Управление стоимостью инвестиционно-строительного проекта в современных экономических условиях

Основные этапы реализации инвестиционно-строительного проекта имеют следующее содержание [1]:

• 1.    Предпроектная подготовка – включает получение градостроительного плана участка, создание необходимой предпроектной документации, проведение общественных слушаний по вопросу строительства. Также на данном этапе производится необходимые инженерно-технические изыскания, проводятся геодезические работы и топографические съемки, если нужны реконструкция или снос существующих зданий, то требуются инженерные изыскания в их отношении.

• 2.    Архитектурно-строительное проектирование – подготавливаются необходимые разрешительные документы, создается техническое задание на проект, определяется объем строительных работ и их стоимость. Происходит выбор подрядчика, запрашивается экспертиза будущего проекта.

• 3.    Осуществление строительства – данный этап начинается с получения разрешения на проведение строительных работ. Производится выбор генерального подрядчика, и уже при ведении строительства производится строительный контроль. Не менее важно проводить контроль использования средств, выделенных на ведение строительства.

• 4.    Приём готового объекта в эксплуатацию – необходимо получить разрешение на начало эксплуатации строительного объекта. Разрешение нужно получить на основании существующего законодательства, приемку осуществляет приёмочная комиссия. Ввод объек-

• та в эксплуатацию должен быть синхронизирован с работой различных органов – БТИ, Ростехнадзор, ресурсоснабжающие организации.

На разных этапах реализации производится определение параметров проекта, в частности, его стоимость. В зависимости от полноты и подробности исходных данных используются следующие методы определения стоимости объекта [2]:

• 1.    Параметрический метод - при использовании указанного метода определяется статистическая зависимость между различными параметрами проекта и операционной стоимостью. При этом стоимость работ должна иметь нормированное значение. Например, может определяться стоимость строительства 1м² здания или стоимость 1 часа работы сотрудника.

• 2.    Оценка при помощи определения стоимости строительства аналогичных объектов – данный метод имеет высокую фактическую точность.

• 3.    Метод оценки стоимости снизу вверх – при использовании данного метода необходимо наличие четко простроенной иерархической структуры работ, тогда и точность оценки будет достаточно высокой.

• 4.    Метод оценки стоимости сверху вниз – данный метод имеет невысокую точность. Применяется он в том случае, когда нет четко выстроенной иерархии проводимых работ, проводится он в том же порядке, что и метод выше, но в обратном порядке. Он может применяться для комплексной, укрупненной

оценки проекта, после чего его разделяют на      Методы оценки стоимости проектов на отдельные составляющие.                      примере строительной отрасли представлены в таблице 1.

Таблица 1. Методы оценки стоимости на примере строительного проекта [2, С.43]

Предынвестиционная	Инвестиционная
Оценка сверху вниз – ранняя стадия проекта, когда мало данных	Оценка снизу вверх – применяется для определения согласованной базовой цены проекта
Аналоговая оценка – учет фактических данных по ранее выполненным проектам	Оценка затрат – оценка затрат на деятельном уровне проекта
Метод параметрической оценки стоимости - определение таких параметров проекта, изменение которых влияет на изменение стоимости проекта

Классы точности при расчётах в строительстве – это общность полученных значений технологических допусков, которые определяются значениями геометрических параметров.

В рамках стоимостного инжиниринга требования к точности определены в ГОСТ Р 58535-2019 «Стоимостной инжиниринг. Термины и определения».

В таблице 2 рассмотрена оценка стоимости проекта по классам точности [7].

