Тенденции рынка инвестиционных площадок в условиях инвестиционно ориентированной политики землепользования (на примере Пензенской области)

Инвестиционное ориентирование политики в сфере землепользования

Десятилетия в России идут дискуссии о проблемах становления современного земельного строя, развивающегося в рыночных условиях. Особую озабоченность у отечественных ученых вызывает нерациональное и неэффективное использование земель сельскохозяйственного назначения, поскольку в этом секторе землепользования первостепенной проблемой является нивелирование ошибок государственного управления по распределению таких земель, допущенных в 1990-х годах (см. [1, 2]). В итоге социальная ориентированность землепользования привела к тому, что у собственников земли отсутствуют побудительные стимулы к ее сохранению, а государственный контроль за сельскохозяйственными угодьями неэффективен (см. [3, 4]).

Продолжительное время наблюдается трансформация государственного воздействия на систему землепользования, свя- занная с реализацией новой парадигмы национальной политики, переходящей от сырьевой к инновационной модели развития государства (см. [5, с. 13]). В связи с этим ученые делают акцент на важность ориентирования публичного управления земельными ресурсами на интересы бизнеса (см. [6]). Первостепенное значение для перехода на инвестиционное ориентирование землепользования имеет развитие рыночной инфраструктуры территорий, обеспечивающей комфортные условия для бизнеса (см. [7]). Однако многие авторы видят в числе причин, препятствующих становлению новой парадигмы управления земельными ресурсами как инфраструктурой территории, отсутствие единых подходов к формированию такой инфраструктуры (см., например, [8]).

Основным аргументом того, что в России уже осуществлен переход на инвестиционное ориентирование землепользования, являются систематизация научных взглядов по этому вопросу, а также законодательное обеспечение.

Значимая, по нашему мнению, с научной точки зрения является работа [9], в которой организация бизнес-территорий (в том числе особые экономические зоны различных типов, технопарки) представлена как действенный государственный инструмент диверсификации российской экономики посредством диффузии нововведений, способствующий переходу от сырьевого к инновационному типу социальноэкономического развития, с выделением трех основных моделей бизнес-территорий:

• 1)    дирижистская модель – инициатором и организатором выступают федеральные и региональные власти, определяющие назначение, структуру, специализацию такой бизнес-территории;

• 2)    либеральная модель – бизнес-территория детерминируется усилиями хозяйствующих субъектов, объединяющихся по кластерному принципу для получения синергетического эффекта;

• 3)    рефлексивная модель – при совпадении интересов объединяются возможности и ресурсы власти и бизнеса для развития особенно проблемной территории.

Кроме того, следует отметить, что, по мнению ученых, в России основным направлением государственного регулирования инновационного и инвестиционного развития территорий является кластерный подход – вокруг ядра выстраивается сеть социально-культурных объектов, инновационных высокотехнологичных предприятий и организаций, создаются и функционируют бизнес-структуры, местами образуются технопарковые формирования и научнообразовательные центры (см. [10]). Однако положительное влияние на социальноэкономическое развитие территории кластеры будут иметь тогда, когда, с одной стороны, они сами будут обеспечены инфраструктурой с низкой стоимостью аренды, с другой – если органы федеральной власти будут участвовать в расходах на создание инфраструктуры для нужд кластера, стимулировать размещение предприятий посредством предоставления налоговых льгот и финансирования, с третьей – будут поддерживаться региональными властями (см. [11]).

Соответствующим образом развивается и федеральное законодательство, ориентированное на повышение инвестиционной привлекательности территорий и востребование земельных ресурсов. Данные таблицы 1 свидетельствуют о том, что законодательством предусмотрена организация целого ряда бизнес-территорий с особым режимом землепользования.

Начиная ориентировочно с 2000-х годов в субъектах Российской Федерации (в Ленинградской области с 1998 года, в Белгородской области с 2004 года, в Курганской области с 2006 года, в Тюменской области с 2007 года, в Ханты-Мансийском автономном округе – Югра и Тамбовской области с 2008 года, в Пензенской области с 2009 года, в республиках Дагестан и Бурятия, Свердловской, Московской и Оренбургской областях с 2010 года, в Республике Ингушетия и Челябинской области с 2011 года, в Волгоградской и Воронежской областях с 2012 года, в Ростовской области с 2013 года, в Омской области и Алтайском крае с 2014 года, в Забайкальском и Хабаровском краях с 2015 года) для вовлечения в экономический оборот неиспользуемых земель или неэффективно используемых объектов недвижимости органы власти стали создавать инвестиционные площадки, организовывать особые зоны, строить обеспечивающую инвестиционную инфраструктуру, стараясь привлечь инвестиции и бизнес на территорию.

