В отключке

По одной статье

При решении каждой конкретной проблемы с коммуникациями наблюдается закономерность — чиновники стремятся переложить ответственность на население. Даже там, где энергоинфраструктура требует минимальной доработки под нужды будущих жильцов строящегося дома, местные администрации найдут способ увеличить обременения застройщика, что в конечном счете ложится дополнительной финансовой нагрузкой на плечи покупателя. В крупных регионах мы опросили представителей власти и профессиональных участников строитель ного рынка с целью выяснить, кто же виноват в сложившейся обстановке и каковы пути выхода. (Более подробно эта проблема будет обсуждаться 28 февраля на конференции, организованной журналом «Прямые инВЕСТИции» при поддержке Сбербанка России.)

Оказалось, что причины дефицита инженерно-технической инфраструктуры, то есть коммуникаций, при новом строительстве незамысловаты, но масштабны. Это и отсутствие должного внимания к финансированию ЖКХ еще со времен застоя, и обилие «точечной» и «уплотняющей» застройки в первые годы девелоперского бума, и порочная практика постоянного латания дыр ЖКХ вместо коренной реконструкции и перехода на современные технологии и материалы. За рубежом давно и успешно применяются индивидуальный учет энергопотребления (счетчики), собственная генерация тепла и электричества, технологии «интеллектуального здания», контролирующие расход энергии, качество изоляции, вентилирование зданий. Алексей Поляков, генеральный директор компании «Просперити Проджект Менеджмент»: «Увеличение стоимости проекта из-за применения новых технологий компенсируется экономией энергоресурсов, которые в Европе значительно дороже, чем в России. Для сравнения: в 2007 году стоимость российского газа в Европе будет составлять в среднем $260 за тысячу кубометров, а в России — около 1 тыс. руб. ($35)».

В результате длительного бездействия властей мы имеем заоблачные цены на недвижимость при явном дефиците жилья и его малой доступности для широких слоев населения. Сложнейшие, накопленные годами проблемы требуют незамедлительного разрешения. При этом выясняется, что практическим шагам по урегулированию ситуации препятствует несовершенство законодательства.

Владимир Кабанов, первый заместитель главы администрации Волгоградской области: «Основной программный документ национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» — федеральная целевая программа «Жилище» на период 2006-2010 годы, содержащая четыре подпрограммы, среди которых и «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». Последняя предполагает привлечение частных инвестиций и использование мер господдержки. Эта поддержка будет предоставляться в виде государственных гарантий по кредитам, которые предполагается направлять на строительство объектов коммунальной инфраструктуры, а также в виде субсидий на частичное погашение процентов по кредитам. Подпрограммой предусматривалось, что заемщиками могут выступать органы местного самоуправления и застройщики. Однако постановлением Правительства РФ от 3 июня 2006 года № 351 «О порядке предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства» застройщики из этой схемы были выведены, что осложнило привлечение частных инвесторов к реализации подпрограммы».

Спешим обнадежить читателя — Росстрой предложил распространить госгарантии и на частные строительные компании, и на предприятия коммунального хозяйства. Вопрос обсуждается. А пока в рамках упомянутого постановления банкам предоставляются гарантии на суммы займа до 50% от основного долга на эти цели для субъектов Федерации и муниципальных образований. Минфин должен подписывать с ними соответствующие соглашения о таких гарантиях. Однако до недавнего времени, как заявил в одном из выступлений руководитель Росстроя Сергей Круглик, ни одного соглашения Минфином подписано не было. Причина — муниципалитеты имеют слишком большие бюджетные задолженности, а кроме того, зачастую не соответствуют требованию Бюджетного

недвижимость

кодекса, согласно которому размер заимствований не может превышать 10% от доходной части бюджета.

Фарид Мухаметшин, председатель Госсовета Республики Татарстан: «Предполагаемая схема оказания государственной поддержки... не привлекает ни субъекты Федерации, ни органы самоуправления муниципальных образований, которые, принимая на себя кредит по существующей схеме, ограничены установленными Бюджетным кодексом предельными объемами государственного и муниципального долга, размером дефицита и текущих расходов бюджета. В настоящее время субсидии и государственные гарантии предоставляются субъектам РФ и муниципальным образованиям сроком до трех лет. Надо, чтобы непосредственно застройщики сетей могли получать субсидии и гарантии сроком от пяти до десяти лет». Так что доступ к предусмотренным в бюджете гарантиям по обеспечению участков инфраструктурой (17,5 млрд. руб.) весьма ограничен.

