Управление муниципальным недвижимым имуществом

имуществом (далее недвижимостью) в

Российской Федерации представляет собой сложный и многогранный процесс, направленный на эффективное использование ресурсов муниципалитетов для обеспечения социально-экономического развития территорий, повышения качества жизни населения и выполнения государственных функций на местном уровне [1, с. 58]. Муниципальное недвижимое имущество включает в себя земельные участки, здания, сооружения и другие объекты, находящиеся в собственности муниципальных образований [2, с. 103].

Данная статья посвящена детальному рассмотрению социальных, правовых, организационных и экономических аспектов управления муниципальным недвижимым имуществом, а также анализу актуальных практик и статистических данных за 2023–2024 годы.

Пупенцова Светлана Валентиновна - кандидат экономических наук, доцент, доцент высшей школы производственного менеджмента Санкт-Петербургского Политехнического университета Петра Великого Паршукова Римма - студент высшей школы сервиса и торговли менеджмента Санкт-Петербургского Политехнического университета Петра Великого

S. Pupentsova - PhD in Economics, Associate Professor, Associate Professor of the Higher School of Industrial Management, Peter the Great St. Petersburg Polytechnic University

R. Parshukova - student of the Graduate School of Service and Trade Management, St. Petersburg Peter the Great Polytechnic University

Муниципальная недвижимость представляет собой неотъемлемую часть системы имущественных отношений, регулируемых российским гражданским законодательством. Важность этого сегмента заключается в его многозначности — от выполнения обязательств местных властей по обеспечению общественных нужд до использования объектов для целей предпринимательства. В современном контексте, когда усиление роли малого и среднего предпринимательства (МСП) становится одним из основных приоритетов экономической политики, вопросы эффективного управления муниципальной недвижимостью приобретают повышенное значение [5, с. 49–53].

Как правило, социальная значимость управления муниципальным имуществом заключается в обеспечении стабильного развития благополучия и повышения комфорта жителей муниципального образования.

Социальный аспект управления муниципальной недвижимостью подтверждается:

• –    предоставлением доступного жилья для нуждающихся, включая субсидирование аренды и социальный наем;

• –    поддержанием в надлежащем состоянии общественных мест, таких как парки, скверы и игровые площадки, способствующих общению, физической активности и сплочению жителей;

• –    использованием муниципальных зданий для размещения образовательных учреждений (школ, детских садов) с учетом потребностей населения в качественном и доступном образовании;

• –    размещением медицинских учреждений (поликлиник, центров здоровья) в муниципальных зданиях для предоставления доступной медицинской помощи;

• –    организацией культурных мероприятий, выставок и концертов в муниципальных помещениях, способствующих обогащению культурной жизни города и укреплению социальных связей.

• –    организацией общественных слушаний, опросов и поддержки гражданских инициатив.

• –    улучшением экологической обстановки.

Управление муниципальным недвижимым имуществом в России регулируется целым рядом нормативных актов, которые формируют правовую базу для владения, пользования и распоряжения такими объектами [7, с. 101]. Основополагающим документом является Конституция Российской Федерации, которая закрепляет право муниципальных образований на самостоятельное управление своим имуществом. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) определяет общие принципы управления имуществом, включая право хозяйственного ведения и оперативного управления, которые применяются к муниципальным предприятиям и учреждениям. Федеральный закон от 20 марта 2025 года № 33-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти» детализирует полномочия органов местного самоуправления в сфере управления муниципальным имуществом, устанавливая их право действовать от имени муниципального образования как собственника.

Ключевым аспектом правового регулирования является разграничение полномочий между органами местного самоуправления и государственными органами. Согласно статье 64 Федерального закона № 33-ФЗ, органы местного самоуправления осуществляют владение, пользование и распоряжение муниципальным имуществом в соответствии с уставом муниципального образования и местными нормативными актами. При этом управление недвижимым имуществом должно соответствовать целям уставной деятельности муниципальных предприятий и учреждений, а также учитывать интересы населения, тем самым повышая социальную значимость управления.

