Тенденции развития рынка недвижимости в городе Орле и Орловской области

Согласно большинству экспертов, рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий процессы купли, продажи и аренды недвижимости на основе спроса и предложения.

В силу постоянно расширяющийся территории городов рынок недвижимости представляет собой постоянно растущий «организм», однако стоит отметить, что в кризисные времена рынок недвижимости имеет тенденцию к стагнации и/или замедлению роста.

Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным.

Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

Рынок недвижимости в Орловской области представлен большим количеством риэлтерских фирм и агентств продаж, оказывающих помощь юридическим и физическим лицам в продаже, покупке и аренде жилой недвижимости, наличием общедоступных печатных изданий, содержащих необходимую информацию по ценам предложений на продажу различных объектов.

По данным национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) самым крупным застройщиком, действующим на рынке строительства жилых помещений в Орловской области, является ОАО «Орелстрой». [5] Эта фирма проводит диверсифицированные общестроительные и специализированные строительные работы, предоставляет услуги по сдаче в аренду железнодорожного и автотранспорта, имеет собственное производство бетонных и железобетонных конструкций, строительных металлоконструкций, что оказывает существенное влияние на себестоимость возводимых объектов и, в конечном итоге, на цену всего жилья, предлагаемого в регионе. Объем строительства жилья ОАО «Орелстрой» составляет 190,8 тысячи квадратных метров. В российском рейтинге ОАО «Орелстрой» занимает 97-е место. Он с большим отрывом лидирует среди всех строительных компаний в Орловской области.

Вторым крупным застройщиком на рынке недвижимости в Орловской области является компания «Зенит». Объем строительства – почти 56 тысяч квадратных метров. Позиция в российском рейтинге – 421.

Третье место отдано АО «АИЖК Орловской области». Объем строящегося жилья – 49,4 тыс. кв. метров. В общероссийском рейтинге компания не учтена [1].

Все эти строительные компании занимаются строительством, продажей, покупкой и сдачей в арену жилой недвижимости. На сегодняшний день рынок жилья в Орле можно разделить на следующие категории: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок представляет собой в основном долевым участием в строительстве, к вторичному относится жилой фонд до 2005г. постройки – в основном это кирпичные и панельные здания 70-х годов постройки. Доля квартир 2005-2015г.п. в категории вторичного жилья не превышает 30-35% (табл. 1)..

Таблица 1 – Уровень цен 1 квадратного метра квартир на первичном рынке жилья в административных районах города Орла по состоянию на сентябрь 2018 года

Район города	Показатель
	1 комнатная квартира, руб	2 комнатная квартира, руб.	3 комнатная квартира, руб.
1	2	3	4
Советский	43594	43742	45800
Железнодорожный	42592	40708	36000
Заводской	38420	38353	38108
Северный	33156	32283	32831

Продолжение таблицы 1

1	2	3	4
д. Жилина	27645	32352	32530
п. Стрелецкий	29000	27000	28000
пгт. Знаменка	25000	24000	26000
Средняя цена предложения, руб/кв м	28564	27336	28382

Наглядно структура цен на квартиры на первичном рынке жилья по административным районам города Орла представлена на рисунках 1-3.

Рисунок 1 – Структура цен на 1-ые квартиры по административным районам г.Орёл

По данным таблицы 1 и рисунка 1 можно сделать вывод, что наиболее дешевые 1-комнатные квартиры на первичном рынке жилья в Северном районе города Орла (около 33 тыс. рублей за 1 кв.м), д. Жилина (28 тыс.руб/кв.м), п. Стрелецкий (29 тыс.руб/кв.м), пгт. Знаменка (25 тыс.руб./кв.м). Самые дорогой сектор 1-комнатных квартир в Советском (около 44 тыс.руб/кв.м) и Железнодорожном (43 тыс.руб/кв.м) районах города Орла.

Рисунок 2 – Структура цен на 2-х комнатные квартиры по административным районам г. Орёл

Железнодорож ный р-н

Рисунок 3 – Структура цен 3-х комнатных квартир по административным районам г. Орёл

Исходя из данных таблицы 1 и рисунков 2 и 3 можно сделать вывод о том, что самые дешевые 2 и 3-комнатные квартиры также как и однокомнатные находятся в Северном районе города Орла (32 тыс.руб/кв.м). Самые дорогие квартиры в Советском районе города Орла (до 44-45 тыс.руб/кв.м).

Цены за 1 квадратный метр на квартиры на вторичном рынке жилья представлены в таблице 2.

Таблица 2 –Уровень цен 1 квадратного метра квартир на вторичном рынке жилья в административных районах города Орла по состоянию на сентябрь 2018 года.

Район города	Показатель
	1 комнатная квартира, руб	2 комнатная квартира, руб.	3 комнатная квартира, руб.
Советский р-н	46182	44335	49671
Железнодорожный р-н	42579	40626	44149
Заводской р-н	43905	41295	40006
Северный р-н	40204	37240	35740
д. Жилина	42527	40166	27664
с. Звягинки	34814	33208	36788
д. Некрасовка	34562	31204	31335
пгт. Знаменка	33468	34262	34911
с. Плещеево	33210	31888	30884
Средняя цена предложения, руб./кв м	43024	41116	42692

Наглядно структура цен на квартиры на вторичном рынке жилья по административным районам города Орла представлена на рисунке 4.

На вторичном рынке жилья самые недорогие 1 комнатные квартиры находятся в Северном районе города Орла (до 40 тыс.руб./кв.м) и с. Плещеево (33 тыс.руб/кв.м.). Самые дорогие квартиры в Советском районе города Орла (до 46 тыс.руб./кв.м).

2 комнатные квартиры самые дешевые в Северном (37 тыс.руб./кв.м) и Железнодорожном (40 тыс.руб./кв.м) районах города Орла, а 3 комнатные квартиры -в Северном (36 тыс.руб/кв.м) и Заводском (40 тыс.руб/кв.м) районах города Орла.

Самые дорогие 2 и 3 комнатные квартиры в Советском районе города Орла (44 и 49 тыс.руб/кв.м соответственно).

Рисунок 4 – Структура цен на квартиры на вторичном рынке жилья по административным районам г. Орёл

Из представленной выше информации можно сделать вывод, что на первичном рынке жилой недвижимости, так же как и на вторичном рынке, самыми дорогостоящими квартирами являются те, которые находятся в Советском и Железнодорожном районах города Орел.

В целом ситуация на рынке недвижимости весьма неоднозначна. В условиях противоречивости факторов прогноз цен на недвижимость в 2018 году не дает однозначного ответа на вопрос, что ожидать.