Вопрос о том, кому следует обеспечивать участок коммуникациями, также остается открытым. В привлечении различных профессиональных участников рынка к этому процессу есть свои плюсы и минусы. Павел Солдатов, директор по строительству — заместитель гендиректора «Ипотечной компании Сбербанка», Нижний Новгород: «Путь выхода из дефицита — развитие рынка частных компаний — продавцов энергоресурсов, как это практикуется в развитых странах. Подвести коммуникации к строящемуся объекту — это дело продавца газа, электро- и теплоэнергии, который, вложившись на первоначальном этапе, потом будет зарабатывать деньги на продажах. К сожалению, такие рыночные механизмы появились только на рынке телефонной связи. Другой вариант: застройщики могут самостоятельно прокладывать сети и коммуникации. Это выгодно при застройке крупного района и накладно, если возводить пару домов. В-третьих, возможно внесение инвестиционных взносов на развитие инфраструктуры города. Застройщик может исправно

Санаторно-курортные зоны Кисловодска и Пятигорска в ночные часы лишены освещения из-за действий ОАО «Ставропольэнерго» — монополиста на региональном рынке электроснабжения платить свой взнос, и не факт, что он своевременно получит то, за что заплатил. В-четвертых, внедряется еще один путь: созданием инженерной инфраструктуры будут заниматься городские структуры, а застройщик должен выкупать на аукционе земельный участок с подведенными коммуникациями и сразу приступать к строительству».

Вариантов, как видим, немало. Однако на практике результаты пока негативные, в том числе из-за нестыковок в законодательстве. Михаил Норкин, замначальника главного Управления архитектуры и градостроительства администрации, начальник Управления государственного строительного надзора Волгоградской области : «Прошло время, когда строители многоэтажных жилых домов километрами за свой счет прокладывали все подводящие и вне-квартальные сети, возводили крупные подстанции. Строя эти коммуникации, они формально являлись собственниками, но никак не могли передать сети: ни налоговым законодательством, ни Гражданским кодексом не предусмотрены варианты безвозмездной передачи крупных объектов собственности».

Московских окон гасимый свет

По разным оценкам, уровень износа сетей в Московском регионе составляет до 70%.

Система требует коренной реконструкции. И здесь, как и во всей стране, власти пытаются решить вопросы за счет застройщиков (следовательно, и за счет покупателя недвижимости). Несмотря даже на чрезвычайный рост цен на недвижимость в столице, не всем девелоперам под силу осуществить проект на нынешних условиях, когда необходимо пробивать еще и коммуникации. Несколько легче профессионалам строительного рынка, но и они — за исключением ну очень крупных компаний — могут остаться не у дел.

недвижимость

Новый для России бизнес — лэнд-девелоп-мент. Выкупается участок под строительство, обеспечивается всеми коммуникациями и продается застройщику. На фото: УК «Масштаб» на калужском направлении — проект А101, где планируется построить более 13 млн. кв. м жилья для 300 тыс. человек

Невозможность рационально решить вопрос подключения электроэнергии в проекте «Золотой остров» (территория фабрики «Красный Октябрь») стоил КРТ статуса управляющей компании проекта. В Рузском рай оне Московской области достаточно слабо развиты магистральные электрические сети. Приступая к проектированию коттеджных поселков и рекреационных комплексов в рамках программы «Рузская Швейцария», деве

снабжению необходимо было проложить газопровод длиной более 30 км. В Клину застройщик «Энергомашкорпорация» остановил строительство тепловой подстанции, не сумев получить лимиты на газ.

Случаются проблемы даже у такого зубра столичного рынка, как СУ-155: при строительстве микрорайона «Кутузовский» близ Одинцова дома долгое время не были подключены к коммуникациям — не удавалось договориться с местной администрацией.

Пожар в комплексе «Воробьевы горы» («ДОН-Строй») не смогли сразу потушить, потому как «в кране не было воды».