Дополнительно управление муниципальным имуществом регулируется такими нормативными актами, как Федеральный закон от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и Федеральный закон от 3 ноября 2006 года № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях». Эти законы устанавливают порядок распоряжения имуществом, закрепленным за муниципальными учреждениями, включая ограничения на отчуждение особо ценного имущества без согласия собственника. Также важное значение имеют положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие управление муниципальными земельными участками, и Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», который определяет порядок передачи муниципального имущества в частную собственность.

Организация управления муниципальным недвижимым имуществом осуществляется через специализированные органы местного самоуправления. В Санкт-Петербурге функции управления распределены между департаментами имущественных отношений, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, основной задачей которых являются обеспечение эффективного использования имущества. Для достижения этих целей применяются различные механизмы, включая проведение аукционов и конкурсов на право аренды, разработку инвестиционных программ и привлечение частного капитала через механизмы государственно-частного партнерства (ГЧП).

Одним из важных инструментов управления является реестр муниципального имущества, который ведется в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Реестр содержит информацию о характеристиках объектов, их правовом статусе и условиях использования. В 2023 году Росстат отметил, что более 80% муниципальных образований внедрили электронные системы учета имущества, что значительно повысило прозрачность и эффективность управления.

Управление муниципальным недвижимым имуществом осуществляется через несколько основных форм, каждая из которых имеет свои особенности и цели.

• 1.    Хозяйственное ведение и оперативное управление (ХВ и ОУ) . Эти формы применяются для передачи имущества муниципальным унитарным предприятиям (МУП) и учреждениям. Согласно статье 294 ГК РФ, право хозяйственного ведения позволяет предприятиям использовать имущество для осуществления уставной деятельности, но с ограничениями на его отчуждение без согласия собственника. Право оперативного управления, предусмотренное статьей 296 ГК РФ, предоставляет учреждениям возможность использовать имущество строго в соответствии с целями, установленными учредителем. Например, муниципальные школы или больницы используют здания на праве оперативного управления, что исключает их самостоятельное распоряжение недвижимостью.

• 2.    Аренда муниципального имущества (АМИ) . Аренда является одним из наиболее распространенных способов управления, позволяющим получать стабильный доход в муниципальный бюджет. В соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», сдача муниципального имущества в аренду осуществляется преимущественно через аукционы или конкурсы, что обеспечивает прозрачность и равный доступ для арендаторов. В 2023 году, по данным Минстроя России, доходы от аренды муниципального имущества составили около 15% от общей доходной части бюджетов муниципалитетов в среднем по стране [6, с. 164].

• 3.    Приватизация (П). Приватизация муниципального имущества проводится в соответствии с Федеральным законом № 178-ФЗ и направлена на сокращение числа объектов, требующих бюджетного финансирования, а также на привлечение инвестиций [9]. В 2023 году, согласно данным Росстата, объем приватизированного муниципального имущества составил около 2,5 млн квадратных метров, что на 10% больше по сравнению с 2022 годом. Основными объектами приватизации стали нежилые помещения и земельные участки.

• 4.    Аренда муниципального имущества (ДУ). Доверительное управление недвижимым имуществом регулируется статьей 1012 ГК РФ и предполагает передачу имущества

  управляющей компании для его эффективного использования. Этот механизм активно применяется в крупных городах, где муниципалитеты передают торговые центры или офисные здания в доверительное управление для получения максимальной прибыли. В 2024 году, по данным КонсультантПлюс, около 5% муниципального недвижимого имущества в Москве находилось в доверительном управлении.

• 5.    Государственно-частное партнерство (ГЧП). Механизмы ГЧП позволяют привлекать частные инвестиции для реконструкции или эксплуатации муниципальных объектов. Например, в 2023 году в рамках ГЧП в Новосибирске был реализован проект реконструкции муниципального спортивного комплекса, что позволило сократить бюджетные расходы на 30% и повысить качество предоставляемых услуг.

Ниже в таблице 1 приведем сравнительный анализ рассмотренных форм управления муниципальным недвижимым имуществом.

