Тенденции девелопмента и управления коммерческой недвижимостью

Введение. По итогам третьего квартала 2023 года наблюдается постепенное восстановление рынка коммерческой недвижимости. Около 80–85 % управляющих компаний предоставляют услуги facility management1. На данный момент в г. Москве их количество составляет около 70, однако услуги полного цикла по управлению коммерческим объектом недвижимости предоставляют не более 5. Данная ситуация обусловлена рядом причин. Во-первых, часть управляющих организаций входит в число дочерних структур девелоперских компаний, вышедших на внешний рынок и вынужденных управлять собственными объектами вследствие необходимости экономии затрат на их обслуживание. Однако другая часть подобных структур направила свои усилия на развитие данной услуги как новшества. Во-вторых, значительное влияние на рынок оказала геополитическая ситуация, которая привела к уходу из России большого количества международных компаний и якорных арендаторов, снижению доходности отрасли вследствие простоя больших офисных площадей, что в общей массе способствовало снижению цен на услуги управления коммерческим объектом в среднем на 20 %. Такая тенденция, с одной стороны, повлияла на рост конкуренции между управляющими компаниями, с другой – появились новые организации, ориентированные на консалтинговые услуги по управлению объектами. В-третьих, компании, ранее занимающиеся только технической эксплуатацией коммерческих объектов, начали активно продвигать услуги полного цикла property management. Однако такие структуры, как правило, специализируются на одном виде коммерческой недвижимости, например, это могут быть торговые или бизнес-центры, складская недвижимость и т.д. В результате можно говорить о существовании нескольких тенденций: переориентации действующих управляющих компаний и компаний-девелоперов на новые функции управления; расширении спектра услуг с технического обслуживания до полного цикла (facility – property management); перераспределении задач развития и управления объектами, находящимися в собственности компании (Макарова и др., 2021).

Сложившиеся тенденции постепенно сформировали спрос на создание собственной инфраструктуры внутри здания за счет технологичности, комплексности, гибкости и функциональности предоставляемых услуг. В этой связи особое внимание стоит уделить изучению тенденций девелопмента рынка коммерческой недвижимости в контексте взаимоотношений с арендодателями и организации управления.

Материалы и методы исследования . Интересующая нас проблема рассматривается в работах многих ученых. Так, Г.Ю. Каллаур, Л.С. Деревянко, Д.А. Жукова внимание акцентируют на цифровых проектах управления недвижимостью (Каллаур и др., 2021). Е.В. Макарова, Е.Н. Сыщикова, З.Б. Проскурина отмечают, что большая часть российских компаний ориентирована на использование PropTech в цифровой трансформации текущих операций, повышении производительности и уменьшении издержек (Макарова и др., 2021). На рынке управления недвижимостью наблюдается активное внедрение IoT. В этой связи Н.А. Стефанова, А.Д. Трухина считают, что Интернет вещей как основа цифровой экономики приобретет масштабный характер, который затронет управление коммерческой недвижимостью в том числе (Стефанова, Трухина, 2019). Согласно Ю.А. Милкиной, Е.Е. Макаровой, оптимизация управления объектом недвижимости на современном этапе развития глобального рынка находится в сфере цифровых технологий (Милкина, Макарова, 2020). О.А. Оленина, Е.А. Ступникова, В.В. Кузьминов указывают на то, что к 2030 г. общая тенденция повышения качества городской среды приведет к полномасштабному внедрению экологичных технологий и цифрового пространства, направленного на развитие территории (Оленина и др., 2021).

Анализ зарубежных источников показал, что наиболее распространенными инструментами на зарубежном рынке управления бизнес-центрами являются цифровые технологии, IoT, а также средства создания эко-пространства (Babalievsky et al., 2023; Papaskiri et al., 2021; Wasihun et al., 2019).

Таким образом, объект офисной недвижимости постепенно приобретает атрибуты цифрового пространства, в котором необходимо сочетаются большие данные, информационные технологии и функции «умного дома».

В данном контексте следует привести пример первого цифрового 32-этажного здания в США, построенного в 2014 г., которое стало образцом digital factory – интеграции офисного пространства, высоких технологий и собственного data-центра. Сочетание технической мощности, управления данными, привлекательной локации сейчас используется по всему миру, в частности, Microsoft, Dell, Huawey и другими компаниями (Wasihun et al., 2019).

