Управление финансовыми рисками при операциях с недвижимостью

Л.Н. Мошкина начальник правового управления финансовой корпорации «Социальная инициатива»

В области финансирования коммерческой недвижимости нашей компанией разработано ноу-хау. На начальных этапах при низкой инвестиционной стоимости инвестирование денежных средств в коммерческую недвижимость является очень выгодным, т. к. можно получить прибыль в 200 процентов и более. Этот вид инвестирования интересен и инвестиционным компаниям, и отдельным фирмам. В России многие компании наращивают свой капитал за счет инвестирования в коммерческую недвижимость. Такой вид инвестирования был бы интересен и иностранным инвесторам, однако в настоящее время из-за экономических проблем, существующих в нашей стране, иностранный инвестор не слишком доверяет российским компаниям, с небольшой охотой вкладывает денежные средства в российскую экономику. Если он все же выходит на российский рынок, то между вложением средств в жилье и вложением в коммерческую недвижимость выбирает последнее. Интересно то, что иностранные инвестиционные компании предпочитают фирмы, имеющие меньше обязательств, т. к. в случае возникновения каких-либо проблем с ними проще решать проблемы по возврату долгов.

Российских же инвесторов и граждан, желающих проинвестировать свои деньги, больше привлекают фирмы, имеющие стабильное положение на российском рынке, вкладывающие средства в российский бизнес. В рамках нашего товарищества так называемый фонд взаимного вложения в биз- нес-недвижимость был разработан именно для такой категории граждан, которые могут изъявить желание вложить свои денежные средства в коммерческую недвижимость. Этот фонд является не отдельным юридическим лицом, а обособленным имущественным комплексом, который образован в рамках складочного капитала коммандитного товарищества, т. е. имеет свой субсчет, регулирующий деятельность фонда. Коммандитное товарищество – это товарищество, состоящее из двух групп участников – полных товарищей и вкладчиков-коммандитистов. Полные товарищи – это те коммерческие организации, которые вносят свое имущество, принимают участие в деятельности товарищества, управлении им, несут ответственность по обязательствам товарищества свои имуществом.

Вкладчики – коммандитисты коммандитного товарищества заключают договор инвестиционного вклада, по которому вносят денежные средства в складочный капитал и получают прибыль. В зависимости то того, что хочет получить вкладчик: только ли прибыль или какой-либо объект недвижимости, который строит товарищество, заключается дополнительное соглашение к договору. Также заключается договор инвестиционного вклада и при вступлении в фонд взаимного вложения в бизнес-недвижимость. В результате появляется возможность получить большую прибыль за счет роста цен коммерческой недвижимости, не имея значительных средств, чтобы выкупить полностью какой-то объект, а фонд предостав- ляет гражданам возможность выкупить пай в размере 10 квадратных метров. Все положения, касающиеся получения прибыли в рамках коммандитного товарищества, зарегистрированы в учредительном договоре, а также содержатся в специально разработанном для этого проекта положении.

Как уже говорилось, наш фонд является обособленным имущественным комплексом, имущественным наполнением которого являются объекты коммерческой недвижимости, определенные товариществом, а также денежные средства, которые поступают от приобретения паев. Также предусмотрена возможность нахождения в фонде объектов недвижимого имущества, которое товарищество само не строит, т. е. имущество, которое инвестируется на этапе его строительства либо уже готовое. Поскольку сам договор инвестиционного вклада является достаточно шаблонным, вкладчик, вступая в товарищество, становится участником и имеет возможность знакомиться со всей информацией (отчетностью, балансом и т. д.), получать вклады, дивиденды.

Пай в фонде также приобретается на основании договора инвестиционного вклада. Пай подлежит периодическим котировкам. Существует специальное положение о котировках, по которому при определении котировок принимаются в расчет такие показатели, как заявленная доходность, расчетный реальный уровень цен и фактическое реальное изменение цен на рынке недвижимости. Поэтому стоимость пая может возрастать лишь до тех пор, пока растет стоимость объекта. Как только объект сдается и вступает в оборот, хождение пая с привязкой к этому объекту прекращается. Тогда вкладчик должен либо покупать дополнительные квадратные метры, чтобы оформить собственность, либо переуступить пай самому товариществу.

О гарантиях. Во-первых, договорная сум- ма вклада дает вкладчику возможность стать коммандитистом и согласно Налоговому кодексу Российской Федерации иметь определенные льготы, в частности денежные средства, которые направляются в хозяйственные товарищества, общества, имеющие инвестиционный характер, не являются реализацией, поэтому они освобождаются от налогообложения. Однако налог на прибыль платить придется. Кроме того, для наших вкладчиков интерес может представлять возможность застраховать свой вклад. Сегодня российская экономика выходит на высокий уровень развития западных стран, где страхование, в том числе объектов строительства, является нормальным явлением. Причем такое страхование может осуществляться на любом этапе: проектирования, производственно-строительном, монтажных работ. Страхование действует до тех пор, пока ведутся работы (за исключением страхования ответственности по гарантийным обязательствам). Если в какой-то момент строительство дома замораживается, то страхование не действует.

Что предлагаем мы. В декабре 2003 года был принят закон о страховании банковских вкладов, а в ноябре 2003 года мы подписали договор о сотрудничестве со страховой компанией, которая осуществляет страхование наших вкладов. Люди, вступающие в коммандитное товарищество, заключающие договоры инвестиционного вклада, имеют возможность застраховать свой вклад. В отличие от банков, в которых согласно закону о страховании банковских вкладов существует норматив вклада, выбранная нами компания страхует всю сумму вклада на случай банкротства. Это происходит следующим образом. Заключается договор льготного вклада, т. е. вкладчикам предоставляется более льготная стоимость. Он должен заплатить страховую премию страховой компании, и его вклад страхуется на всю внесенную им сумму.