Таблица 1. Сравнительный анализ рассмотренных форм управления муниципальным недвижимым имуществом

Характеристика	ХВ и ОУ	АМИ	П	ДУ	ГЧП
Цель	Извлечение прибыли в пользу собственника и покрытие собственных издержек	Получение стабильного дохода	Стимулирование экономического роста, сокращение государственных расходов	Повышение доходности от управления, поддержание муниципального имущества в надлежащем состоянии	Объединение усилий частного сектора и государства для достижения публичных целей, улучшения инфраструктуры
Обязательства МУП	Содержание в надлежащем состоянии и эксплуатация имущества	Соблюдение условий договора аренды	–	–	Реализация общественно важных проектов в партнёрстве с частными лицами
Преимущества для МО	Сохранение права собственности и контроля за распоряжением имущества	Стабильный, постоянный доход в виде арендной платы	Увеличение финансовых потоков в краткосрочном периоде и сокращение издержек в долгосрочном периоде, возможность передать в частную собственность убыточных объектов	Регулярность и возможность прогнозирования финансовых поступлений, сохранение права собственности	Увеличение финансового и иного ресурсного обеспечения, сокращение сроков реализации проектов, оптимизация распределения рисков
Недостатки для МО	Меньшая прибыльность	Краткосрочная аренда увеличивает операционные расходы на поиск и проверку новых арен-даторов; увеличивается риск простоя	Переход права собственности от МО к другому лицу	Сложности в поиске компетентных доверительных управляющих, потенциальная потеря налоговых поступлений	Удорожание и усложнение проведения конкурсов, высокий риск нереализации проектов

Экономическая эффективность управления муниципальным недвижимым имуществом является ключевым показателем успешности работы органов местного самоуправления [6, с. 242]. Основными источниками доходов от управления имуществом являются арендные платежи, доходы от приватизации и дивиденды от участия муниципалитетов в уставных капиталах хозяйственных обществ. В 2023 году, по данным Росстата, совокупный доход от управления муниципальным имуществом в России составил около 1,2 трлн рублей, что на 8% выше показателя 2022 года. Основной вклад внесли крупные города, такие как Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург, где сосредоточена значительная часть коммерческой недвижимости.

Одной из проблем управления является высокая доля неиспользуемого или неэффективно используемого имущества. По оценкам Минстроя России, в 2023 году около 20% муниципальных объектов недвижимости не приносили дохода из-за отсутствия арендаторов, ветхого состояния или правовых споров.

Анализ официальной статистики за 2023–2024 годы позволяет оценить масштабы и динамику управления муниципальным недвижимым имуществом в России. Согласно базе данных показателей муниципальных образований Росстата, на начало 2024 года в муниципальной собственности находилось около 350 млн квадратных метров недвижимости, включая жилые и нежилые помещения, а также более 1,5 млн гектаров земельных участков. Основная часть недвижимости (около 65%) приходилась на здания и сооружения, используемые для социальных и административных целей .

В 2023 году объем введенных в эксплуатацию муниципальных объектов недвижимости составил 12,5 млн квадратных метров, что на 5% больше по сравнению с 2022 годом. Значительная часть новых объектов была построена в рамках программ комплексного развития территорий (КРТ), которые активно реализуются в регионах. По данным Минстроя России, в 2023 году градостроительный потенциал проектов КРТ составил около 260 млн квадратных метров недвижимости, из которых 15% находилось в муниципальной собственности [8].

Доходы от аренды муниципального имущества в 2023 году, как отмечалось выше, составили значительную долю муниципальных бюджетов. В 2024 году эта тенденция сохранилась, и, по предварительным данным, рост доходов от аренды составил около 7% по сравнению с предыдущим годом. При этом приватизация оставалась важным источником пополнения бюджетов: в 2024 году объем приватизированного имущества, по прогнозам, достиг 3 млн квадратных метров.

Согласно данным Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее КИО) в 2024 доход от аренды и продажи государственного имущества составил около 25 млрд руб. Большая доля доходов (около 40%) приходится на ренту от земельных участков. По сравнению с предыдущим годом доходы от арендной платы нежилых помещений увеличились на 15%.