Уникальность инженерных решений и информационных технологий, а также фокус на цифровую экономику обусловили возникновение интереса к технологии digital factory среди российских девелоперских и управляющих компаний (Оленина и др., 2021). Западные IT-компании, работавшие в России до недавнего времени, активно внедряли в практику своей деятельности цифровые решения, направленные на повышение комфортных условий сотрудников, уровня безопасности, однако в связи с массовым уходом иностранных компаний с отечественного рынка вследствие обострения геополитической мировой ситуации, интеграция подобных технологий в российскую бизнес-среду замедлилась. Среди отечественных компаний разработки комплексных решений только ведутся. Единственным примером их реализации на данный момент нам видится бизнес-центр «Taller» в Москве, который имеет собственную data-инфраструктуру. В строящемся «Лахта-центре» в Санкт-Петербурге также было спроектировано цифровое бизнес-пространство, однако в текущей ситуации его воплощение находится под вопросом. Тем не менее уже сейчас широко используется система управления паркингом, регистрации, видеонаблюдения, контроля доступа. Другие элементы цифрового обслуживания отличаются точечностью применения, локальностью интеграции, что не позволяет говорить о комплексном подходе к управлению коммерческим объектом.

Кроме того, существенное влияние на ситуацию с развитием digital factory в российской бизнес-среде оказало снижение поставок зарубежных систем и элементов для обслуживания оборудования (лифты, холодильники, компьютерные составляющие). В этой связи стоит говорить о том, что при запросе арендаторов на качественное цифровое пространство, инфраструктуру и безопасность, коммерческий объект, у которого данные характеристики не будут являться ключевыми преимуществами, не сможет удовлетворить потребности арендатора.

Тем не менее существует другая точка зрения, согласно которой утверждается преждевременность размещения data-центров в рамках одного здания, что обосновано следующими аргументами разработчиков:

– задача IT-инфраструктуры заключается в обеспечении высокого уровня сервиса, безопасности, отказоустойчивости и обеспечении работы офиса, большинство цифровых решений в бизнес-центрах создаются на основе облачных технологий и воплощаются одним кликом, однако вопросы согласования/поставки/закупок оборудования требуют действий на месте, что не позволяет масштабировать возможности дата-центра;

– затраты на обслуживание IT-инфраструктуры, работу персонала значительно выше, чем аренда серверов.

Тем не менее качество цифровых услуг и уровень комфорта среды при выборе офисов приобретают все большее значение. По статистике, первым критерием для компаний остается локация (31 %), а вторым – арендная плата (20 %), на третьем месте – примерно одинаково значимые транспортная доступность (12 %) и наличие высоких цифровых технологий (10 %) (Кал-лаур и др., 2021). Кроме того, как отмечают Е.В. Шкарупета, Л.А. Гамидуллаева, А.В. Тарасов, более 50 % предпринимателей готовы оплачивать аренду офиса с качественной IT-инфраструктурой, тогда как 66 % представителей бизнес-структур не готовы улучшить данные условия для увеличения доходности своего предприятия, а 51 % опрошенных не занимаются данным вопросом (Шкарупета и др., 2020).

Специалисты отмечают, что если на западном рынке коммерческой недвижимости IT-инфраструктура в настоящее время является довольно распространенным явлением, то в России цифровое здание представляет собой специфическое решение, к которому отечественный рынок готовился постепенно (Милкина, Макарова, 2020; Babalievsky et al., 2023). Первоначально создавались технопарки с высоким уровнем цифровизации и технологичности, чему способствовала политика государства. Однако они располагались в основном в индустриальных районах, которые традиционно представляют меньший интерес для офисных арендодателей. Кроме того, компании могут выбирать себе место размещения, опираясь на его соответствие различным требованиям. Например, для IT-предприятий важными критериями выбора офиса являются: транспортная доступность, престижность района, инфраструктура внутри здания, комфортность рабочих зон и др. Следует отметить, что цифровое здание как тренд на рынке коммерческой недвижимости сочетает в себе качество, локацию, цифровые технологии, технические характеристики и инфраструктуру.

После пандемии организации постепенно адаптировались к новым условиям, при этом онлайн- и гибридный формат работы стали восприниматься в качестве нормы, что привело к созданию иного офисного пространства. В-первых, девелоперы существенно увеличили объем ввода новых зданий. Например, в Москве в 2020 г. было запущено в эксплуатацию 768 тыс. кв. м. офисной площади, тогда как в 2021 и в 2022 гг. – уже 1 428 и 1 500 тыс. кв. м. соответственно. Востребованность новых объектов коммерческой недвижимости показала активный интерес арендаторов к зданиям класса А, что стимулировало девелоперов и собственников делать инвестиции в организацию качественных локаций1.

