Технология оценки жилой недвижимости на вторичном рынке

Довольно часто в жизни человека возникают такие ситуации, когда ему приходится совершать сделки с собственной недвижимостью. Например, при переезде в другой город требуется продать квартиру. В таком случае человек должен знать какова стоимость его жилья на рынке недвижимости.

Одним из основных показателей нормального развития и функционирования рыночных отношений в стране является состояние рынка недвижимости, т.к. это главная составляющая всей национальной экономики. В рыночной экономике существует два типа рынка недвижимости: первичный и вторичный [1]. В данной статье будет рассматриваться оценка жилой недвижимости на вторичном рынке.

Вторичный рынок - рынок, на котором недвижимость выступает как товар, уже бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу. Процесс оценки жилой недвижимости имеет свои критерии и особенности. В настоящее время процедура оценки недвижимости входит в услуги риэлторских компаний.

Выбирая недвижимость на вторичном рынке, следует очень серьезно относиться к вкладыванию денежных средств. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо проверять наличие соответствующих правоустанавливающих документов. Договор купли-продажи или мены, а также дарения не должны содержать каких-либо признаков подделки.

Проверить подлинность квалифицированного нотариуса.

документов

можно

при

помощи

Существует несколько важных критериев выбора недвижимости на вторичном рынке. К ним относятся:

• -    проверка истории жилья

• -    проверка продавца

• -    оценка качества объекта недвижимости

• -    прописаны ли несовершеннолетние дети

• -    количество проживающих в квартире

Конечно, немаловажен и такой фактор, как цена. Если недвижимость продается по очень низкой цене, то покупатель должен хорошо подумать. Низкая стоимость квартиры может являться одним из признаков мошенничества. Продавец хочет быстрее найти покупателя, а после заключения сделки может исчезнуть. В это время появляются третьи лица, которые и являются хозяевами квартиры. Это главная причина, почему следует очень внимательно проверять документы [2].

Обязательно следует визуально осмотреть объект недвижимости, с целью его оценки. Начинать осмотр следует начинать с придомовой территории. Нужно обращать внимание на состояние ремонта, наличие или отсутствие перепланировки. Важно проверить исправность всех коммуникаций.

Приобретая недвижимость на вторичном рынке необходимо обращать внимание на тип дома, этажность здания, транспортную доступность и месторасположение объекта.

Следует учитывать, что качественная экспертная оценка стоимости объекта недвижимости осуществляется с помощью способов расчета, показанных на рисунке 1.

Рисунок 1 - Способы оценки недвижимости

Затратный способ заключается в том, что стоимость жилья определяется исходя из всех затрат, которые владелец понес при ремонте объекта недвижимости. К ним относится доставка материалов и их стоимость, заработная плата рабочим, налоги и т.д. Также, ко всему этому оценщик должен учесть уровень инфляции и амортизацию. Принимая все эти данные во внимание, он корректирует расчет.

Доходный способ предназначен для коммерческой недвижимости. Смысл его довольно прост. Цена объекта недвижимости определяется исходя из размера предполагаемой выгоды, которую получит новый собственник жилья в будущем. Однако данный способ подходит только для магазинов и офисов.

Сравнительный метод оценки считается у экспертов самым распространенным. В этом случае оценка стоимости объекта недвижимости определяется с помощью сравнения с аналогичными предложениями по поводу продажи квартир. Данный способ является недорогостоящим, т. к. не требует особых знаний по оценке объекта недвижимости.

Процесс оценки стоимости жилья начинается с выбора хозяином квартиры подходящей фирмы, которая и будет производить оценку.

Основные положения, касающиеся оценки стоимости квартиры, а так же правового положения оценщиков, определяются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а так же федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Под оценщиками понимаются физические лица, которые являются членами одной из организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Организации, занимающиеся оценкой недвижимости, обязаны иметь в штате не менее двух оценщиков и при необходимости предоставлять договор обязательного страхования их ответственности.

Для того, чтобы оценка стоимости жилья была произведена заказчик обязан предоставить в организацию следующую документацию:

• -    свидетельство    о    праве    собственности,    либо    иные

правоустанавливающие документы на жилье

• -    справки и документы БТИ : форма 11а,экспликация, поэтажный план.

После заключения договора с организацией, клиент обязан оплатить услуги фирмы. Оплата производится через контрольно-кассовый аппарат с обязательной выдачей заказчику чека об оплате услуг. Клиент и оценщик должны договориться, когда оценщик приедет на объект. Существует оценка и без выезда, на основании предоставленной документации и устно изложенной информации, но в этом случае, есть большая вероятность ошибки в оценке стоимости.

После осмотра квартиры, оценщиком составляется отчет об оценке, с которым знакомится заказчик. Если у заказчика не возникло никаких претензий, между сторонами составляется и подписывается акт сдачи-приемки услуг. На этом, процесс оценки стоимости объекта недвижимости считается завершенным.

Таким образом, из всего вышесказанного можно сделать вывод, что сам по себе процесс оценки недвижимости для владельца не является трудным. Однако на саму оценку стоимости жилья влияет очень большое количество факторов.