Тенденции на рынке жилой недвижимости г. Санкт-Петербурга

В результате мирового финансового кризиса на рынке жилой недвижимости г. Санкт-Петербурга наблюдаются следующие изменения:

• >    цены на жилье сократились на 10,6-13,8 % ([1], таблица 1),

• >    количество введенного жилья уменьшилось на 15,7 % или на 505,9 кв.м. (с 3 211,6 до 2 705,7 тыс. кв.м., данные Госкомстата за 2008, 2011 г.г.),

• >    построено жилья на 2% больше, чем в 2010 г. (по данным официальной статистики в 2010 г. в Санкт-Петербурге построено 2656,57 тыс. кв.м. жилья).

Таблица 1

Динамика средних цен предложения на рынке жилья Санкт-Петербурга (руб. / кв. м):

Покупатели перестали опасаться неопределенности, уже не ждут снижения цен. Эти факторы и необходимость решения жилищного вопроса определили стабилизацию и даже рост на этом рынке.

Государственное регулирование – существенный (доминирующий) фактор влияния. Строительной отрасли жилой недвижимости в 2009 - 2010 г. оказало мощную поддержку государство (государственные гарантии, выкуп жилья для военных и т.д.). Ввод за счет бюджета в 2009 г. составил 640,6 тыс. кв.м., в 2011 г. - 581 тыс. кв. м. жилья. Таким образом, стабилизация на рынке жилой недвижимости произошла за счет вливания в строительный сектор государственных средств.

В 2009, 2010 г.г. ряд крупных игроков испытали значительные финансовые трудности. В тоже время 2010 г. ознаменован появлением на рынке жилой недвижимости г. Санкт – Петербурга новых игроков, в частности московской структуры в лице ООО «Главстрой СПб» (объекты

«Северная долина», «Юнтолово») с ценой не соответствующей установленным ценам застройщиками г. Санкт - Петербурга. При этом темпы продаж в данных объектах значительно превосходили данные по сопоставимым объектам местных Застройщиков, что говорило о поиске некой «равновесной» цены по продаваемому жилью эконом класса.

Безусловно, в каждом сегменте первичного рынка есть свой покупатель, однако на текущий момент фаворитом является - эконом-класс. Строительство жилья «эконом» сегодня становится приоритетным направлением на первичном рынке Санкт-Петербурга. В настоящее время согласно данным главы Жилищного комитета Юрия Осипова в очереди на улучшение жилищных условий стоят свыше 195 тысяч петербургских семей. И городские власти, приобретая жилье у застройщиков, будут создавать дополнительный спрос.

В 2012 строительная отрасль жилой недвижимости г. Санкт – Петербурга будет подвержена следующим тенденциям:

• 1.    Изменение состава основных застройщиков (их доли на рынке) в связи с появлением новых ведущих игроков на рынке.

• 2.    Осуществление строительства жилья комплексной застройки в Ленинградской области.

• 3.    Плавный рост цен в пределах инфляции.

• 4.    Принимая во внимание, что на текущий момент времени сформирован рынок покупателя, а не продавца, застройщики вынуждены будут более качественно формировать концепцию объекта и повышать качество предлагаемой продукции и услуг (квартиры с отделкой, меблировкой и т.д.).

• 5.    с 1 сентября 2012 года планируется внесение изменений в Гражданский кодекс РФ, в частности, будет предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Нотариусы будут привлекаться как для оформления сделки, проверки ее законности, так и для передачи документов в регистрирующий орган. Декларируемая цель – обезопасить участников сделок от мошенничества.

В целом, перспективными являются следующие характеристики объектов жилищного строительства:

• •    Отсутствие участников долевого строительства (отсутствие рисков обманутых дольщиков).

• •    Схема работы банк – застройщик. Строительство объекта осуществляется за счет бесперебойного банковского финансирования с последующим возвратом денежных средств за счет продажи покупателям готовых объектов (юридически и фактически) (в качестве примера, так работает СК «Темп»).