Прошедший в 2023 г. IV Всероссийский форум «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой недвижимости» показал, что сегодня специалисты особое внимание уделяют созданию качественного и комплексного предложения в этой сфере2. При этом критериями качества офисного центра являются: продуманное благоустройство, современное рабочее пространство, функциональная бизнес-инфраструктура, торговая составляющая, зона отдыха, сервисные услуги3.

Представитель Capital Group отметил, что основными запросами офисных арендаторов являются так называемые «гибкие офисы», разработанные «под ключ», несмотря на рост арендной платы и появление вакансий на рынке труда1.

Apollax Space предложил авторский формат work-life balance, ориентированного на сбалансированное распределение офисного пространства: 70 % рабочие зоны + 30 % функциональные, при этом арендная ставка включает сервисное обслуживание, ремонт, мебель, цифровые решения2.

Можно спрогнозировать, что инвестиционную привлекательность получают те офисные центры, которые используют облачные SaaS-решения, позволяющие снизить операционные расходы, временные затраты на согласование, обеспечить гибкость бизнеса, автоматизировать операции и процессы, контролировать взаимодействие с арендаторами, отслеживать выполнение задач3. Тем самым возникает необходимость в комплексном подходе к управлению коммерческим объектом с использованием целого ряда информационных технологий, что позволяет говорить о цифровизации офисных центров как одной из тенденций современного рынка коммерческой недвижимости.

Результаты и обсуждения . На основании анализа современных предложений компаний-девелоперов в сфере управления офисными центрами, были определены наиболее эффективные решения в цифровизации зданий, ориентированные на запросы современных арендодателей и способствующие повышению спроса. Среди них:

• 1.    Внедрение программ искусственного интеллекта, позволяющих собирать данные, анализировать большое количество информации о техническом состоянии объекта, планировать ремонтные работы и техническое обслуживание объекта, прогнозировать возможные ситуации выхода из строя оборудования.

• 2.    Внедрение технологий PropTech – IT-решения всего жизненного цикла объекта, целью которых является создание удобной и благоприятной среды внутри и вокруг зданий, в частности, автоматизация ручных задач, снижение энергозатратности, оптимизация процессов управления арендой и учета финансов, организация эффективного пространства и рабочих зон на основе цифровых технологий. PropTech (Property Technologies) представляют собой технологии или компании, предоставляющие инновационные цифровые решения во всех сегментах недвижимости для всех стадий жизненного цикла проекта – от проектирования и строительства до управления и эксплуатации. PropTech реализуются с использованием технологий больших данных, виртуальной и дополненной реальности, искусственного интеллекта, Интернета вещей, блокчейна и др. Однако рынок данных технологий не отличается масштабностью применения в офисных центрах, хотя, как показала практика и анализ потребностей арендаторов, он уже становится необходимостью. С одной стороны, это связано с неготовностью российского рынка коммерческой недвижимости к инвестициям в глобальные инновации, с другой – геополитическая ситуация не позволяет полноценно сосредоточиться на данной задаче ввиду ограниченности ресурсов (технологий, программ, сервисов, приложений на российском рынке). Если в 2018 г. рынок PropTech в России ориентировался в большей степени на успешность выполнения операций, рост производительности и уменьшение издержек, то уже к 2023 г. наметился явный переход к цифровизации сделок, управлению недвижимостью на основе IoT, внедрению программ и сервисов на базе проведения анализа больших данных.

• 3.    Управление Big Data, направленное на анализ, сравнение, систематизацию, оценку рисков в режиме реального времени.

• 4.    Блокчейн – технология управления имуществом или правом собственности (контроль транзакций, заключение смарт-контрактов, безопасное проведение платежей арендаторов), что значительно сокращает время на поиск информации за счет ускорения и автоматизации операций, а также исключения посредников.

• 5.    Цифровые решения, ориентированные на облачные технологии, мобильные приложения, программы удаленного доступа и др.

• 6.    Комплексное программное обеспечение для управления коммерческой недвижимостью, имеющее следующую структуру (рис. 1):

Управление паспортом объекта

Управление данными

Управление договорами аренды

Управление эксплуатацией объекта

Управление взаиморасчетами с внешними и внутренними клиентами

Рисунок 1 – Программное обеспечение для управления коммерческой недвижимостью

• Figure 1 – Software for Commercial Real Estate Management

Исходя из указанных составляющих, целесообразно определить наполнение программного обеспечения:

• 1.    Управление паспортом объекта: просмотр в режиме реального времени здания, этажей, помещений, доступа, видеонаблюдение, 3D-визуализация объекта, вывод всех инструментов на единое окно просмотра.