Более-менее сносная ситуация с состоянием коммуникаций, особенно канализационных, только в самых дорогих местах — на Остоженке («Золотая миля»). В этом районе аккурат перед перестройкой был проведен капитальный ремонт коммуникаций. По мнению знающих людей, именно поэтому Остоженку и стали первой раскручивать как элит-

лопер столкнулся с необходимостью строительства магистральных газопроводов, линий электропередачи, тепловой электростанции. В результате 1-я очередь программы стала дороже на $23,5 млн. при общих затратах на этот проект свыше $493 млн. В Спас-Заулске (Клинский район) крупный американский производитель санитарного фаянса «Колер» (Kohler) отказался от строительства завода: для подключения к газо

Коммуникационные трудности

Победители конкурса

Кировская область выиграла федеральный конкурс по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой по подпрограмме нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», ей выделена госгарантия в объеме 148 млн. руб. Эти средства должны пойти на возведение инженерной инфраструктуры на новой строительной площадке — в слободе Урванцево (290 тыс. кв. м жилья плюс 300 тыс. кв. м поблизости в перспективе), которая вплотную прилегает к густонаселенному Юго-Западному микрорайону Кирова. Затраты на возведение инженерной инфраструктуры составят не более 10% от стоимости самих новостроек. Федерация погасит третью часть начисленных по кредитам процентов. Победителем объявленного тендера стало ЗАО «Альбион». Планируется, что все коммунальные сооружения здесь подготовят уже к лету. Площадки под жилищное строительство будут выставлены на аукционы.

Немного иная схема софинансирова-ния при кредитовании предполагает- ся в Ростове-на-Дону. В западной части города планируется построить Ливенцовский микрорайон. Андрей Максимов, начальник муниципального казначейства: «На обеспечение коммунальной инфраструктурой будущего микрорайона решено взять кредит на три года в размере 708 млн. руб. После того, как земельные участки будут обеспечены коммуникациями, начнется конкурсная продажа земельных участков». При кредитовании муниципалитет воспользовался преференциями, предоставляемыми в рамках нацпроекта «Доступное жилье»: Федерация предоставляет гарантии в размере 50%, областной бюджет — еще 50% и частичную компенсацию процентной ставки по кредиту. В этом году Ростов намерен освоить 140 млн. кредитных рублей. В бюджете региона на 2007 год заложено 1,05 млрд. руб. под гарантии кредитов для проведения сетей в пяти городах и районах области.

Радужную картину с предоставлением кредитов регионам-донорам не- сколько подпортила ситуация в Перми. ОАО «Камская долина» — управляющая компания городской программы «Дом для вашей семьи», в соответствии с которой его партнер — некоммерческое объединение «Жилсоцинфонд» — осуществляет застройку микрорайонов Акулова и Юбилейный-2, а также жилого комплекса из четырех многоэтажек на шоссе Космонавтов, 166. Недавно Росстрой признал «Жилсоцинфонд» одним из победителей Федеральной программы по предоставлению субсидий на обеспечение объектов коммунальной инфраструктуры вышеуказанных земельных участков. Но из-за отсутствия механизма предоставления субсидий финансирование в текущем году не предусмотрено.

Непринимающая сторона

Можно привести множество примеров, когда из-за проблем с коммуникациями срываются сроки сдачи объектов. В сентябре кировские строители были готовы сдать 25-30 многоквартирных домов и документы по новостройкам представляли, но комиссия приняла всего три дома. Эти проблемы действенно решает правительство Нижнего Новгорода, может, потому, что у него есть опыт строитель- ства в столице: губернатором является бывший вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, а за строительство отвечает экс-гендиректор СУ-155 (Москва). Еще в прошлом году в Нижнем насчитывалось около 80 тыс. кв. м жилья — построенного, но не сданного из-за проблем с различными коммуникациями. Сейчас этот показатель не превышает 5 тыс. кв. м. Валерий Англичанинов, министр строительства Нижегородской области: «Дефицит энергоснабжения наблюдается по всем пунктам. Энергетическая инфраструктура, построенная в последние годы советской власти, рассчитана лет на десять. Мы этот ресурс выбирали 15 лет, не озаботившись его пополнением, и выбрали полностью. Дальше — тупик, выход из которого надо было искать года два-три назад. Министерство строительства всячески помогает застройщикам ввести дома в эксплуатацию и решить проблему с подключением к мощностям. Уже полгода проводятся совещания с представителями компаний-монополистов и застройщиками по этому поводу. Правительство области завершает разработку программы реконструкции Нижнего Новгорода, которая как раз и предусматривает в первую очередь проведение инженерных коммуника-

ный ареал. Дальнейшему процветанию «Золотой мили» способствовала и политика местных чиновников, выдающих разрешения на строительство. При этом застройщикам элитного жилья навязывалась реконструкция тепловых камер и канализации. Причем обременение налагалось не пропорционально занимаемой площади строительства, а по принципу: кто ближе к властным органам — тот и платит меньше. Платить же приходилось за выполнение подрядных работ проправитель-

Воспользоваться федеральными субсидиями на проведение коммуникаций в микрорайоны Акулово и Юбилейный-2 в Перми невозможно, так как не разработан механизм их предоставления ственным подрядным фирмам. При всей видимой несправедливости в этой схеме для застройщика есть и плюсы — в виде гарантии, что выполненная такой фирмой работа точно будет принята экспертными органами, а сумма оплаты услуг подряда войдет в стоимость квадратного метра новостройки.

