Устойчивое развитие исторических районов: баланс между сохранением туризмом и качеством жизни местного населения

Введение: проблема трёх компонентов устойчивости

Исторические районы азиатских городов оказались в эпицентре трёх разнонаправленных сил. Первая сила — сохранение (необходимость защитить архитектурное наследие от разрушения и хаотичных перестроек). Вторая — туризм (стремление монетизировать историческую среду, превратить её в доходный актив). Третья — качество жизни местного населения (желание жителей оставаться в своих домах, пользоваться школами, аптеками и не страдать от шума и толп туристов). Международные организации (ЮНЕСКО, ICOMOS) уже давно ввели понятие «устойчивого

« Рис. 1. Типичная улица с шопхаусами в районе Яоварат, Бангкок Плотная застройка, отсутствие тротуаров, смешение жилой и торговой функции.»

развития исторических территорий», которое требует равного внимания ко всем трём компонентам. Однако на практике, как показывают исследования последних пяти лет, почти всегда один из компонентов приносится в жертву двум другим. В данной статье мы анализируем две азиатские локации — кварталы шопхаусов в Таиланде (Бангкок и Пхукет) и историческую застройку Уханя в Китае. Цель — выявить, какая из трёх моделей управления (туристический парк, спонтанная деградация или государственная реновация с выселением) наиболее близка к идеальному балансу, и предложить практические шаги по его достижению.

Теоретическая рамка: три измерения и четыре модели

Для того чтобы оценивать «баланс», нужна система координат. Мы используем три измеримых параметра. Первый параметр — физическое сохранение (доля зданий с оригинальным фасадом, регулярность ремонтов, наличие охранного статуса). Второй — туристическая нагрузка (годовой поток посетителей, доля туристического бизнеса среди всех арендаторов, соотношение межсезонья и пиковых месяцев). Третий — социальная устойчивость (доля жителей, проживающих в районе более 10 лет, наличие социальной инфраструктуры — школы, аптеки, продуктового магазина, уровень шума по ночам). На основе этих параметров, а также анализа кейсов из Юго-Восточной Азии и Китая, мы выделяем четыре типовые модели управления историческими районами. Модель А: «туристический парк» — полная реставрация фасадов, высокий туристический поток, жители выселены или вытеснены высокой арендой. Модель Б: «спонтанная деградация» — охраны нет, здания ветшают, туризм есть, но низового качества, жители остаются, но живут в плохих условиях. Модель В: «государственная реновация с выселением» — полный контроль, реставрация за государственный счёт, жители получают квартиры в новостройках, исторический квартал становится музеем. Модель Г: «сбалансированная» — гипотетическая, где сохранены и здания, и жители, и туризм не разрушает среду. Ни один из рассмотренных нами кейсов не соответствует модели Г, но сравнение моделей А, Б и В позволяет понять, куда двигаться.

Таблица 1. Сравнение трёх дисбалансных моделей

Исторический район шопхаусов на Пхукете (Таиланд): успех в сохранении и туризме при утрате социальной устойчивости

Старый город Пхукета (районы улиц Таланг, Пхукет-роуд, Сой Роммани) представляет собой самый известный в Таиланде пример коммерциализации шопхаусов при сохранении фасадов. С 1990-х годов муниципалитет ввёл жёсткие правила: нельзя менять высоту зданий, ширину фасада, цветовую гамму (пастельные тона), а также разрушать характерные португальско-китайские аркады — «пятифутовые тротуары». В 2015 году район получил статус «сохраняемого городского ландшафта». Сегодня более 80% зданий сохранили оригинальную архитектуру. Параллельно с охраной развивался туризм. На первых этажах шопхаусов открылись кофейни, рестораны, хостелы, гостевые дома и магазины дизайнерской одежды. Пхукет-таун стал обязательной остановкой для европейских и китайских туристов. Однако социальная цена этого успеха оказалась высокой. Аренда коммерческого помещения на Таланг-роуд выросла в 3–4 раза за последние 10 лет. Китайско-тайские семьи, владевшие шопхаусами по 2–3 поколения, стали продавать их инвесторам. Местные жители, которые снимали жильё на верхних этажах, вынуждены съезжать в пригороды, потому что арендодатели переориентируют верхние этажи под мини-отели. По вечерам в районе шумно до полуночи, парковки нет, детская и социальная инфраструктура практически отсутствует — остались только сувенирные лавки и точки уличной еды. Пхукет демонстрирует Модель А («туристический парк») в её почти чистом виде: архитектура спасена, деньги текут, но аутентичная жизнь ушла.

Исторический район Яоварат в Бангкоке (Таиланд): сохранение населения при деградации архитектурной среды