Здесь особо следует подчеркнуть, что инвестиционное ориентирование землепользования рассматривается нами не как уход государства от социальных обязательств перед населением (они сохраняются в полном объеме), а как акцентирование на способах повышения эффективности землепользования посредством развития организационно-правовых инструментов воздействия на оборот земельных участков, применения рыночных механизмов

Таблица 1

Законодательное обеспечение инвестиционного ориентирования системы землепользования ¹

Федеральный закон	Вид территории	Особенность землепользования	Период функционирования территории
от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»	Особая экономическая зона (ОЭЗ) – часть территории страны, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны	ОЭЗ могут создаваться на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственности граждан или юридических лиц ОЭЗ должны принадлежать к категории земель промышленности и иного специального назначения, земель населенных пунктов, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель сельскохозяйственного назначения	9 лет (срок продлению не подлежит)
от 03.12.2011 № 392-ФЗ «О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»	Зона территориального развития – часть территории субъекта Российской Федерации, на которой резидентам предоставляется государственная поддержка	Субъекту Российской Федерации передаются следующие полномочия: •    образование земельных участков, уточнение границ земельных участков; •    принятие решений о предоставлении земельных участков резидентам в аренду; •    заключение договоров аренды земельных участков	12 лет
от 29.12.2014 № 473-ФЗ «О территориях опережающего социальноэкономического развития в Российской Федерации» (в редакции от 03.07.2016)	Территория опережающего социальноэкономического развития – часть территории субъекта Российской Федерации, включая закрытые административнотерриториальные образования, на которой установлен особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности	Земельные участки, зарезервированные в целях размещения объектов развития инфраструктуры не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок Распоряжение земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, а также объектами инфраструктуры осуществляется управляющей компанией	70 лет (срок может быть продлен по решению Правительства Российской Федерации

¹ Таблица составлена авторами настоящей статьи по результатам анализа существующего законодательства.

Приоритеты региональной политики в сфере землепользования в Пензенской области ²

формирования целенаправленных предложений земли бизнесменам и инвесторам.

Так, например, на территории Пензенской области, как и в других регионах, действует ряд императивных документов, направленных как на развитие инвестиционного потенциала территории и стимулирование бизнес-активности, так и на обеспечение прав граждан на жилье и комфортную среду жизнедеятельности (см. рис.).

Наиболее острым остается вопрос, как органы власти соблюдают баланс социальных и инвестиционных интересов территории. Можно выделить несколько вариантов развития событий:

• 1)    превалирование инвестиционных приоритетов. В этом органы власти:

• •    всецело поддерживают хозяйствующих субъектов даже в ущерб интере-

• сам населения (выступают инициаторами инвестиционных предложений, активно продвигают инвестиционные предложения, создают инвестиционную инфраструктуру;

• •    изымают земли у граждан и юридических лиц для государственных или муниципальных нужд;

• •    неактивно и длительно проводят мероприятия по обеспечению категорий граждан земельными участками;

• •    предоставляют населению менее ценные земли по сравнению с инвесторами и бизнесменами;

• 2)    превалирование социальных приоритетов – органы власти отдают предпочтение реализации социальных обязательств, а инвесторам и бизнесменам предоставляют земли по остаточному принципу;

  ² Информация, представленная на рисунке, получена авторами настоящей статьи в результате мониторинга региональных законов, нормативных правовых актов и целевых программ.

  
  
  

• 3)    формальное соблюдение требований по развитию инвестиционного и социального ориентирования землепользования. В этом случае органы власти:

• •    действуют по принципу «сверху скажут – сделаем»;

• •    инерционно проводят мероприятия по улучшению как инвестиционного климата территории, так и уровня жизни населения;

• 4)    гармоничное управление земельными ресурсами с учетом инвестиционных и социальных интересов территории, с вовлечением органов власти, населения и бизнеса в принятие управленческих решений относительно вариантов использования земельных ресурсов.

На современном этапе развития земельного строя можно говорить о том, что органы власти в большей степени отдают приоритет активизации хозяйственного использования земли – создают обеспечивающую инвестиционную инфраструктуру (бизнес-инкубароты, технопарки и т. п.), формируют инвестиционные предложения, предлагают инвестиционные площадки, совершенствуют законодательство, а также механизмы вовлечения земель в оборот и механизм государственно-муниципальночастного партнерства.

Инвестиционная площадка как специализированное рыночное предложение бизнес-потребителям земли

Традиционно под инвестиционной площадкой понимается локальное место в виде одного или нескольких земельных участков (свободного либо с объектами природы, строительства, инженерной инфраструктуры), предоставляемое с необходимым портфелем документов для реализации комплекса целевых инвестиционных проектов, направленных на ускорение социальноэкономического развития территории посредством организации благоприятных условий для ведения бизнеса.