Алексей Поляков: «Проблема инженерных коммуникаций состоит из двух частей: ресурс (лимит) мощности для подключения и инженерные сети для доставки и распределения.

Стоимость (подключение и сети) электричества в Москве составляет около $1,5 тыс. за 1 кВт, или $450 на 1 кв. м элитного жилья в центре города. В Подмосковье ориентировочная стоимость подключения электричества — $1,2-1,3 тыс. за 1 кВт; водоснабжение и канализация — $1-1,1 тыс. за кубометр в сутки; теплоснабжение — $2,5 тыс. за Гкал. В пересчете на квадратный метр недвижимость

типовой жилой застройки это составляет около $100, или порядка 15% инвестиций в проект, иногда до 30%».

Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента УК «Масштаб»: «Трудности с получением технических условий (ТУ — гарантия того, что построенный дом будет обеспечен коммуникациями — водо- и теплоснабжением, светом, канализацией. — «ВЕСТИ») созданы искусственно. Стоимость их подписания складыва ется из стоимости, во-первых, технологического присоединения к энергетическим сетям и, во-вторых, снятия обременений по этому ций к площадкам комплексной застройки, причем с запасом мощностей на пять лет. Проектом программы реконструкции определен адресный перечень перспективных участков и график их освоения под жилищное строительство — всего 55 участков с общим выходом жилья до 2012 года в объеме 10,4 млн. кв. м. Но строительство — не самоцель. Надо строить жилье, которое можно эксплуатировать. Чтобы в доме было электричество, нужно заранее понять, откуда оно в дом придет, построить подстанцию, причем до строительства дома. Без программы строительства жилья отраслевые министерства — газовики, энергетики — не понимали, как развиваться дальше, что они должны построить, что — нет. Нам удалось свести планы воедино, и у них открылись конкретные перспективы».

А вот негативный пример того, до чего доводит лояльность принимающей стороны при сдаче дома в эксплуатацию. Дом №22 по бульвару Франца Лефорта в активно застраивающемся последние годы микрорайоне Сельма Калининграда был принят городской комиссией в мае 2005 года. В акте было указано, что объект принимается с условием подключения его к газоснабжению в течение месяца после подписания акта. Но и по сей день дом (построенный на средства дольщиков) не газифицирован. Дольщики написали письмо в мэрию Калининграда, обвинив госкомиссию в неправомерных действиях: ведь если бы акт о госприемке не был подписан, дольщики, по условиям договора с застройщиком, имели бы право требовать от него выплаты неустойки за каждый день просрочки сдачи в эксплуатацию. Мэрия парировала: мол, заселение дома при отсутствии газа было произведено с согласия дольщиков. По информации представителей фирмы-застройщика (ЗАО «Балт-ФинСтрой»), в соответствии с техус-ловиями, выданными ФГУП «Кали-нинградгазификация», этот дом должен был быть подключен к магистральной сети газопровода, прокладываемой другим застройщиком (ООО «Союз 2000)» к строящемуся им на соседней улице жилому дому. Но ООО «Союз 2000» объявил о своем банкротстве, и соответствующий участок газопровода не был построен. ЗАО «БалтФинСтрой» разработало новый проект газоснабжения дома, предусматривающий прокладку газопровода от соседних жилых домов, уже подключенных к магистральным коммуникациям. Застройщик согласовал проект в «Калининградгазифика- ции», выбрал подрядчика и гарантирует дольщикам в течение 40 рабочих дней после постройки наружных сетей передачу их для обслуживания и подключения к газу ФГУП «Калинин-градгазификация».

Иное дело, когда речь идет о служивых гражданах федерального подчинения. В рамках президентской программы «15 плюс 15» для военных Балтфлота в том же микрорайоне Сельма построено семь многоквартирных домов. Ответственность за их подключение к сетям (согласно заключенному договору с Росстроем и Минобороны) лежит на регионе. И местные власти делают все, чтобы вовремя подвести воду, тепло, электричество. Для снабжения новостроек к Сельме тянут дополнительную трассу от городского водовода, в полтора раза увеличили пропускную способность теплопровода в микрорайон, для чего пришлось реконструировать котельную. Готовятся к сдаче три электроподстанции. На эти работы истрачено 50,9 млн. бюджетных рублей.

