Учет расходов и доходов по оказанию услуг управляющей компанией

Управляющую организацию можно определить точно так же как и любой вид предпринимательской деятельности, а именно это рисковая деятельность, которую владелец осуществляет на свой страх и риск с целью извлечения прибыли: разница получаемой выручки и понесенных затрат. Особенностью деятельности управляющей организации является ограниченная возможность в извлечении выручки, при объективно постоянно растущих затратах.

Управляющая организация получает выручку по основной деятельности на основании договора управления с жителями, в котором утвержден тарифицированный перечень работ и услуг, которые она ежемесячно оказывает. В договоре может быть установлена любая стоимость данных работ и услуг, нет никаких предельных ограничений со стороны законодательства, однако есть допустимые пределы, на которые согласен житель. Даже если управляющая организация захочет повысить стоимость своих услуг, во-первых это не произойдет одномоментно, потому что процедура утверждения тарифа достаточно длительный процесс, а во-вторых, не факт, что жители могут согласиться платить больше. Возникает только один вопрос: как управляющая организация может продолжать существовать в постоянно изменяющихся условиях законодательства, которые ежегодно увеличивают перечень обязательных к исполнению услуг, при неизменной выручке [1].

Как и все компании, управляющая компания должна ежегодно обращать внимание на свои затраты и их структуру. Очень важно стремиться не просто достичь извлечение прибыли по результатам года, но и понимать состояние баланса по каждому объекту учета. Объектом учета для управляющей компании является многоквартирный дом (МКД). Если у управляющей компании годовой положительный финансовый результат - это еще не значит, что он образовался за счет каждого объекта учета. В управлении у УК могут находиться, как убыточные, безубыточные так и прибыльные МКД. Для того чтобы извлечь максимальную прибыль и принимать грамотные управленческие решения УК должна: во-первых, знать и понимать финансовый результат по каждому объекту учета; знать и понимать финансовый результат по каждому направлению деятельности [2].

Для того, чтобы понимать финансовый результат по каждому МКД необходимо вести учет выручки и затрат в разрезе номенклатурной группы. В регионе деятель- ность компании может быть слишком обширна, поэтому предлагаем разбивать город на номенклатурные группы, в которые уже будут входить МДК 1, МКД 2 и т.п (рис. 1).

Рис. 1. Группировка МКД по номенклатурным группам

Группировка МКД на группы может быть составлена по разным признакам, таким как территориальное распределение, класс обслуживания (зависит от класса МКД эконом / комфорт класс / бизнес и т.п.), тариф обслуживания (ниже муниципального / муниципальный / выше муниципального), техническая оснащенность МКД (дома с паркингом, дома с газовыми котельными и т.п.), по управляющим жилыми комплексами (ответственными). Конечно, в любой момент сгруппировать МКД в ту или иную группу не должно составить сложности, но все же рекомендуем определить базовую группировку объектов учета. Т.к. группировка важна для контроля затрат, предлагаем за основу взять критерий формирования номенклатурных групп – ответственные. Во-первых, так руководству будет проще привязать эффективность работы сотрудника (управляющего жилыми комплексами) на своих объектах; во-вторых, у каждого сотрудника будет установлен свой бюджет на год, за который он будет отвечать и понимать сколько у него есть в распоряжении. Однако, самым верным решением является группировка МКД по территориальному признаку, за каждыми из которых будет закреплен ответственный, т.е. объединить в себе сразу два критерия [3].

Как уже было ранее сказано, руководство управляющей компании должно знать, при принятии управленческих ре- шений, не только финансовый результат по каждому объекту учета, но и по каждому направлению деятельности. Для начала определимся с основными направлениями деятельности УК:

• 1.    Обязательная деятельность;

• 2.    Дополнительная деятельность;

• 3.    Деятельность, связанная с управлением;

• 4.    Деятельность, при оказании коммунальных услуг.