Следует отметить, что в условиях рынка под инвестиционной площадкой также следует понимать форму организации земельного участка (или нескольких участков) как товара территории, целенаправленно формируемого, продвигаемого и сбываемого бизнес-потребителям. При этом такой товар территории будет являться специализированным предложением, поскольку создается строго для определенных целей хозяйствования бизнесменов и инвесторов. Такое понимание инвестиционной площадки позволяет рассматривать ее через призму маркетинга, а именно:

• •    товару «по замыслу» соответствует земельный участок с его природными и юридическими характеристиками, что позволяет оценивать качественное состояние земли и уровень соответствия пакета документов целям бизнеса;

• •    «реальное исполнение» отражает свойства земли как результата развития хозяйственно-отраслевой структуры и инфраструктуры территории, обеспечивающих формирование ценности земли и затрат потенциальных бизнес-потребителей. что позволяет оценивать потребительскую ценность земли-товара для конкретного сегмента рынка деловых потребителей, учитывать блага и издержки, которые возникнут в результате транзакции, корректировать взаимодействие институтов системы обеспечивающей инвестиционной инфраструктуры территории;

• •    «подкрепление» инвестиционной площадки формируется за счет качества земельного менеджмента через встраивание земель в систему стратегических приоритетов муниципального образования, региона, страны, что позволяет оценивать действия органов государственной и муниципальной властей по ориентированию землепользования, управлению земельными ресурсами, обеспечению

градостроительной и землеустроительной документацией.

По степени развития инфраструктуры выделяются такие инвестиционные площадки, как:

• •    white-field (земельный участок без коммуникаций и транспортных связей);

• •    green-field (площадка без строений, но с коммуникациями или возможностями подключения к ним);

• •    brown-field (площадка с имеющимися на ней неиспользуемыми зданиями и сооружениями);

• •    black-field (площадка, которую занимает собственник или арендатор-предприятие, ведущий хозяйственную деятельность).

По целевому назначению различаются промышленно-производственные, агропромышленные, строительные, туристско-рекреационные и иные площадки.

Инвестиционная площадка как товар имеет свой жизненный цикл (от создания до прекращения функционирования), устанавливаемый региональным законодательством, который длится, как правило, от 3 до 13 лет (подробнее см. [12]).

Бизнес-потребители земли (или рынок В2В) – это хозяйствующие субъекты, которые приобретают и используют землю для извлечения прибыли. К основным бизнес-потребителям рынка В2В отнесены:

• •    недропользователи;

• •    лесопользователи;

• •    агробизнесмены;

• •    девелоперы.

Таким образом, рынок инвестиционных площадок следует рассматривать как сегмент рынка земли, целевой аудиторией которого будут бизнес-потребители земли.

Тенденции рынка инвестиционных площадок в общей структуре рынка земли в Пензенской области

Пензенская область относится к регионам с неяркой идентификацией народнохо- зяйственной специализации, поэтому является относительно слабо привлекательной для инвесторов и бизнеса. Среди преимуществ можно отметить только благоприятные природно-климатические условия для развития сельского хозяйства, что стало основой интереса у агробизнеса (см. [13]).

Для определения рыночной ниши сформированных инвестиционных площадок необходимо рассмотреть показатели развития рынка земли в регионе.

Одним из показателей рынка является динамика земельного фонда по категориям и формам собственности (см. [14, с. 337]). Анализ показал, что за последние годы площадь земель сельскохозяйственного назначения сокращается (на 1,5 тыс. га) в основном за счет перевода в земли населенных пунктов (0,6 тыс. га) и земли промышленности и иного специального назначения (0,9 тыс. га). В 2016 году 0,2 тысячи гектара сельскохозяйственных земель были переведены в земли промышленности и иного специального назначения (см. [15]).

Данные, приведенные в таблице 2 (см. с. 21), показывают, что 52 процента сельскохозяйственных земель принадлежат гражданам, 34 процента – агробизнесу. Остальные 328,8 тысячи гектара остаются в государственной собственности (14%), где превалирует муниципальная собственность (9%).

Следует отметить, что в 2007 году на сельскохозяйственные земли преобладала собственность правительства региона (около 40 процентов). С увеличением площади земель населенных пунктов увеличивается их доля, находящаяся в частной собственности (80%). Десятилетием ранее около 60 процентов таких земель находилось в государственной и муниципальной собственности. Государственная собственность на земли водного фонда и земли запаса не разграничена.

