Учет рисков при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Оценочная деятельность предусматривает определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Неотделимым содержанием определения рыночной стоимости является понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности [1].

Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости [2].

Правильный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости представляет собой один из ключевых факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учет принципа наиболее эффективного использования объекта в оценке стоимости недвижимости является обязательным, но наименее разработанным положением теории стоимостной оценки объектов недвижимости.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» определяется как «вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий» [3].

В Федеральном стандарте РФ «Оценка недвижимости» ФСО №7 [4] приводится следующее определение: «Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано», но при этом известно, что наиболее эффективное использование недвижимости и ее максимальная продуктивность не всегда соответствует наибольшей стоимости.

Все виды операции с собственностью, которые построены на рыночной стоимости, нуждаются в верной оценке и соответствующего анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Воздействие рыночного поведения на решение денежных задач частных лиц, фирм, органов власти устанавливает концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночную стоимость обуславливают рыночные факторы, в следствии чего требования рыночных сил к объектам недвижимости обладают значимой ролью для определения наиболее эффективного вида использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предусматривает проведение исчерпывающего исследования состояния рынка, параметров оцениваемого объекта, поиска востребованных рынком вариантов, совместимых с характеристиками оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Из чего можно заключить, что окончательный вывод о наиболее эффективном использовании делается только после расчета стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, оснащается надлежащими финансовыми ресурсами и обладает максимальной стоимостью.

Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости подразумевает пошаговое исполнение данных пунктов:

• 1.    Анализ всех осуществимых вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями, основываясь на рыночную ситуацию и перспективы ее изменения, имеющимися на дату оценки.

• 2.    Контроль юридической допустимости избранных вариантов.

• 3.    Проверка физической возможности избранных вариантов.

• 4.    Оценка финансовой обеспеченности отобранных вариантов.

• 5.    Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, гарантирующий его максимальную продуктивность.

В Федеральном стандарте оценки учтено необходимое условие осуществления анализа с целью отбора варианта наиболее эффективного использования любого объекта оценки при нахождении его рыночной стоимости .

Существенно осложняет проведение анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости отсутствие единого понятийного аппарата, методического инструментария и информационного обеспечения. При определении варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости необходимо учитывать риски, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта гражданских прав – это расчетная денежная сумма, на которую с высокой степенью вероятности может быть обменен указанный объект на дату оценки в коммерческой сделке между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом на открытом рынке в условиях конкуренции среди готовых продать продавцов и готовых купить покупателей, когда стороны действуют компетентно, расчетливо и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [4].

Сделаем акцент на том, что традиционная «рыночная стоимость» – это стоимость в обмене, равная цене, которая с большой вероятностью будет уплачена в созданном оценщиком образце сделки между продавцом и покупателем. При моделировании поведения заданных образцовых субъектов рынка оценщик исходит из свершившихся сделок с объектами-аналогами, которые характеризуются как случайные события с ценами, как случайными величинами. Моделируя сделку и определяя рыночную стоимость как возможную цену вероятной сделки, оценщик не ручается заказчику, что сделка с объектом состоит по цене, точно такой же, как и рыночная стоимость рассматриваемого объекта. Оценщик может найти и предоставить заказчику лишь предполагаемую величину цены потенциальной сделки и промежуток доверия для этого значения цены с указанием соразмерной доверительной вероятности. Таким образом, необходимые алгоритмы выбора варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости и оценочных про- цедур должны базироваться на известные методы анализа рисков.

В оценке недвижимости риски связывают со стоимостью и эффективностью использования – невозможностью достижения целей, наличием потерь (ущерба, убытков) или получением дополнительных выгод, преимуществ в результате использования недвижимости (например, дополнительного эффекта или конкурентного преимущества) [5].

Также в итоге отметим, что для гарантии верности выбора варианта НЭИ объекта оценки необходимо теоретически аргу- ски оснащать процедуры такого выбора с учетом неопределенности и риска. Надлежит принимать в расчет, что избыток чистой настоящей стоимости для одного из вариантов в сопоставлении с прочими может сочетаться с риском потерь, значительно превосходящих величину выигрыша. В то же время исключительно важно предоставить методические указания для реализации процессов оценки вероятности невыгодного положения дел (в условиях риска) и применение комплекса критериев выбора варианта при недостатке возможности оценки указанной вероятности.

ментировать критерии, а также методиче-