Структурное распределение по функциональному использованию объектов недвижимости, учтенного в реестре собственности Санкт-Петербурга, представим на рис.1.

■ на вещных правах ■ имущество казны

Рисунок 1. Структурное распределение по функциональному использованию объектов недвижимости, учтенного в реестре собственности Санкт-Петербурга, шт. (составлено авторами по данным КИО: Отчет о результатах деятельности за 2024 г.)

Отметим, что среди оформленных контрактов КИО наибольшая часть приходится на договоры аренды земельных участков (примерно 63%) и только 15% заключенных рентных соглашений приходится на нежилой фонд. В 2024 году высокая активность деятельности КИО заметна в отношении объектов социальной инфраструктуры. В данной группе работа ведется с объектами, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга и предназначенные для детского отдыха и оздоровления. В 2024 году соблюдался мораторий на изъятие и перепрофилирование объектов данной группы. КИО по итогам 2024 года приобретено в государственную собственность 40 объектов недвижимости социального назначения (рис.2).

сооружений дорожного транспорта; 6 объекты социальной реабилитации и помощи семьям; 2

школы; 14

детски сады; 6

библиотека; 2

объекты под культурный досуговый центр; 3

объекты здравоохранения;

Рисунок 2. Структура объектов, переведённых в государственную собственность, шт. (составлено авторами по данным КИО: Отчет о результатах деятельности за 2024 г.)

Также сложная внешняя обстановка переориентировала деятельность КИО на модернизацию защитных учреждений сооружений гражданской обороны: за два года данные объекты приведены в полную готовность к использованию и переданы в оперативное управление, изданы соответствующе распоряжения.

Продолжается работа по программе «Рубль за метр» и в 2024 году было преданы правомочия пользования и владения на три объекта.

В ближайшей перспективе КИО планирует увеличение объем рентного предложения объектов недвижимости для объектов малого и среднего предпринимательства. Предусмотрено увеличение количества объектов в данном перечне в 2025 году до 2 512, а в 2027 году данный объем предложения достигнет 2 770 объектов недвижимости.

Комитетом на постоянной основе осуществляется работа по вовлечению социальнозначимых объектов в гражданско-правовой оборот. В данном направлении КИО на постоянной основе обеспечивает публикационную активность и предоставляет в открытом доступе сведения о свободных объектах в целях приема заявок от социально ориентированных некоммерческих организаций. Так, в 2024 году девятнадцать объектов данной группы (общей площадью 4,2 тыс. кв. м) были переданы в аренду.

Несмотря на достигнутый прогресс, управление муниципальным недвижимым имуществом сталкивается с рядом проблем. Во-первых, это недостаточная квалификация кадров в органах местного самоуправления, что особенно актуально для малых муниципалитетов [3, с. 166]. Во-вторых, отсутствие единой системы мониторинга и оценки эффективности использования имущества затрудняет принятие обоснованных управленческих решений [4, с. 349]. В-третьих, правовые споры, связанные с разграничением собственности между государством и муниципалитетами, приводят к простою значительного числа объектов [10, с. 360].

Еще одной проблемой является коррупция и непрозрачность процедур управления. Хотя внедрение электронных аукционов и конкурсов значительно сократило возможности для злоупотреблений, в 2023 году Генеральная прокуратура РФ зафиксировала более 500 нарушений в сфере управления муниципальным имуществом, включая незаконную передачу объектов в аренду и занижение арендных ставок.

Для повышения эффективности управления муниципальным недвижимым имуществом в России необходимо внедрить геоинформационные системы (ГИС) для учета и мониторинга имущества [8, с. 60]; а также особое внимание уделить развитию механизмов ГЧП.

Таким образом, проведенный анализ подтверждает рост доходов от управления имуществом и увеличение объемов приватизации, что свидетельствует о позитивной динамике. Однако для достижения устойчивых результатов необходимы дальнейшее развитие системы управления муниципальным имуществом и повышение социальной значимости управления, концентрируясь на повышении качества жизни горожан и удовлетворении их потребностей, делая город более комфортным и благоприятным для проживания.