• 2.    Управление договорами аренды: договора аренды, акты приема-передачи, дополнительные соглашения и др.

• 3.    Управление взаиморасчетами с внешними и внутренними клиентами: CRM-система с личными кабинетами для пользователей, бухгалтерская и финансовая отчетность, расходы, выставление счетов, учет платежей, генерация отчетов.

• 4.    Управление эксплуатацией объекта и техническим обслуживанием: интеграция систем безопасности (пожарная, контроль доступа, охрана), инженерных процессов (освещение, вентиляция, температура и др.), энергосбережения, планирования и координации ремонтных работ, распределение и контроль выполнения задач.

• 5.    Управление данными: хранение и систематизация данных, аналитика (процессов эксплуатации объекта, финансовой отчетности).

При несоблюдении своевременного проведения ремонтных или профилактических работ затраты на техническую эксплуатацию вырастают на 15–25 %. Минимизация временных и финансовых потерь приводит к необходимости внедрения сервисных процессов класса FSM (field service management system) – программы по управлению обслуживанием здания, оборудования и техническим персоналом посредством приложений для диспетчера, менеджера и сотрудников. Программа работает по принципу создания заявки по QR-коду на оборудовании, через мобильное приложение сотрудника, личный кабинет арендатора, посредством робота-диспетчера. Она автоматически передает задачу свободному сотруднику и осуществляет контроль ее выполнения.

Тем не менее в условиях цифровизации зданий при управлении бизнес-центрами возникают определенные проблемы: во-первых, данный процесс требует использования передовых технологий, включая системы управления зданием (Building Management Systems, BMS), умного дома (Smart Home), безопасности, сети связи и т.д., что требует значительных затрат на обслуживание и эксплуатацию; во-вторых, бизнес-центры, использующие цифровые системы управления и хранения больших объемов данных, подвержены риску кибератак и кибервымогательства, что может быть вызвано недостаточными мерами защиты информации и инфраструктуры; в-третьих, зависимость от постоянного доступа к Интернету, недоступность или нестабильность такого рода соединения может привести к сбоям в работе систем и создать неудобства для арендаторов и посетителей бизнес-центра; в-четвертых, внедрение и управление цифровыми системами требует наличия квалифицированных специалистов, способных обеспечить правильную установку, настройку, обновление и обслуживание технологий, при этом недостаток квалифицированных кадров или неправильное обучение персонала может стать препятствием для успешной цифровизации бизнес-центра; в-пятых, возникают вопросы о соблюдении конфиденциальности правил обработки персональных данных, нарушения которых могут привести к юридическим проблемам и потере доверия со стороны клиентов и арендаторов.

Выводы . Таким образом, на основании анализа ситуации на мировом рынке управления коммерческой недвижимостью к основной тенденции в этой сфере на современном этапе ее развития в России мы можем отнести цифровизацию бизнес-центров. Проявлениями последней могут быть названы:

• 1.    Фокус на комплексный подход к управлению офисным центром, ориентированный на управление всеми процессами и операциями (финансы, отчетность, данные, эксплуатация и техническое обслуживание). Интеграция разных операций в единую систему позволяет говорить о комплексном подходе к управлению коммерческой недвижимостью и стремлении «оцифровать» всю получаемую информацию в режиме реального времени, объединив их в один дата-центр, что способствует налаживанию процессов своевременного выявления ошибок, неисправностей оборудования и коррекции действий по их устранению. Кроме того, автоматизация процессов работы позволяет правильно вести учет и отслеживать движение документов.

• 2.    Направленность на организацию функционирования офисного центра с точки зрения экологичности, внедрения информационных технологий, наличия качественной социальной и сервисной инфраструктуры, многофункциональности, организации комфортного сбалансированного рабочего пространства, что также требует автоматизации процессов и цифровизации территории офисных центров.

Следует отметить, что взаимовыгодное сотрудничество девелоперов, управляющих компаний и арендаторов, одной стороны, направлено на повышение спроса на аренду офисов с собственной инфраструктурой внутри здания на основании критериев технологичности, комплексности, гибкости и функциональности предоставляемых услуг, с другой – ориентировано на потребности арендаторов в качественном цифровом пространстве, инфраструктуре, безопасности, взаимодействии, сервисном обслуживании.

Тем не менее, несмотря на имеющиеся тенденции, связанные по большей части с цифровизацией офисных центров и стремление девелоперов удовлетворить запросы арендаторов и посетителей, важным представляется выявление возможных рисков в управлении данными и самим зданием, а также соблюдение определенных требований к персональной информации, квалификации специалистов.