Увеличение доходов от использования муниципальной собственности: практические решения на примере муниципального образования «город Екатеринбург»

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» владение, пользование и распоряжение муниципальным имуществом относится к числу вопросов местного значения. [1]

С помощью объектов недвижимости, которые находится в собственности муниципального образования, органы местного самоуправления способно решать первостепенные задачи: наполнение доходной части бюджета муниципального образования; материальнотехническое обеспечение деятельности муниципальных организаций здравоохранения, образования, культуры, искусства; оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, социально ориентированным некоммерческим организациям; обеспечение функционирования объектов городского хозяйства; предоставление муниципальных услуг. Данной деятельностью занимается специализированный департамент в администрации города по управлению муниципальным имуществом [2].

Данное имущество составляет экономическую основу местного самоуправления, а эффективность управления им позволяет: 1) повысить доходы за счет получения арендных платежей, платы по договорам концессии, доходов от капиталов, акций, часть прибыли муниципальных унитарных предприятий и др; 2) снизить расходы местных бюджетов за счет передачи частным операторам-пользователям муниципального имущества бремени расходов по его содержанию и ремонту [3, С.17-19].

Рисунок 1 - Доходы от использования имущества в процентном соотношении к доходам бюджета муниципального образования г.о.

Екатеринбург

Доходы от использования и продажи имущества в % к доходам всего

Доходы от использования и продажи имущества в % к доходам всего

20%

15%

10%

5%

В настоящее время бюджет городского округа Екатеринбург является дефицитным, который составляет 786 миллионов рублей по плану на 1 ноября 2016 года [4] на текущий финансовый год, что примерно составляет 4,5 % от общего объема доходов. В текущих условиях приоритетной задачей по управлению и распоряжению имуществом становится наполнение доходной части бюджета Екатеринбурга. Муниципальная собственность является экономической основой местного самоуправления. Доход от использования и продажи имущества в 2016 году на 1 ноября составил 4724 миллиона рублей [4]. В данной статье автор рассмотрел решения, способные на практике обеспечить увеличение поступлений по данной группе доходов.

Таблица 1 – Реестр свободных помещений в муниципальном образовании г.о. Екатеринбург по районам

Район	М2
Чкаловский	11718
Орджоникидзевский	12553,6
Октябрьский	6758
Ленинский	5637,6
Кировский	6642
Железнодорожный	5905
Верх-Исетский	6095,6

В динамике наблюдается негативная тенденция к сокращению доходов от использования имущества (см. рис. 1). В первую очередь это связано с текущей экономической обстановкой, с падающим спросом на коммерческую недвижимость. Тем не менее, в свободном доступе у муниципалитета находится около 55310,6 м2 [4].

Таблица 2 – Количество благоустроенных, неблагоустроенных и подвальных свободных помещений в собственности г.о. Екатеринбург

Помещения	Количество	%
Неблагоустроенно	114	29,53
Подвальных	166	43,01
Благоустроенно	106	27,56
Всего	386	100

Становится очевидным, что большинство помещений являются неблагоустроенными, непригодными для коммерческого использования, соответственно данные помещения не приносят доход в бюджет (см. табл.

Таблица 3 – Средняя величина и стоимость аренды свободных помещений в собственности г.о. Екатеринбург

Средняя величина помещения в М2	143,29
Средняя стоимость аренды в месяц М2	126,62 руб.

В качестве решения для муниципалитета возможна сдача данных помещений в аренду в качестве складских помещений. Учитывая текущее состояние большинства помещений, для хранения многих товаров подходят и неблагоустроенные помещения. Для предприятий малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей очевидна выгода использования таких помещений, так как средняя арендная ставка составляет в месяц 127 рублей за м2 (см. таблицу 3), тогда как в Екатеринбурге средняя стоимость аренды составляет 250 рублей за м2. Очевидным преимуществом может стать географическое положение, так как в каждом районе города существует широкий спектр выбора помещений. Кроме того, малому бизнесу просто тяжело найти помещение, которые бы удовлетворяло их потребности по площади, так как большинство складских помещений большого размера, и возможности арендовать только необходимое количество метров просто нету.