Таблица 2. Оценка стоимости проекта по классам точности

Оценка стоимости проекта 1-го класса точности	Оценка стоимости (проекта/продукта/программы/актива/организации), выполняемая в условиях разработанности исходных данных в диапазоне 50-100% от полной готовности, обеспечивающая точность для стоимостных оценок класса: от -3% до -10% в нижнем диапазоне и от +3% до +15% в верхнем диапазоне, в зависимости от технологической сложности проекта, наличия и качества справочной информации, степени учета непредвиденных факторов. 1    Оценки 1-го класса разрабатываются в целях универсального контрольного инструмента. 2    Оценки 1-го класса используются для проверки расчетов подрядчиков и разрешения возможных споров.
Оценка стоимости проекта 2-го класса точности	Оценка стоимости (проекта/продукта/программы/актива/организации), выполняемая в условиях разработанности исходных данных в диапазоне 30-70% от полной готовности, обеспечивающая точность стоимостных оценок от -5% до -15% в нижнем диапазоне и от +5% до +20% в верхнем диапазоне, в зависимости от технологической сложности проекта, наличия и качества справочной информации, степени учета непредвиденных факторов. Оценки 2-го класса разрабатываются в качестве базисного показателя, относительно которого контролируются реальные затраты денежных средств и материально-технических ресурсов, а также изменения в бюджете. Для подрядчиков этот класс оценок получил наименование тендерных, поскольку они служат для формирования тендерной цены.
Оценка стоимости проекта 3-го класса точности	Оценка стоимости (проекта/продукта/программы/актива/организации), выполняемая в условиях разработанности исходных данных в диапазоне 10-40% от полной готовности, обеспечивающая точность стоимостных оценок от -10% до -20% в нижнем диапазоне и от +10% до +30% в верхнем диапазоне, в зависимости от технологической сложности проекта, наличия и качества справочной информации, степени учета непредвиденных факторов. Оценки 3-го класса разрабатываются для расчета бюджета и становятся первыми в проекте контрольными отметками, относительно которых будут оцениваться все расходы и ресурсы при дальнейшем уточнении бюджета. Они используются в этих целях, пока не будут заменены более детальными проработками. Оценки 3-го класса во многих случаях могут рассматриваться в качестве окончательных для контроля за бюджетом и ходом его выполнения.
Оценка стоимости проекта 4-го класса точности	Оценка стоимости (проекта/продукта/программы/актива/организации), выполняемая в условиях недостаточности исходной информации - в диапазоне от 1-15% от полной готовности, обеспечивающая точность стоимостных оценок от -15% до -30% в нижнем диапазоне и от +20% до +50% в верхнем диапазоне, в зависимости от технологической сложности проекта, наличия и качества справочной информации, степени учета непредвиденных факторов. Оценки 4-го класса разрабатываются в следующих целях (но ими целевое назначение не ограничивается): детальное стратегическое планирование, развитие производства, вариантное проектирование на более высоком уровне детализации, вариантный анализ схем процессов, подтверждение экономической и технической возможности реализации, предварительного утверждения проекта бюджета и принятие решения о переходе к следующей стадии проекта.
Оценка стоимости проекта 5-го класса точности	Оценка стоимости (проекта/продукта/программы/актива/организации), выполняемая в условиях низкой готовности исходной информации от 0% до 2% от полной готовности, обеспечивающая точность стоимостных оценок от -20% до -50% в нижнем диапазоне и от +30% до +100% в верхнем диапазоне, в зависимости от технологической сложности проекта, наличия и качества справочной информации. Стоимостные оценки 5-го класса применяются для любых стратегических целей бизнес-планирования, таких как исследования рынка, оценки начальной жизнеспособности проекта, оценка альтернативных схем, проектов предварительной проверки, исследований местоположения проекта, оценок потребностей в ресурсах и бюджетирования, долгосрочное планирование капитала и т.д.

Далее перейдём к рассмотрению практических примеров расчета точности по стоимости объекта. Для этого обратимся к проекту ЖК «Каравелла» в Санкт-Петербурге, процесс определения точности представлен в проектной документации, на основании чего можно произвести уточнение сметных затрат будущего проекта. При подобном планировании точность определения стоимости проекта равняется примерно 90%, в результате чего можно производить утверждение базового бюджета в соответствии с объемными показателями и расценками.

Метод работы, предложенный в настоящей статье, был использован на практике, при строительстве жилого дома с площадью в 52,5 тыс. кв. метров. Результаты расчетов представлены в таблице 3.

Таблица 3. Точность оценки стоимости на стадии до вложения инвестиций

Затраты	Точность	Стоимость (в тыс. руб)	Удельная стоимость
Проектирование	+40	403740	7680
СМР под ключ	-40	2867660	54560
Внешние сети	-35	242240	4600
ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ ПРОЕКТА	-35	3513650	66850

На указанной стадии происходит разработка     АГО/АГР     –     архитектурно градостроительного облика (или решения), который создается до создания документации.