Следующим показателем развития рынка земли является активность его участников. Так, количество поставленных на кадастровых учет земельных участков в 2016

году составило 13 234, снято с учета 3 007 (см. [15]). Это свидетельствует об активном формировании земельных участков, но меньшим по сравнению с предыдущими годами.

Большинство земельных участков сбываются в результате проведения торгов (подробнее см. [16]). За последние несколько лет было проведено 6 805 сделок аренды и продажи земельных участков на торгах, что говорит о низкой активности бизнес-потребителей земли (см. [17]). При этом практически не задействован эффективный механизм инвестиционной оценки земельных участков, предлагаемых бизнесу (подробнее см. [18]). Известно, что при этом действуют коррупционные схемы откатов, в результате приобретатели получают землю по необоснованно завышенной цене, а регион не дополучает выгоду. Отмечается следующая динамика средней удельной рыночной цены сделки с земельным участком по годам:

• •    2011 год – 1 935,54 рубля за один квадратный метр;

• •    2012 год – 376,65 рубля за один квадратный метр;

• •    2013 год – 904,89 рубля за один квадратный метр;

• •    2014 год – 3 570,01 рубля за один квадратный метр;

• •    2015 год – 1 961,40 рубля за один квадратный метр;

• •    2016 год – 517,31 рубля за один квадратный метр [19].

Анализ рынка земли Пензенской области за последние несколько лет (с четвертого квартала 2014 по первый квартал 2017 года) показал сложившиеся тенденции, а именно:

• 1)    на рынке преобладают сделки купли-продажи (99%). Договоры аренды заключаются с бизнес-потребителями в основном относительно сельскохозяйственных земель и земель лесного фонда. Рынок аренды развит только в Пензенском районе, прилегающем к областному центру;

• 2)    рынок сконцентрирован в сегменте

  земель населенных пунктов (в среднем 96 процентов от всех сделок). Пик активности бизнес-потребителей сельскохозяйственных земель отмечен в 2016 году (от всех сделок по району):

• •    Кузнецкий район – 64 процента;

• •    Белинский район – 31 процент;

• •    Пензенский район – 27 процентов;

• •    Нижнеломовский район – 21 процент;

• •    Шемышейский район – 20 процентов;

• •    Лунинский район – 16 процентов.

В 2016 году также отмечена регистрация сделок бизнес-потребителей с землями промышленности и иного назначения в Нижнеломовском районе (3%). В начале 2017 года незначительное число сделок бизнес-потребителей (по сравнению с землями населенных пунктов) заключено относительно земель промышленности и иного назначения в Пензенском районе 4 процента, в Мокшанском районе 2 процента; земель лесного фонда – в Пензенской районе 4 процента; земель сельскохозяйственного назначения – в Никольском и Пензенском районах по 2 процента;

• 3)    95 процентов от всех сделок обременено ипотекой, 3 процента – без обременений, 2 процента – обременено арендой. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС) и личное подсобное хозяйство (далее – ЛПХ) в 98 процентах случаев приобретены посредством ипотечного кредитования;

• 4)    наиболее активно оборот земельных участков осуществляется на территориях, отнесенных к Пензенской городской агломерации и городскому округу Кузнецк (вместе с районом). Так, в конце 2014 года наибольшее количество сделок отмечено в Городищенском районе (41). В 2015 году больше всего сделок зарегистрировано в Городищенском (190), Мокшанском и Пензенском районах (по 159 сделок), в городе Пензе (175). В 2016 году в Пензе зарегистрировано 206 сделок. В начале 2017 года также наибольшее количество сделок зарегистрированы в Пензе (66) и Пензенском районе (52);

  	2	o^ см со" см CM	о	со о см"	со см о"				со со см
  						1	*1
  -Q ф ф е \о о о	Ь. 9 s Ф № S 'Р § £ О. в	co см" со	S см"	§ to см"				*1	S to со
  	’S х Л ь-х 9 Л Ф с; X ф и ф ф ст с Ф CL В- о	s О	LO	со см со" см		О' о LD СО О	СМ о"		2. С<) со" о
  	h h S'	О О) 00	5 о см"	5 со о"		1	*1	*1	со-см^ LD см" О
  	? SI	co co" О	со LO	см о"					to. СО со" LO СМ
  л , ct л ф 5 g 5 g ф о S и t Ф и ф		co о co	S со со" см см	°ч	О)"	см" см^ LD СО О	°0	о" °4 см"	О' О °ч LD СО СО
  4) ф 5		о T co x J о ф О ГО ф го о т	со о ^ т EZ X CD т	О Т о т ° 2 5 ° П с о	со о н X CD л гП Ф ° го >1 х" о О о s о О 2	го о В о о о ф с;	го о В о о о 00	СУ о СУ СУ со	о о

