Товарищество собственников жилья в России: институциональный анализ
Автор: Шершнева О.И., Больт В.В.
Журнал: Форум молодых ученых @forum-nauka
Статья в выпуске: 5-3 (21), 2018 года.
Бесплатный доступ
В данной статье проведен анализ источников формирования, а так же текущих особенностей развития функционирования такой формы управления имуществом многоквартирных домов как товарищество собственников жилья (ТСЖ). Раскрыты отличия данной формы управления от услуг управляющих компаний, приведены преимущества и особенности применения системы управления в форме ТСЖ для различных видов жилья.
Товарищество собственников жилья (тсж), приватизация, частная собственность, управляющие компании, реформа жкх
Короткий адрес: https://sciup.org/140283072
IDR: 140283072
Текст научной статьи Товарищество собственников жилья в России: институциональный анализ
Логическим переходом государственной собственности в частные руки в период приватизации, начавшейся в 1991 году прошлого века и продолжающейся на данный момент, стало образование различных коммерческих и некоммерческих организаций, управляющих жилым фондом, в том числе и товариществ собственников жилья (далее ТСЖ).
В общем понятии ТСЖ можно охарактеризовать как юридическое лицо, созданное в форме некоммерческой организации, участниками которой являются собственники одного или нескольких домов, с целью управления находящейся в их общем ведении собственностью.
В настоящее время актуальность изучения таких форм управления жилым фондом как ТСЖ, определено наличием существенных проблем в сфере ЖКХ, касающихся: управления финансами, качества оказываемых услуг, вопросов текущего и капитального ремонта, благоустройства территорий и парковочных зон, расселения и переселения граждан из аварийного жилья и т.д. Основная часть проблем затрагивает вопросы эффективности функционирования управляющих компаний, которые в отличие от ТСЖ являются все-таки «третьими лицами» по отношению к доверенной им собственности, что обуславливает, как правило, только коммерческий интерес.
В таблице 1 представлены принципиальные отличия товарищества собственников жилья от управляющих компаний.
Таблица 1 – Принципиальные отличия товарищества собственников жилья от управляющих компаний
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) |
Управляющая компания |
Некоммерческая организация |
Коммерческая организация, основная цель деятельности – получение прибыли |
Управление многоквартирным домом (домами) осуществляется с учетом пожелания и решения всех собственников |
Управление осуществляется, прежде всего, с учетом коммерческой выгоды (прибыли) |
Средства (платежи) собственников учитываются на отдельном расчетном счете, а излишки средств могут тратиться на иные цели, связанные с благоустройством дома |
Использование средств осуществляется по назначению (коммунальные платежи), дополнительное выделение средств на благоустройство дома и иные цели ощутимо затруднено и требует дополнительных согласований. Как правило, облагораживание территории, установка детских площадок и т.п. осуществляется за счет дополнительных средств собственников |
Собственники сами определяют поставщиков ресурсов |
Управляющая компания сама выбирает поставщиков ресурсов |
Имеется возможность постоянного контроля над деятельностью ТСЖ со стороны жильцов |
Контроль над деятельностью управляющей компании со стороны жильцов затруднен |
Деятельность ТСЖ в основном осуществляется наиболее активными собственниками, которые порой не имеют необходимого опыта в управлении ЖКХ |
Работа управляющей компании осуществляется специалистами в области ЖКХ, деятельность попадает под лицензирование |
Правовой основой, регламентирующей саму возможность управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, устанавливает п.2.ст.161 ЖК РФ [1]. Помимо рассматриваемого в рамках институционального аспекта данной формы управления, жилищное законодательство выделяет так же возможность управления многоквартирным домом: управляющей компанией и непосредственно собственниками помещения (где количество квартир в доме не более 30) [5, с. 59]. Кроме того, на федеральном и региональном уровне, имеются и постоянно реформируются различные нормы законодательства в сфере оказания услуг ЖКХ, основополагающие из которых так же служат правовой основой функционирования ТСЖ.
Основной целью приватизации и возможности перехода государственной собственности в частные руки, являлась необходимость перенаправления финансового бремени содержания и управления жилыми помещениями на плечи населения. Особенностью проводившейся в начале 90-х голов прошлого века приватизации, стал сначала переход жилых помещений из государственной собственности в муниципальную собственность, а затем в собственность физических и юридических лиц. Выделение именно этого способа перехода жилого фонда в частную собственность, имеет свои особенности, т.к. по сути, на протяжении последних 20 лет, многоквартирное жилье из приватизированного фонда, представляло собой конгломераты, т.е. когда приватизированное жилье принадлежит частным лицам, а нежилые помещения муниципалитетам [4, с. 179-180].
Проводя институционный анализ товарищества собственников жилья, необходимо обратиться к истокам похожих форм управления домовым хозяйством. Переход частной собственности в государственную, произошедший после революции 1917 г., стал первым этапом в организации таких органов управления как домком (домовой комитет). По сути, сходств домкома и ТСЖ, выражается только в том, что оба эти объединения созданы с целью управления домом, сами же методы управления, принципы организации и законодательные основы не имеют практически ничего общего. Декрет Президиума ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах», принятый 20 августа 1918 года, стал началом формирования и организации советской системы ЖКХ. Сначала, после октябрьской революции, перешедшими в государственную собственность домами вовсе никто не управлял, вселиться в такой дом, мог каждый желающий, при этом квартплата была отменена. Затем наполняемость домов, стала причиной необходимости создания органов управления ими, как раз в этот момент и стали формироваться вышеупомянутые домкомы.