На этом этапе происходит определение нескольких основных характеристик [5, с. 186]:

• -    число этажей;

• -    высота 1 этажа;

• -    материал для фасада;

• -    другие характеристики, которые определяют стоимость объекта.

В качестве основной цели АГО можно указать формирование планировочных и иного рода решений, определения основных показа- телей объекта. На этом этапе уточняется стоимость объекта. Точность составляет примерно 70-80% от идеального значения.

Точность оценки во время проведения расчетов на проектной стоимости оказывается достаточно высокой, если проводить сравнение с предыдущими стадиями, при этом проработка проекта оказывается более качественной в связи с прохождением экспертизы. При формировании рабочей документации затраты по проекту должны быть в полной мере детализированы для каждого вида работ в соответствии с критериями стоимости по единице объема (табл. 4).

Таблица 4. Точность оценки стоимости на проектной стадии (80-90%)

Затраты по проекту	Ед. измерения	Количество	Стоимость (тыс. руб за ед.)	Точность, в %	Стоимость, в тыс.руб.
Проектирование				-5	275120
Нулевой цикл				-10	99440
Каркас здания	М2	31070	37100	-10	916400
Наружный контур	М2	49500	11060	-7	1153400
Отделочные работы				-13	547660
Прокладка внутренних сетей				-8	1170480
Внешние сети				-20	305340
Благоустройство				-12	20690
ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ В ЦЕЛОМ				-8	4950500

Осуществление оценки происходит на 1 м2 площади при учете накопленной информации по объекту по основным аспектам – наружный контур, коробка и т.д. на основании архитектурного облика здания.

Уточнение укрупненного расчета стоимости объекта осуществляется после того, как произведена разработка рабочей документации. На проектной стадии подготавливается проектная документация, происходит подготовка к проведению экспертизы. Как было указано, на данном этапе точность определения стоимости проекта приближается к 90%, в результате чего можно определить предварительный бюджет на строительство объекта по ряду расценок и объемных показателей.

Также на данной стадии проводятся тендерные процедуры для определения генпод- рядчика - и далее с ним заключается договор о сотрудничестве и создания необходимой документации. На данной стадии применяется ресурсный метод с целью определения стоимости проекта.

При этом точность оценки оказывается выше, чем на предыдущем этапе, поскольку для анализа доступно больше данных, чем раньше, с целью прохождения экспертизы.

Точность расчета в примере не соответствует требованием ГОСТ Р 58535-2019, так как гост предъявляет высокие требования к точности стоимостного инжиниринга, но на практике достичь идеальной точности сложно из-за неполной информации, субъективных оценок и рыночной нестабильности. В результате, оценки часто приблизительны, а их точность зависит от многих трудноопределимых факторов.

Далее произведем анализ причины отклонения точности при расчетах. Определим основные источники риска, вызывающие откло- нения от требуемой точности расчетов. В частности, в настоящее время в России растёт инфляция, и у компании-застройщика есть неустойчивые отношения с поставщиками.

Проведенное нами исследование позволило подтвердить, что постепенно происходит увеличение точности стоимости проекта при увеличении длительности работы с проектом. Чем более полными оказываются исходные данные для работы, тем меньше окажется отклонение полученной точности расчета стоимости объекта от фактического значения.

Также установлено, что на ранних этапах оценки стоимости проекта результаты этой оценки существенно занижены. При оценке стоимости на следующих этапах точность повышается, но тенденция к занижению стоимости сохраняется. Это свидетельствует о недостаточном учёте неопределенности и рисков, которые в будущем приводят к значительным непредвиденным затратам.

Рис. 1. Определение зависимости точности при определении стоимости проекта от объема данных

Данные факторы непременно стоит принимать во внимание при определении стоимости реализации проекта. На основании влияния указанных факторов риска выработаем предложения по их учету:

• -    Увеличение достоверности и точности исходных данных, на основании которых определяется стоимость проектов;

• -    Создание собственной базы данных по параметрам ранее реализованных проектов;

• -    Привлечение специалистов, нацеленных на снижение рисков в управлении;

• -    Применение интервальных оценок, позволяющих моделировать различные сценарии проекта.