Теоретические основы оценочной деятельности

Оценочная деятельность - это установление более реальной стоимость оцениваемого объекта (движимости и недвижимости), материальных и нематериальных ценностей, а также и ценных бумаг. Оценочная деятельность на территории РФ является новым видом бизнеса.

Оценочная деятельность - это полноправный раздел экономической науки - прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой отрасли, бухучетом, анализом хозяйственной деятельности, финансовой математикой, финансовым менеджментом.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Субъектами оценочной деятельности являются юридические и физические лица, органы, уполномоченные государством. Со всеми методами принципами стандартами, предметом оценочная деятельность выступает и в области научной деятельности.

Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности, а также их нормативное регулирование в Российской Федерации, находятся в периоде становления. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» принят 28 июля 1998 году, а закон государственной регистрации право на недвижимое имущество и договоров - в 1997 году.

В оценочной деятельности применяются три общепризнанных подхода оценки недвижимости: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный. Оценщик при проведении оценки в отчете должен указать стоимость, в которую он определил имущество при проведении оценки с учетом следующих характерных черт стоимости:

• 1)    полезности, которая выступает как мера полезности вещи;

• 2)    стоимости, которая выступает мерой физических и умственных усилий при создании вещи; как определённая мера относительной редкости вещей;

• 3)    вещь для обладания стоимостью в первую очередь должна обладать способностью обмениваться на товарные и действительные деньги;

• 4)    стоимость выражается в действительных деньгах что немало важно при проведении оценки;

• 5)    определение цены в различных источниках литературы содержит различное понятие. Цена - это денежные средства, уплачиваемые за объект оценки.

Федеральные стандарты оценки (ФСО), утвержденные Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 года «Об утверждении стандартов оценки», определяют, что цена - это денежная сумма, уплаченная или предлагаемая за объект оценки или его аналог (п.8).

Цена прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки.

Затраты - это средства, которые необходимы для восстановления объекта собственности в условиях современности. Затраты выступают мерой издержек, которые необходимы чтобы создать объект собственности. Это затраты не произведенные когда-то и кем-то при создании объекта, а затраты, которые необходимы сейчас для воспроизводства этого объекта. Затраты не отличаются от суммы, которую возможный покупатель готов заплатить.

В оценочной деятельности существует несколько видов стоимости. Определение стоимости всегда зависит от поставленной цели, и конкретной ситуации. Есть следующее понятие видов стоимости; рыночная, кадастровая, ликвидационная, инвестиционная и т.д. Стоимость в общем разделяется на две категории: 1) стоимость пользования и 2) стоимость обмена.

Стоимость пользования - это стоимость вещей пользователя с его точки зрения, который использует или собирается использовать данную вещь определенным образом. Такая стоимость является субъективной, при том, что она устанавливается пользователем.

Стоимость обмена - это стоимость которую рассматривают при отчуждении вещи и проявляется в форме цены в ходе обмена на деньги. В определении рассматривается цена, преобладающая на свободном, открытом и конкурентном рынке, основываясь на равновесии, соотношении спроса и предложении. Такая стоимость является объективной, она определяется как с позиции потенциальных пользователей, так и с позиций неопределенного числа. Рыночная стоимость является основной и часто используемой стоимостью в оценочной деятельности при проведении оценки.

Первый международный стандарт оценки (МСО) «Рыночная стоимость как база оценки» дает точное определение и подробную характеристику рыночной стоимости. Российская Федерация основывается при определении рыночной стоимости на требования, которые содержатся в Федеральном законе «Об оценочной деятельности РФ» от 28 июля 1998 года и ФСО. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость является результатом проведением справедливой сделки и осуществляемой при условиях открытости рынка, на котором совершается сделка, конкурентности рынка, разумной информированности сторон, использовании типичных средств платежа.

В стандартах оценки кроме рыночной стоимости, приводятся еще несколько видов стоимости, которые применяются в определенных целях оценки. Это:

• 1.    Стоимости оценки объекта с ограниченным рынком.

• 2.    Стоимость замещения объекта оценки (сумма затрат на создание объекта в рыночных условиях, учитывая также износ объекта оценки).

• 3.    Стоимость воспроизводства, то есть стоимость оценки (сумма затрат в рыночных ценах на воспроизводство идентичного объекта оценки учитывая износ объекта оценки на дату указанной в отчете проведения оценки).

• 4.    Инвестиционная стоимость - это стоимость которая определяется, основываясь на доходности для конкретного лица и конкретных заданных инвестиционных целей.

• 5.    Ликвидационная стоимость - это цена, за которую объект может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки.

В соответствии с п. 20 ФСО, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Применение того или иного подхода в каждом конкретном случае может быть ограничено и зависит от типа объекта оценки.

Затратный подход основан на расчете затрат на воссоздание оцениваемого объекта с учетом обесценивания, вызванного всеми выявленными видами износа. В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение прав на соответствующий участок под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Затратный подход обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа.

Формула расчета стоимости объекта оценки затратным подходом:

• ^сз    с земл. + с улучш.

где: с з - стоимость, полученная затратным подходом, руб.; с _земл . -стоимость земельного участка, руб.; с _улучш . - стоимость улучшений, руб.

Стоимость улучшений может определяться по следующими формулами:

с улучш.     с воспр.     с сов.и.

с улучш.     с зат.замещ. с сов.и.

где: с _воспр._з — затраты на воспроизводство объекта оценки, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий стоимость, полученная затратным подходом, руб.; с сов.и. -затраты на замещение объекта оценки, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки; с сов.и. - совокупный износ объекта, руб.

Основой применения сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода необходимо выполнить следующие шаги:

• 1.    Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

• 2.    Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

• 3.    Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

• 4.    Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

• 5.    Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Доходный подход основан на принципе ожидания, в соответствии с которым стоимость собственности определяется настоящей стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет обеспечивать своему владельцу.

Процесс расчета стоимости доходным подходом состоит из трех этапов:

• 1)    сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам операционных расходов, уровням риска инвестиций и т.д.;

• 2)    прогнозирование денежных потоков, которые собственность, вероятно, будет генерировать в будущие периоды;

• 3)    пересчет будущих денежных потоков в настоящую стоимость методами капитализации.

В рамках оценки рыночной стоимости оцениваемого объекта Оценщик отказался от применения сравнительного и доходного подходов в связи с нижеизложенным.

Для получения ценового измерителя (цена 1 кв.м. общей площади) оценщику необходимо проанализировать состояние рынка недвижимости и сделать вывод о возможности реализации сравнительного подхода -существует ли достоверная и необходимая (с точки зрения достаточности) информация о рыночных ценах на аналогичные объекты. Корректная реализация сравнительного подхода для оценки объекта оценки невозможна:

• 1)    в условиях закрытости рынка недвижимости в Российской Федерации, в том числе и в Чеченской Республике, невозможно получить адекватный (рыночный) ценовой измеритель по аналогичным объектам.

• 2)    невозможно получить достаточную, достоверную информацию по сделкам купли-продажи, а также сдачи объектов в аренду, которая отвечала бы требованиям п. 19 ФСО:

• -    информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

• -    информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.