Тенденции развития рынка недвижимости в Челябинской области в 2012-2014гг

На фоне роста ипотечных ставок в Челябинской области снижается стоимость жилья. В среднем падение цен в январе – апреле 2013г. составило 10%, в отдельных случаях дисконт на квартиры доходил до 25%.

Вторичное жилье на Южном Урале за четыре месяца текущего года подешевело на 7 - 12%, в некоторых случаях продавцы снижали цены на четверть. По данным экспертов, сегодня средняя стоимость квадратного метра составляет 40-43 тыс. руб. Снижение стоимости квартир в большей степени обусловлено ростом объемов жилищного строительства эконом-класса и ужесточением конкуренции на рынке. Цены на жилье могут вернуться на свой прежний уровень уже к осени 2014г. За весь 2012 год ставки по рублевым жилищным кредитам в Челябинской области выросли до 12,5%, за январь-февраль того же года их рост дошел до 13,1%. Связано это было с повышением цен по кредитным программам, которое провели большинство игроков рынка недвижимости в Челябинской области. Причины - напряженная ситуация с ликвидностью и рост стоимости фондирования.

Развитие ситуации во II полугодии 2013 года, по мнению экспертов, зависело от экономической ситуации в стране, от уровня инфляции в частности.

Несмотря на то, что Челябинская область по-прежнему удерживает первенство по максимальным в федеральном округе кредитным ставкам, удорожание кредитов южноуральцев не остановило. По итогам первых двух месяцев 2013 года жителями региона было востребовано на треть больше жилищных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. В январе-феврале 2013 года банки выдали в Челябинской области 3 111 жилищных кредитов на сумму 3,5 млрд. рублей, из них 2 975 ипотечные рублевые кредиты на сумму 3,4 млрд. рублей. Это на 35% больше по объему, чем за аналогичный период прошлого года, а по ипотеке - на 34%.

Поскольку в Челябинской области ипотечным кредитованием занимается 650 организаций, отсюда и очевидна столь высокая конкуренция. На сегодняшний день наблюдается тенденция к снижению ставки. Средняя зарплата просто не позволяет брать кредит под 13,5%. Поэтому банки и процентные ставки понижают, и первоначальный взнос уменьшают, и, в принципе, лояльнее относятся к заемщикам. Также снижение ставки связано с внедрением ряда федеральных программ: для молодых учителей, молодых ученых, готовится также отдельная программа для врачей.

Рынок недвижимости в Челябинской области меняется: еще 4-5 лет назад это был рынок застройщиков, сейчас же рынок смещается в сторону покупателя. Именно он определяет те параметры и требования, которые свидетельствуют о привлекательности того или иного проекта.

По мнению экспертов по рынку недвижимости, сегодняшний покупатель заинтересован не столько в квадратном метре, сколько в некой общности, социальной среде. Для него становится важным не просто качество его квартиры, но и благоустройство прилегающей территории, красивая архитектура, соседи.

Уже полгода цены на жилье в Челябинске стабильно снижаются – как на первичном, так и на вторичном рынках. Этому способствует растущая конкуренция среди застройщиков: с каждым годом сдается все больше новых объектов. А челябинские покупатели все чаще выбирают комфортную недвижимость и загородные проекты.

С марта 2013 года цены на готовое и строящееся жилье планомерно снижались. За минувшие полгода средняя стоимость «квадрата» уменьшилась на 5-10% – в зависимости от сегмента рынка, местоположения объекта и т. д. Эта тенденция была обусловлена выводом на рынок большого количества нового жилья. Только в прошлом году челябинские застройщики сдали в эксплуатацию больше 1 млн кв. м. Темпы строительства продолжают расти – идет массовое освоение перспективных микрорайонов – как в центре, так и на окраине города.

Важно, что стоимость жилья в Челябинске была и остается относительно невысокой по сравнению с другими городами-миллионниками России. За счет этого не уменьшается динамика спроса.

