижимости индивидуально, пользователь методики может изменять количество анализируемых факторов в рамках каждого элемента риска для получения достоверности результата при расчете ставки дисконтирования (подробнее см. [22]).
Эта методика также позволяет анализировать риски, относящиеся к субъекту Российской Федерации, к которому географически и политически относится анализируемое муниципальное образование. Критерии рисков, учитываемые при определении ставки дисконта с применением метода кумулятивного построения, должны отражать особенности цели оценки объекта муниципальной недвижимости и конечного результата.
Список литературы Техника расчета премии за риск вложения в недвижимость в методе кумулятивного построения для оценки стоимости муниципальной недвижимости
- Труфанова С. А. Оценка стоимости муниципальной недвижимости: методология, теория, практика: монография. М.: Университет «Синергия», 2018. 196 с.
- Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
- Грязнова А. Г., Федотова М. А. [и др.]. Оценка недвижимости: учебник. М.: Финансы и статистика, 2010. 554 с.
- Косорукова И. В. [и др.]. Оценка стоимости имущества: учебник. М.: Университет «Синергия», 2017. 760 с.
- Галасюк В. О ставке дисконтирования и природе экономических рисков // Финансовый директор. 2010. № 2. С. 149-160.