Обязательная деятельность установлена в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». К основной деятельности можно отнести уборку мест общего пользования, уборку земельного участка, техническое и аварийное обслуживание МКД, обслуживание лифтового оборудования, механизированную уборку и вывоз снега и т.п. К обязательной деятельности также относятся все работы, которые УК осуществляет с целью обслуживания имущества, входящего с состав МКД, даже если эти работы не включены в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. Поясним, управляющая организация обязана обслуживать все, что входит в состав общего имущества. Обязательная деятельность не должна быть убыточной, но мо- жет быть. УК не может ее не оказывать, или оказывать ненадлежащим образом, т.к. это лицензионное требование. Обязательная деятельность отражается на счете 20 «Основное производство» [4].

Дополнительная деятельность это работы и услуги, которые не входят в минимальный перечень работ и услуг. Дополнительная деятельность должна быть исключительно прибыльной, иначе теряется смысл ее осуществления. К дополнительной деятельности можно отнести услуги для жителя, с целью улучшения комфорта его проживания и повышение прибыли компании: система видеонаблюдения, охрана придомовой территории, вывоз строительного мусора и т.п. Дополнительная деятельность отражается на 20 счете «Основное производство» или 91 счете «Прочие расходы и доходы» [3].

Деятельность, связанная с управлением не должна быть убыточной, но может быть. Ее особенностью для ведения учета является, что управленческая деятельность не может быть применена к конкретному МКД, она как правило оказывается в целом а все затраты сосредоточены на 26 счете и пропорционально площади распределяются на каждый МКД, поэтому при оценке эффективности управления конкретного МКД, управленческую деятельность не стоит рассматривать.

Деятельность, при оказании коммунальных услуг также особенна для УК, т.к. она не может ее не оказывать без решения собственников, однако она должна быть исключительно безубыточной. В данной деятельности УК выступает, как посредник при оказании РСО (ресурсоснабжаю- щая организация) коммунальных услуг для жителя.

Для того, чтобы понимать насколько УК оказывает эффективно ту или иную деятельность и сколько у нее есть в распоряжении на это денежных средств, необходимо вести учет затрат компании детально. Предлагаем ввести литеры на каждый вид услуг, т.е. вводить аналитические счета. Аналитические счета - это счета для сбора и детализации информации о конкретном объекте бухгалтерского учета. Такой подход позволяет накоплять большое количество информации с целью контроля и анализа хозяйственной деятельности субъекта. Данные литеры могут быть разработаны УК настолько детально, насколько это требуется.

Например, услуги по вывозу и утилизации отходов относятся сразу к трем видам деятельности. Вывоз жидких бытовых отходов и ртутьсодержащих отходов относится к обязательному виду работ. Вывоз строительного мусора является дополнительной услугой, которую УК может оказывать жителю. Вывоз твердых коммунальных отходов является коммунальной услугой, которую УК не оказывает, однако является посредником в оказании между РСО и жителем.

На каждый из перечисленных видов затрат (табл. 1) должна быть своя выручка по 90 счету и свои затраты по 20 счету. Для контроля финансового результата от оказания данных услуг необходимо вводить дополнительные литеры при отражении выручки и затрат иначе будет не понятно за счет чего образовалась при-быль/убыток.

Таблица 1. Отражение услуг по вывозу и утилизации отходов в бухгалтерском учете

Литеры можно тоже группировать настолько детально насколько это требуется компании при ведении учета. Например, в таблице 1 первая цифра литеры означает группировку литер по видам услуг (обяза- тельные (1) / дополнительные (2) / коммунальные (3) / управленческие (4)). Вторая цифра литеры означает: применяется льгота по НДС по данному виду затрат (1) или данная услуга не входит в перечень льго- тируемых (0). Можно вводить дополнительные цифры, которые будут нести свое значение.

Таким образом, ведение детального учета выручки и затрат позволить усилить контроль за финансовым результатом каждого объекта учета, принимать наиболее конкретному направлению деятельности, так и по конкретному МКД. Стоит не забывать, что обслуживание многоквартирных домов это предпринимательская деятельность, а значит УК имеет полное право отказаться от обслуживания убыточных МКД, если иные варианты невозможны:

локальные управленческие решения как по повышение выручки или снижение затрат.