  Таблица 2

  
  

• 5)    средняя площадь сделок с землями населенных пунктов составляет 500–1 800 квадратных метров;

• 6)    средние цены, указанные в договорах, составляют порядка 400–600 тысяч рублей с земельными участками под ИЖС и ЛПХ, они занижены по сравнению с ценами предложений в открытых источниках в 3 раза. Отмечено, что в 2016 году значительные площади сельскохозяйственных земель в Пензенском районе были проданы по цене 1 рубль. В начале 2017 года участки населенных пунктов были проданы по цене 1 рубль в городах Пензе и Кузнецке, Сердобском и Кузнецком районах, что не укладывается в законы рынка.

Таким образом, наиболее привлекательным для бизнес-потребителей является сегмент рынка земель населенных пунктов, где развита необходимая инфраструктура. Но приоритетным для реализации органами власти является рынок земель сельскохозяйственного назначения, который имеет большую нереализованную емкость в связи с тем, что имеется большая площадь не задействованных в обороте земель, а у бизнес-потребителей в полной мере не сформирован спрос.

Рассмотрим более подробно состояние земельных ресурсов Пензенской области, которые в перспективе могут быть включены в состав инвестиционных площадок (см. табл. 3):

• •    не использующаяся продолжительное время муниципальная собственность, которая поэтапно включается в план приватизации или продается (на официальном сайте администрации города Пензы можно посмотреть план приватизации или выставленное на торги муниципальное имущество);

• •    брошенные хозяевами и неиспользуемые по назначению земельные участки в населенных пунктах, в то время как норма статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает использовать земельные участки по целевому назначению и

• своевременно приступать к использованию, а статьей 284 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается изъятие таких земельных участков, что служит основанием для приобретения муниципалитетом прав на такое имущество;

• •    невостребованные земельные доли, которые используются сельскохозяйственными организациями без оформления прав. Отметим, что мероприятия по введению в оборот брошенной земли начаты с 2009 года, в результате в севооборот возвращено около 300 тысяч гектаров земли. В 2016 году было дополнительно возделано 112 тысяч гектаров чернозема, из которых 3,9 тысячи гектара были заросшими лесом. За три года в муниципальную собственность перешло более 127 тысяч гектаров, которые стали использоваться по назначению. К началу 2017 года насчитывалось более 53 тысяч гектаров брошенной земли сельскохозяйственного назначения, из которых в течение года в севооборот было введено 46 тысяч гектаров.

В пользу инвестиционного ориентирования землепользования в Пензенской области говорит активное развитие обеспечивающей инвестиционной инфраструктуры, способствующей развитию рынка инвестиционных площадок и привлекательности региона для бизнес-потребителей:

• 1)    создан Центр кластерного развития, которым сформированы 5 территориальноотраслевых кластеров, включающих 119 предприятий-участников:

• •    инженерно-производственный кластер «Биомед»;

• •    приборостроительный кластер «Безопасность»;

• •    кондитерский кластер «Союз Пензенских кондитеров»;

• •    кластер информационных технологий;

• •    кластер легкой промышленности;

  та та Ф Й ° i o' 8 S £ § $ § 1 § о S Sei S 7 та * ir co 5 Q.

  О S v e § о § ct Й о 5 О t 9 ф e x

  14

  со

  о см

  СО

  со

  СО

  со

  CM

  -г-

  LO

  СО

  -0 8 S 4 та I 4 3 I - ДОХ 2 x о S  S c   O та о ft 9 g §

  ОО

  О) со оо” LO

  00 со О) со

  LD LD О)

  00 со об см

  со со см” 00 00

  00 о” СО СО

  со LD со” СМ

  см” со

  см оо” со со

  СМ СУ) оо”

  см

  ? * 5 u § 14 та g § та M § g s p Ф и c с i 5 О K

  CQ О oq та и S

  U0

  со

  -г-

  -г-

  -г-

  см

  -г-

  -г-

  -г-

  -г-

  -г-

  § о 5 о § 5 S 1 § < a*

  та-

  1

  00 со o'

  о”

  LD о”

  LO см"

  LO О о”

  см”

  со о”

  СУ) о о”

  CQ 2 та H SS § та та co

  g » 8 2 ||s £8 p 5 та cq c о S ? та _ I щ 5 -C           co

  ОО

  X т н т

  О) LD СМ

  о

  см" со

  СМ со” со

  00 см

  о со” со

  г-

  к та $ ■, к e § 3" та P - =x g   5 3 °   7 о та Л та    о та     ? §        ч

  <м

  1

  00 со” О)

  LD СУ) СУ) 00

  со LD” СО см

  СУ) 00 со СУ) LO

  о 00 о со

  со LD” см LO

  О) со см

  та О та

  СУ со 0) EZ о

  о та

  ±11 та 7 si^ та о т го го m СО О ГО L

  Т О >s го 3 го ш

  т о >s CD LQ

  т О >s q CD LQ

  т о >s со о о CD LQ

  т о СО >s СО CQ

  т СО >s CD

  т СО >s 1— CD 5 Ф СО

  т о СО >s т

  
  

  Таблица составлена авторами настоящей статьи по данным открытых источников [20–22]. * Прочерк означает, что таких объектов нет.