Район Яоварат (китайский квартал Бангкока) — прямая противоположность Пхукету. Здесь нет единого охранного статуса на квартал, охраняются лишь отдельные здания по решению муниципалитета. Шопхаусы находятся в частной собственности, и каждый владелец перестраивает свой дом как хочет. Результат — архитектурный хаос. Оригинальные фасады XIX — начала XX века соседствуют с пластиковыми окнами, вывесками на английском и тайском без единого стиля, самодельными козырьками и кондиционерами, навешанными на историческую лепнину. При этом туризм в Яоварате существует и даже процветает, но совершенно иного типа. Сюда приходят не ради архитектуры, а ради уличной еды. Яоварат знаменит как лучшее место в Бангкоке для ужина после заката: сотни прилавков с пад-тай, дим-самами, фруктами и морепродуктами. Туристы приходят поесть, делают фото на фоне неоновых вывесок и уезжают. Оставаться ночевать в Яоварате они не хотят, потому что гостиниц в отреставрированных шопхаусах почти нет — уровень сервиса низкий. Именно это парадоксальным образом сохранило жителей. Аренда в Яоварате значительно ниже, чем на Пхукете. На верхних этажах шопхаусов по-прежнему живут семьи со средним и низким доходом, часто китайско-тайские. Есть школы, аптеки, небольшие рынки. Однако качество жизни оставляет желать лучшего: шум стоит круглосуточно, здания нуждаются в капитальном ремонте, протекают крыши, старая электропроводка пожароопасна. Яоварат — это Модель Б в чистом виде (спонтанная деградация): люди не вытеснены, но архитектура умирает.

Историческая застройка Уханя (Китай): государственная реновация с выселением

В Ухане наиболее показательным примером государственного подхода является район Таньхуалинь (район Учан), застраивавшийся с конца XIX века. Здесь сохранились здания бывших миссионерских школ, больниц, церквей и традиционные китайские жилые дома в смешанном китайско-европейском стиле. К 2015 году постройки находились в аварийном состоянии, однако фасады сохранили оригинальные декоративные элементы. Муниципальное правительство Уханя инициировало полную реновацию района. К 2020 году отреставрировано более 80% фасадов: укреплена кирпичная кладка, восстановлены деревянные оконные переплёты и декоративная лепнина. Фасады сохранили исторический облик, но внутренние помещения полностью перепланированы — вместо жилых комнат здесь разместились музеи, галереи, сувенирные магазины и чайные дома. Туристический поток после реставрации вырос до сотен тысяч посетителей в год.

Ключевой вопрос — судьба местных жителей. В рамках реновации применена модель полного выселения. Все домохозяйства получили компенсации и были переселены в новые многоэтажные комплексы на окраинах Уханя. Из более чем 300 семей, проживавших в районе до начала работ, лишь единицы остались. Социальная ткань района полностью разрушена, старожилы не вернулись.

Согласно типологии, предложенной в пункте 2, Ухань соответствует Модели В («государственная реновация с выселением»): сохранение фасадов высокое, туристический поток организован, но местные жители отсутствуют. Социальная устойчивость принесена в жертву физическому сохранению архитектуры и экономической эффективности туристического использования.

Сравнительный анализ и сводная таблица

Сравнение трёх кейсов позволяет сделать два важных наблюдения.

Первое наблюдение : ни один из кейсов не достиг модели Г (сбалансированной). Пхукет спас архитектуру и туризм, но потерял жителей (модель А). Бангкок сохранил жителей, но потерял архитектуру (модель Б). Ухань, как и большинство китайских проектов, спас архитектуру, сделал туристический объект, но полностью выселил местное сообщество (модель В).

Второе наблюдение: в Таиланде нет активной роли государства в вопросах социальной устойчивости. На Пхукете муниципалитет регулирует цвет фасада, но не регулирует арендные ставки и не субсидирует жильё для старожилов. В Бангкоке государство практически отсутствует в историческом районе. В Китае, напротив, государство управляет всем — но именно управление часто означает физическое удаление жителей как «неудобного элемента». Выбор между моделями А, Б и В — это выбор между тремя разными типами потерь. Для градостроителей и архитекторов-реставраторов это означает, что социальная устойчивость (сохранение локального сообщества) — самый слабый и игнорируемый компонент во всех рассмотренных юрисдикциях.

Таблица 2. Итоговое сравнение трёх кейсов

Выводы и практические рекомендации

Проведённый анализ показывает, что устойчивое развитие исторических районов в азиатских городах сегодня — это скорее лозунг, чем реальность. Ни Таиланд, ни Китай не смогли сохранить одновременно архитектуру, туристический поток и локальное сообщество. Тем не менее, сравнение моделей А, Б и В позволяет сформулировать три конкретные рекомендации для проектов реставрации и реновации в будущем. Первая рекомендация (экономическая): необходимо вводить субсидированную аренду для старожилов. В Пхукете и Ухане жители вытеснены не потому, что хотели уйти, а потому что не могли платить новую аренду или не получили равноценного жилья внутри квартала. Механизмы (налоговые льготы для арендодателей, муниципальный жилой фонд в отреставрированных зданиях) существуют в Европе, но не применяются в Азии. Вторая рекомендация (регуляторная): в охранные зоны необходимо включать не только фасадные регламенты, но и квоты на туристическую функцию. Например, не более 30% помещений в квартале могут быть заняты отелями, хостелами и сувенирными магазинами. Остальные 70% должны сохранять смешанную функцию — жильё, продуктовые магазины, аптеки, мастерские. Третья рекомендация (проектная): при реконструкции шопхаусов и аналогичных зданий следует предусматривать шумозащиту верхних этажей, чтобы жилые помещения и туристические потоки (рестораны, бары) могли сосуществовать. В Пхукете этого нет — жители жалуются на шум до 2 часов ночи. В Ухане проблема снята за счёт полного выселения, что неприемлемо с социальной точки зрения. Дальнейшие исследования должны быть направлены на разработку пилотных проектов «сбалансированной реновации» хотя бы в одном историческом квартале Таиланда или Китая с участием жителей, архитекторов и муниципалитета.