Тьма и безводье на Кавказских водах

В центральном и старых районах Ставрополя сложности с подведением к новостройкам воды — город берет воду из Сенгилеевского озера, находящегося на 500 м ниже (подается насосами). Старые коммуникации не были рассчитаны на подобное количество жителей и объектов инфраструктуры. Поэтому при строительстве новых домов снижается напор в домах старых, порой вода не доходит до 4-5-х этажей. Аналогичную картину можно встретить в любом городе Кавминвод. Уже 30 лет подряд в последние дни сентября все Кавминводы по три дня подряд сидят без капли воды. Есть еще одна проблема в крае — с подводкой газа. Решается очень сложно, особенно если предприятие хочет, например, подключить свою собственную мини-котельную, у которой весьма велик срок самоокупаемости. Зимой курортные парки в городах КМВ отключают от электроэнергии еще в шесть-семь часов вечера. Свет подают только на территорию санаториев. При этом в самом Ставрополе в энергосистему города днем сбрасываются излишки Волгодонской АЭС — фонари на объездных дорогах вокруг Ставрополя и центральных кварталов города горят на полную мощность и днем, и ночью. Монополист ОАО «Ставро-польэнерго» не допускает на свой энергетический рынок ростовских атомщиков, и поэтому электроэнергии в регионе в целом не хватает.

недвижимость

договору присоединения. Застройщику всегда вначале навязывают тяжелые обременения. Например, прокладка кабельных линий часто выступает обязательным пунктом при выдаче ТУ на присоединение к сетям, хотя, согласно законодательству (ППМ №815. — «ВЕСТИ»), этот пункт входит в обязанности городского заказчика». Пока продажи идут активно, застройщику выгодно строить на любых условиях, и он соглашается на любые ТУ. Тем более что в соответствии с новым законодательством (ФЗ-214), строительство начинается только после получения разрешения на строительство и, соответственно, техусло-вий. (Согласно предварительным ТУ, инвестор обязан только обеспечить все оборудование для эксплуатации коммуникаций: то есть установить вентиль и трубу, но будет ли там вода, тепло и т.д. — еще вопрос. — «ВЕСТИ»). Зачастую — так было на пике продаж прошлого года — застройщику не очень-то и выгодно срочно снимать обременения по подключению коммуникаций сразу после постройки дома, так как квартиры уже проданы по «кривым схемам», а при подключении коммуникаций к дому получается, что надо платить из полученной прибыли. Вот он и выжидает — чем позже выполняются техусловия, тем позже приходится расставаться с деньгами. При этом существует вариант, что появится сосед-застройщик с такими же ТУ, и те же работы обойдутся дешевле». Иногда выгоднее попросту договориться с городом, передав ему часть акций компании, — такой выход актуален только для монолитных комплексов бизнес-класса, продажи в которых шли в прошлом сезоне несколько хуже, чем в более дешевых сегментах.

Не улучшилась ситуация и после введения тарифов за подключение МОЭКа. Вроде бы застройщику остается только разводка по кварталу коммуникаций, предварительно реконструированных или вновь подведенных, однако местные чиновники могут либо просто не давать подключаться (не заключать договор на выдачу техусловий и снятие обременений), либо требовать оплату за подведение коммуникаций не только на конкретном участке под застройку, но и за его пределами.

Анатолий Федоренко, руководитель информационно-аналитического управления ГК «Вашъ финансовый попечитель» (Москва): «Проблема технологического подключения к электрическим сетям в настоящее время достаточно сложна и непрозрачна. Энергетики из-за нехватки инвестиционных ресурсов, получаемых за счет тарифа на поставку электроэнергии, пытаются добиться увеличения платы за присоединение к электрическим сетям. В Москве эта плата может составлять 40 тыс. руб. за 1 кВт присоединяемой мощности. Не отстают от энергетиков и владельцы водопроводных и газовых сетей, которые испытывают дефицит средств на их развитие. Все это ложится тяжелым грузом на экономику строительства. Требуются согласованные действия государства и бизнеса.

Основной путь выхода из кризисной ситуации — реальное частно-государственное партнерство для развития производственной инфраструктуры ЖКХ, передача отдельных сетей в концессию. Девелоперы готовы вкладывать средства в развитие внешних инженерных сетей, примыкающих к объектам строительства. Но они должны четко знать свои права по использованию в дальнейшем этих сетей, для этого нужны долгосрочные договорные отношения с сетевыми компаниями, которым создаваемые инженерные сети могут быть переданы на основе компенсации издержек, затраченных на строительство сетей».