  
  

  Окончание таблицы 3

  
  

  14

  со

  со

  со

  см см

  со

  О

  см

  4-

  о

  со

  О см

  4-

  см

  О

  CM

  о

  о

  со

  4-

  <о

  о со О

  со”

  о

  00 о 1Л о см

  см

  О О) о о

  st

  СО О) о

  со со

  см о”

  со СО„ ю

  00 со 00

  о LO o' СМ

  ю о” со см

  CM co co

  см CM оо” co

  со °ч со

  со

  СО О)

  ic

  -г-

  -г-

  -г-

  см

  -г-

  -г-

  т-

  -г-

  -г-

  -г-

  -г-

  см

  -г-

  -г-

  CM

  -г-

  -г-

  -г-

  -г-

  sr

  00 о”

  о о”

  со о”

  st

  сч о”

  О о”

  00 о о”

  со LO о”

  о”

  о”

  со со о”

  СО о”

  о”

  00 со”

  о o^

  о”

  о о”

  со о”

  00 о о”

  со

  со LD

  со LD о”

  см о”

  со о со” со

  со"

  см

  00 о”

  to см”

  сч О)

  о о”

  со СО„ см” см

  см о”

  со”

  СО о”

  со со_

  LO LO о”

  см

  00 о

  <м

  LO О) Ю

  со со <о

  LO со” 00 о 00

  1

  о” 00 LD CM

  со о

  со со” со LO см

  о со о

  1

  00 сч

  1

  о о см

  оо” LD

  00 о о о см

  00 00 CM CM

  1

  СМ со см” О 00

  О)” со см со

  см 00 о” о см со

  т О СУ о_ о т CD СУ

  т О СУ о_ о CD СУ

  т о СУ о_ CD q 3 q о ^

  т О СУ о_ =г CD т со ^

  т О СУ Q_ >S О т н СУ EZ О С^

  т о СУ о_ о т т Е^

  о т о Q_ CD О т go ” го о_

  т о СУ о_ о т СУ 3 о

  т О СУ о_ о н СУ т со о СУ т

  т о СУ о_ о т CD со CD Т

  т О СУ о_ о со о о q CD Т

  т о СУ о_ о т

  т О СУ о_ о CD Т СУ EZ

  т о СУ о_ >s о т CD со т CD EZ

  T о cy Q_ о Ю о Q_ CD О

  т О СУ о_ >s о о ю о со о т о о о

  т о СУ о_ >s о о СУ EZ О

  т о СУ о_ >s о т q СУ

  т о СУ о_ >s о CD 3 CD 3

  
  
  
  
  

• 2)    функционируют различные институты развития, в том числе 103 центра регионального развития;

• 3)    построены 6 технопарков и 38 бизнес-инкубаторов (открыто более 280 компаний). По числу бизнес-инкубаторов регион занимает первое место в России.

К основным элементам инвестиционного потенциала региона относятся предлагаемые бизнес-потребителям инвестиционные площадки. Анализ показал, что в настоящее время сформировано 276 инвестиционных площадок, в том числе «зеленых» – 49 процентов, «коричневых» – 51 процент (по региональному законодательству предусмотрено организовывать 2 типа площадок). Однако их детальное рассмотрение показывает, что значительная часть «зеленых» площадок на сельскохозяйственных землях должна быть отнесена к «белым», а некоторая часть «коричневых» – к «черным». В целях диверсификации экономики органами власти формируются и предлагаются в основном инвестиционные площадки для промышленного производства (118 площадок). Для вовлечения земель в оборот формируются площадки под сельскохозяйственную деятельность (80 площадок). Отдавая дань моде, а также видя в туризме альтернативный источник извлечения благ, власти стали больше предлагать площадки под туризм, рекреацию и придорожный сервис, торговлю и логистику (60 площадок). Но наиболее быстро реализуются площадки под жилищное строительство как наиболее рентабельные (15 площадок) (в пределах агломерации).