Через некоторое время, выяснилось, что такая форма управления общей собственностью как домком, не очень эффективна, на смену ей пришли жилтоварищества и ЖАКТы, затем данные формы сменились специальным уполномоченным органом советской власти - домоуправом. В дальнейшем с развитием системы советской власти, управление многоквартирными домами перешло в компетенцию специальных органов государственной и местной власти (РЭУ, ПРЭО, ЖЭК, ДЕЗы) [3, с. 25].
Формирование современного законодательства и реформы в области ЖКХ, осуществляемые как на уровне Правительства, так и на уровне субъектов федерации, являются следствием перехода нашей страны к рыночным отношениям, приватизации государственной собственности и развития соответствующих правовых институтов. Принятые поправки в Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» [2] закрепили с 1 июля 2015 года необходимость получения лицензии на осуществление деятельности всех управляющих компаний, в т.ч. и ТСЖ, созданные жильцами нескольких домов. Так, руководители управляющих компаний, председатели ТСЖ нескольких многоквартирных домов, а так же жилищных кооперативов должны получить квалификационный аттестат для осуществления своей дальнейшей деятельности. Причиной этого явились злоупотребления управляющих компаний в области представления себя как ТСЖ и получение дополнительных выгод, а так же проблемы качества услуг, оказываемых управляющими компаниями. К сожалению, официальная статистика по количеству ТСЖ в России в динамике отсутствует, но отдельные исследователи в области проблем ЖКХ указывают, что в период с начала 90х годов до 2013 года динамика количества ТСЖ была положительная, а вот с 2013 года по настоящее время их количество существенно сократилось [3, с. 27].
На наш взгляд, основной проблемой и фактором формирования отдельных ТСЖ является наличие активистов и профессионалов в области ЖКХ, способных эффективно управлять многоквартирным домом. В настоящее время, наиболее приемлема данная форма управления для современных новых многоквартирных домов, построенных по новым энергосберегающим технологиям, имеющим современные детские площадки, парковочные зоны, новые коммуникации. В отличие от старых «хрущевок» и «сталинок», требующих, как правило, высоких затрат на текущий и капитальный ремонт. На эту ситуацию так же можно посмотреть и с других точек зрения, представленных в таблице 2.
Таблица 2 – Особенности применения ТСЖ как формы управления для различных видов жилья
Вторичное жилье |
Новостройки (эконом класс) |
Новостройки (комфорт класс) |
Если ТСЖ уже был создан, то, как правило, в него входят наиболее активные жители различных возрастов и социальных групп, интересы которых не всегда совпадают. Процесс вновь создаваемого ТСЖ так же может вызвать несовпадение интересов жителей |
При формировании органов управления ТСЖ, активистами в основном будут молодые люди (семьи), т.к. именно молодежь в основном приобретает квартиры в данном сегменте |
При формировании органов управления ТСЖ, в структуру управления войдут более обеспеченные собственники, что позволит согласовать дополнительные затраты (например на охрану, видеонаблюдение, шлагбаум) |
Как правило высокий уровень износа жилого фонда требует дополнительных затрат на проведение текущего и капитального ремонта, что отразится на величине взносов помимо нормативных. ТСЖ могут не справиться с такими нагрузками и обанкротиться |
Новое жилье, коммуникации, придомовая территория на начальном этапе не требуют существенных затрат после сдачи дома в эксплуатацию, поэтому существенных нагрузок на деятельность ТСЖ в данном плане не будет |
Ни для кого не секрет, что в нашей стране имеется большое количеств людей различных социальных слоев, различного материального достатка, а так же ведущих асоциальный образ жизни, проживающих преимущественно в старых жилых помещениях. Все перечисленные выше люди являются собственниками и имеют соответствующее право голоса при решении общедомовых проблем, при этом из-за возможного «конфликта интересов» формирование эффективного товарищества собственников жилья в некоторых случаях представляется невозможным, что логически приводит к решению жильцов обращаться в управляющие компании.
Таким образом, подводя итог выше проведенным исследованиям, можно сделать вывод о том, что такая форма управления многоквартирными домами как ТСЖ имеет глубокие корни, уходящие в начало формирование советской власти. На современном этапе ведется постоянная работа над реформированием в области управления ЖКХ, что сказывается на существовании и эффективности функционирования ТСЖ.
Список литературы Товарищество собственников жилья в России: институциональный анализ
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.07.2018) / [Электронный ресурс] / URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (дата обращения 08.05.2018 г.)
- Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2018) «О лицензировании отдельных видов деятельности» / [Электронный ресурс] / URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW (дата обращения 08.05.2018 г.)
- Андрианова Д.В. Особенности конкурентоспособности объединений, товариществ, собственников жилья / Д.В. Андрианова // Мониторинг правоприменения. 2017. - № 2 (23). - С. 25-28.
- Жилкин Ю.С. К вопросу о товариществах собственников жилья / Ю.С. Жилкин Т.А. Жилкина // Инновационные процессы и технологии в современном мире. 2016. - № 1 (4). - С. 179-180.
- Шахова Е.С. Товарищество собственников жилья: требуется ли повышение эффективности как способа управления многоквартирным домом / Е.С. Шахова / Журнал российского права. 2016. - № 5 (233). - С. 55-64.