Средняя цена квадратного метра готового и строящегося жилья в Челябинске одинакова и сегодня составляет около 40 тыс. руб. Рынок новостроек в Челябинске активно развивается уже почти десять лет – жилые дома возводят довольно быстро, за счет чего популярность новостроек постоянно растет. В Челябинске работают около 30 застройщиков, с десяток компаний реализуют крупные проекты жилищного строительства (от 50 тыс. кв. м) и выше. Все больше челябинцев обращают внимание на комфортную недвижимость – квартиры улучшенных планировок и больших площадей. Пока что в городе практически не строят элитного жилья, хотя спрос на такую недвижимость есть.

В целом предпочтения покупателей меняются в зависимости от сезона. Весной этого года, к примеру, в Челябинске главным образом приобретали строящееся жилье. Тогда строительные компании предложили покупателям выгодные условия – в большинстве случаев новостройки можно было приобрести с беспроцентной рассрочкой сроком на три года. Сейчас таких предложений стало меньше, потому граждане чаще предпочитают жилье на вторичном рынке.

Больше половины сделок по приобретению готовой и строящейся недвижимости в Челябинской области совершаются с помощью ипотечных кредитов. В городе успешно работают все федеральные программы улучшения жилищных условий. К тому же в регионе функционирует ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» – местный оператор государственных жилищных программ, учредителем которого является правительство Челябинской области . В частности, корпорация реализует много эксклюзивных программ улучшения жилищных условий для работников бюджетной сферы.

Кроме того, появляется много объектов в сегменте загородной недвижимости.

Одна из главных тенденций рынка жилья Челябинска в 2013 году – рост объемов жилищного кредитования. жителям региона на сумму более 23 млрд руб. Рост по сравнению с 2012г. – 25%. Помимо не растущих процентных ставок по ипотеке этот процесс, по словам риэлторов, стимулирует чисто психологическая причина: люди понимают, что решить жилищный вопрос другим способом не выйдет.

Еще один тренд, отмечаемый экспертами, – рост числа предложений. По словам директора компании «Служба недвижимости» Дениса Стукалова, если в 2012 году ежемесячно на продажу выставлялось 12-15 тысяч объектов вторичной недвижимости, то сегодня – 15-20 тысяч. Во-первых, часть вчерашних новостроек была продана инвесторами. Во-вторых, челябинцы продают жилье в старых домах, чтобы вложиться в новое на стадии строительства.

Кроме того, покупатели стали более придирчивыми к качеству жилья, отчего вырос и средний срок экспозиции. Если раньше для однокомнатной квартиры он составлял около месяца, то в этом году достигал порой и полугода. Жители города, по словам Дениса Стукалова, стали интересоваться не только районом, планировкой и этажом, но и управляющей компаний, которая обслуживает дом, толщиной стен, наличием счетчиков и многими другими параметрами.

На рынке наблюдается смещение спроса в пользу новостроек, отмечает еще один тренд директор АН «Инженер» Елена Калинина. Челябинцы все чаще предпочитают квартиры с хорошим ремонтом, «убитое» жилье стало продаваться гораздо сложнее. Кроме того, местные жители стали чаще рисковать. Популярность долевого строительства подталкивает людей продавать свои квартиры, вкладываться в строящееся жилье и жить в съемном, дожидаясь окончания строительства. Однако, позволить себе большую жилплощадь большинство челябинцев по-прежнему не могут.

До кризиса в городе увеличивали объемы комфортного жилья большого метража. Так называемые «двушки», как правило, предлагались от 80 кв. м. В кризис они перестали находить покупателя. В связи с этим многие застройщики пересмотрели планировку своих домов и стали предлагать рынку жилье меньшего метража. Что Парковый, что Залесье – это проекты, рассчитанные на экономичного покупателя. Да, там есть и просторные квартиры, а не только студии, но на рынке появилось много маленьких квартир – именно то, что было нужно», – говорит Валентин Корытный, директор АН «Дан-Инвест».

Наиболее приоритетными для челябинцев с географической точки зрения остаются центр и северо-запад города. Первый привлекает доступностью инфраструктуры, второй – экологической обстановкой.