Распределение инвестиционных площадок по формам собственности показывает, что занимаются этим процессом в основном муниципальные органы власти (73 процента площадок находятся в муниципальной собственности), в частной форме собственности – 16 процентов, в государственной – 11 процентов площадок.

Больше всего инвестиционных площадок сформировано на землях населенных пунктов (55 процентов площадок). Это свидетельствует о том, что рынок инвестиционных площадок следует тенденциям рынка земли (то есть в интересах бизнес-потребителей). Однако это показывает и то, что власти недостаточно эффективно используют этот инструмент для вовлечения в экономический оборот именно «проблемных» земель. Земли сельскохозяйственного назначения занимают 35 процентов площадок.

Информация об инвестиционных площадках в разрезе муниципальных районов показывает, что наибольшее их число сформировано в Нижнеломовском районе, наименьшее – в Вадинском и Малосердо-бинском районах, относящихся к слаборазвитым. Наибольшая площадь инвестиционных площадок в Кузнецком районе, наименьшая – в Малосердобинском районе (см. табл. 3).

Анализ характеристик инвестиционных площадок позволяет выделить их слабые стороны:

• •    слабая финансовая поддержка резидентов (либо полное отсутствие таковой);

• •    невыгодное местоположение;

• •    зарастание сорной и древесно-кустарниковой растительностью;

• •    неудобная транспортная доступность;

• •    удаленность от пунктов сбыта продукции;

• •    большой процент износа существующих объектов недвижимости;

• •    неразвитость инфраструктуры;

• •    большинство находятся на этапе бизнес-идеи.

К сильным отнесены следующие стороны:

• •    вариативность использования и нежесткие сроки предоставления;

• •    имеют уточненные границы;

• •    зарегистрированное право;

• •    значительная площадь;

• •    наличие на некоторых площадках действующего производства.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что существующие инве- стиционные площадки не удовлетворяют большинство потребностей инвесторов и бизнесменов, их следует формировать с учетом конкретных предложений и требований новых и развивающихся сегментов бизнеса в регионе.

Анализ бизнес-потребителей показал, что основной целевой аудиторией региона остается агробизнес (см. табл. 4). Так, за последние годы в Пензенской области с участием инвесторов построено 3 молочных комплекса на 8 200 коров, которые про-

Таблица 4

Топ 15 бизнес-потребителей земли по объему инвестирования в Пензенской области *

Организация	Хозяйственная специализация	Показатели инвестирования
ОАО «ЭкоИнвест»	Производство **	В Никольском районе строительство комбината вяжущих и строительных материалов: создано 450 рабочих мест, объем инвестиций – 11 миллиардов рублей
ОАО ПТФ «Васильевская»	о со н о q: о со со о EZ О О. <	В Бессоновском районе построены и реконструированы производственные корпуса по выращиванию и откорму бройлеров общей мощностью более 100 тысяч тонн мяса птицы в год; введен в эксплуатацию инкубатор на 105 миллионов яйцемест в год; проведены реконструкция и модернизация убойного цеха мощностью 8 000 голов в час; создано более 500 новых рабочих мест; объем инвестиций – 9,5 миллиарда рублей
Компания «СиньСин»		В Шемышейском районе создан сельскохозяйственный парк, предполагающий обработку более 120 тысяч гектаров земель сельскохозяйственного назначения; осуществляется строительство сушильного комплекса, хранилища для зерна, комбикормового завода, свиноводческого комплекса, завода по переработке мясной продукции; общий объем инвестиций – 9 миллиардов рублей
ООО «АПК «ДАМАТЕ»		В Колышлейском районе введен в эксплуатацию инкубаторий по производству мяса индейки производственной мощностью 1,8 миллиона яиц в год; объем инвестиций – 7,4 миллиарда рублей
ООО «Азия Цемент»	Производство	В Никольском районе завершено строительство цементного завода с созданием 800 рабочих мест и жилищно-социальной инфраструктуры; объем инвестиций – 6,5 миллиарда рублей
ОАО «Биосинтез»		В городе Пензе проведены реконструкция производственных цехов и закупка технологичного оборудования; объем инвестиций – 2,5 миллиарда рублей
ООО «Русская молочная компания»	Агропроизводство	В Наровчатском районе ведется строительство двух молочных комплексов на 3 600 и 1 200 стойло-мест; в Нижнеломовском районе – строительство молочного комплекса на 4 600 голов дойного стада, предусмотрено создание 74 новых рабочих мест; объем инвестиций – 2,4 миллиарда рублей