Следующим решением данной проблемы может стать – сдача объектов недвижимости в аренду, на льготных условиях, при обязательствах ремонта. Предприниматели имеют возможность взять помещение в аренду бесплатно на определенный срок, на условия проведение в помещении ремонта. Главной задачей при проведении ремонтных работ будет обеспечение благоустройства данного помещения.

Длительность условно бесплатной эксплуатации помещения будет рассчитываться от количества квадратных метров в помещении. В качестве автоматизации данного процесса муниципалитету необходимо разработать универсальные требования по ремонту помещения, в которой буду отражены все требования: 1) обеспечение водой, теплом, электроэнергией и газом; 2) стандарты покрытия пола, потолка и стен; 3) стандарты материального обеспечения помещения: двери, окна лампочки и др. Очевидным условием будет то, что льготные условия будут доступны только при условии полного ремонта в помещении и согласования плана ремонта по универсальным требованиям. Главное требование в отношении сдачи в аренду строения местным сообществом состоит в том, что эти процедуры должны соответствовать рыночным условиям (аукцион, конкурс, а также требование обеспечения рыночной продажной цены, арендной платы) [5, с. 31].

Не менее важной проблемой выступает то, что большинство предпринимателей просто не осведомлены о сдающемся имуществе. Как правило, перечни свободных нежилых помещений и зданий, предназначенных для сдачи в аренду, размещаются на официальных сайтах региональных и муниципальных структур. На этих сайтах отсутствует подробное описание объекта, не указаны фото помещений, что затрудняет выбор. Большинство предпринимателей в Екатеринбурге используют для поиска помещений такие интернет площадки как avito.ru и e1.ru. Очевидным решением данной ситуации будет размещение имущества из реестра свободных помещения на данных площадках.

Для получения дополнительного дохода в бюджет и повышения спроса на недвижимость муниципалитету необходимо предлагать недвижимость как инструмент инвестирования. Основным преимуществами для инвестора будет стабильность и надежность. В условиях новой нормальности курсы большинства валют нестабильны, евро и доллар подешевели за полгода примерно на 25% по отношению к рублю. Недвижимость развивающийся рынок в городе Екатеринбурге, и при положительной динамике доходность для инвестора будет увеличиваться. Муниципалитет со своей стороны создаст интернет площадку для инвесторов, чтобы обеспечить полный доступ для всех желающих. Основной особенностью будет возможность долевого инвестирования, что снизит порог входа для инвесторов. Специфичной чертой инвестирования будет дифференцированная ставка в зависимости от срока аренды. Например, инвестор арендует недвижимость на один год, то сумма за один год будет составлять больше, чем при инвестировании на два года, в расчёте за один год. Минимальный срок инвестирования также составит один год, что позволит эффективно распланировать бюджет. Данная мера позволит увеличить спрос на муниципальную недвижимость и ее доходность.

В качестве инструмента для поступления новых денежных средств в бюджет будет выступать аренда объектов культурного наследия у муниципалитета для проведения различных мероприятий и праздников. В собственности муниципального образования «город Екатеринбург» находятся 139 объектов культурного наследия, из них 114 находятся в благоустроенном состоянии [4]. Очевидно, что данные объекты представляют исторический интерес, что позволит привлечь арендаторов. Несомненным плюсом станет доход от аренды, который значительно превысит среднюю арендную ставку за квадратный метр, из-за специфики арендуемых помещений.

В статье проанализированы основные тенденции текущих поступлений в бюджет городского округа Екатеринбург от использования муниципальной собственности, разработаны практические решения для получения дополнительного дохода от использования муниципальной собственности.

Автором предложены следующие основные инструменты для получения дополнительного дохода от использования муниципального недвижимого имущества: 1) передача неблагоустроенных помещений в качестве складски помещений; 2) передача объектов в аренду на льготных условиях; 3) использование современных интернет сервисов для поиска арендатора; 4) предложение имущества как инструмента инвестирования; 5) передача объектов культурного наследия в краткосрочную аренду.

Используя вышеуказанные инструменты при управлении имуществом, органы власти на местах обеспечат дополнительные поступления в бюджет муниципального образования.