Учет аренды земельных участков по МСФО и РСБУ

В современных условиях наиболее практичным способом получения недвижимости в пользование является его аренда. Земельные участки – не исключение. Сделка аренды при этом сопровождается определенными сложностями и юридическими тонкостями. Это связано с ростом рынка недвижимости, возникновением новых договорных отношений.

Сложности учета состоят в том, что до недавнего времени на учет аренды не влияла такая информация, как суть договора, его сроки, сумма выплат. Однако в российском учете арендные операции так и отражаются формально, не раскрывают общей картины сделки пользователям отчетности. А в международной практике балансодержателем является тот, кто контролирует данное имущество в процессе своей деятельности. Поэтому прослеживается различный порядок учета аренды земельных участков в российской и международной практике. А так как российский бухгалтерский учет в настоящее время направлен на сближение с международным учетом для повышения достоверности раскрываемой информации, проблема учета аренды земельных участков является актуальной.

Проведем сравнительную характеристику учета аренды земельных участков по международным и российским стандартам.

В МСФО вопросы отражения аренды в отчетности регламентируются МСФО (IAS) 17 «Аренда». Однако с 1 января 2019 года для обязательного применения вступил в силу МСФО (IFRS) 16 «Аренда». В новом стандарте по аренде практически все договоры аренды арендатором учитываются так же, как ранее учитывалась финансовая аренда.

Классификация аренды в РСБУ зависит от юридической формы договора. При этом в договоре указывается: у кого на балансе будет отражаться арендуемый земельный участок. В отличие от МСФО классификация аренды не предусматривает анализ каких-либо иных признаков или факторов.

В российском учете финансовой аренды в 2018 году был утвержден Федеральный стандарт бухгалтерского учета 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». До этого в российском учете не было отдельного стандарта, посвященного аренде, в отличие от международных стандартов финансовой отчетности включающих МСФО 16 «Аренда»1.

В сопоставление отражения операций по аренде в российском учете к МСФО были следующие нормативные акты, регламентирующие их учет: глава 34 «Аренда» второй части Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон «О лизинге» от 29.10.98, Приказ Минфина РФ «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга» от 17.02.97. Отмена последнего Приказа будет осуществлено после начала действия ФСБУ 25/2018, 01.01.2022 г.2

ФСБУ 25/2018 был принят в связи с тем, что существующие российские нормативы имеют ряд противоречий, которые затрудняют учет арендных операций в российских организациях, не говоря уже о приведении этого учета в соответствие с МСФО3.

Таким образом, в МСФО 16, так же как и в российском законодательстве производится деление на финансовую (капитализируемую) аренду и операционную.

Все риски и вознаграждения, которые связаны с правом собственности и переходят к арендатору, согласно МСФО 16, требуют капитализации аренды. Риски в данном случае – это возможность потерь от изменения физического состояния актива, его простоев, колебаний уровня прибыли, морального старения, несанкционированного использования и прочих потерь, которые вызваны внешними и внутренними факторами. Но правовая форма договора не является критерием вида аренды. Ею является степень перехода рисков и экономических выгод от владения арендуемым имуществом от арендодателя к арендатору.

В связи с реализацией договора аренды у арендодателя возникают будущие экономические выгоды. Они обусловлены арендой платой, подлежащей к получению. Экономические выгоды арендодателем также могут планироваться в связи с последующей продажей объекта аренды и прочими операциями, связанными с арендной сделкой. Арендатор от аренды ожидает экономических выгод. При этом владеет и пользуется земельным участком по запланированным целям или каким-либо другим образом. Например, заключив договор субаренды.

В случае, если изменение экономических выгод арендатора будет отличаться от ожидаемого, то она будет оцениваться в сторону увеличения. Та же вероятность у арендодателя – наоборот. При этом, несмотря на то, что арендатор не является юридическим собственников арендуемого имущества. Поэтому в своем балансе именно арендатор должен отражать арендуемый актив. Экономические выгоды арендатора отличаются от ожидаемого при капитальной аренде. При этом оцениваются как более высокие, чем у арендодателя.

Таким образом, одной из главных проблем в учете аренды земли по сей день остается то, что стандарты меняются, совершенствуются, происходит сближение с международными стандартами. При этом учет земель в российском бухгалтерском учете по-своему специфично. Даже если посмотреть вопрос аренды земельных участков в разрезе предприятий, то можно заключить, что есть различия в учете прибытия, выбытия, количества и качества вложений в них. В связи с чем сложно выделить метод ведения учета для дальнейшего анализа. Это связано с тем, что земля является видом основных средств, который специфичен в рамках даже одной организации.