Окончание таблицы 4

Организация Хозяйственная специализация Показатели инвестирования Компания «АГСЕН Проперти» о co co S о о co &O о Q. < В Тамалинском районе построен элеваторный комплекс емкостью 100 тысяч тонн зерна; объем инвестиций – 2 миллиарда рублей Группа компаний «Русмолко» В Башмаковском районе запущен семенной завод, в Пачелмском районе – элеватор мощностью хранения 100 тысяч тонн зерна; общий объем инвестиций – 2 миллиарда рублей ООО «Дизелестроительная компания «Вяртсиля ТМХ» Производство В городе Пензе строится завод по разработке и производству современных дизелей железнодорожного, судового и стационарного применений, предполагаемый объем производства составит 2,7 миллиарда рублей в год (250 дизелей), будет создано 300 рабочих мест; объем инвестиций – 1,8 миллиарда рублей Компания «Коноплекс Пенза» О co 1— о EI о co co о Q_ EZ о Q. < В Пензенском районе реализуется проект по выращиванию и промышленной переработке конопли, предполагается создание 50 новых рабочих мест; объем инвестиций – 800 миллионов рублей Компания «Атмис Сахар» В Каменском районе проведена реконструкция завода по переработке сахарной свеклы; объем инвестиций – 600 миллионов рублей Группа компаний «Черкизово» в Кузнецком районе запущен элеватор мощностью 100 тысяч тонн зерна; объем инвестиций – 600 миллионов рублей ООО «Агсен» В Тамалинском районе осуществляются строительство элеватора мощностью 100 тысяч тонн зерна и мелиоративной системы на площади 880 гектаров; объем инвестиций – 450 миллионов рублей Бековский сахарный завод В Бековском районе проводится реконструкция сахарного завода с целью увеличению мощности на 10 процентов; объем инвестиций – 300 миллионов рублей изводят более 44 тысяч тонн молока в год, 1 свиноводческий комплекс мощностью 12,5 тысячи тонн свинины в год, проведена реконструкция двух свинокомплексов мощностью 7 тысяч тонн мяса в год (см. [23]).

Таким образом, развитие инвестиционных площадок в Пензенской области имеет следующий характер:

• •    спрос-предложение : в регионе сформировано большое количество рыночных предложений в виде инвестиционных площадок различным сегментам бизнес-потребителей земли, но ажиотажа они не вызывают, бизнесмены и инвесторы при наличии сформированных площадок испытывают проблемы при подборе подходящих

участков; основной целевой аудиторией остается сегмент агробизнеса – это свидетельствует о том, что в регионе сложился рынок продавца (в лице органов власти, предлагающих инвестиционные площадки);

• •    стоимость : цена, указанная в договоре, существенно разнится с реальной стоимостью сделки – это свидетельствует о том, что бизнес-потребители несут существенные транзакционные издержки, а регион не дополучает материальную выгоду;

• •    конкуренция : отмечается высокий уровень порога вхождения бизнес-потребителей земли на территорию региона и возможности развития

ими бизнеса;

• •    инфраструктура : существует избыток обеспечивающей инвестиционной инфраструктуры, однако она не очень эффективна при продвижении и сбыте земли-товара, поскольку первостепенное значение на рынке земли имеют отношения органов власти с потенциальными бизнес-потребителями, а они по большому счету развиваются по коррупционным схемам, с наличием административных барьеров.

Заключение сирования потребительского спроса на них, неудовлетворенности бизнес-потребителей процессом транзакции, что снижает их ценность для бизнеса и аннулирует все усилия власти по созданию таких площадок.

В целом же, по нашему мнению, система государственного и муниципального управления земельными ресурсами должна гармонично балансировать между социальной и инвестиционной ориентацией землепользования, чтобы выводить на новый уровень и социально-экономическое, и инвестиционное, и пространственное развитие территории.

Проведенный авторами статьи анализ показал, что Пензенская область, как и многие другие регионы, все еще перестраивается с социальной ориентации на инвестиционную ориентацию землепользования, имея в наличии большие массивы неиспользуемых земель, розданных в 1990-х годах, которые органы власти пытаются ввести в оборот при помощи привлечения инвесторов.

Исследование позволило выделить следующие проблемы:

1)    отсутствие единой государственной концепции развития сегментов рынка земли обусловливает возникновение резких отличий локальных инструментов регулирования земельно-имущественных отношений, разрыв между социально-экономическим уровнем развития и несоразмерность возможностей удовлетворения потребностей населения, бизнеса и власти в землепользовании; 2)    недостаточность информации о состоянии и тенденциях локальных рынков земли в открытом доступе ведет к увеличению масштабов информационной и территориальной асимметрий, что приводит к росту транзакционных издержек потенциальных потребителей земли, в том числе инвестиционных площадок; 3)    отсутствие маркетингового инструментария при формировании инвестиционных площадок приводит к низкой степени фоку- фия. Екатеринбург, 2010.