Вариант подхода к расчету ликвидационной скидки с рыночной стоимости залога

Международной академии оценки и консалтинга

В настоящее время эффективная методика оценки ликвидационной стоимости, пригодная для практики оценки, отсутствует.

Далее определим производную функции А в точке ^ _р и приравняем ее к нулю (вершина параболы):

^ А ⁼ 2 At =p + В = 0, откуда В = — 2 Аt_эp .

При t_э = t_p А = 0, следовательно, подставляя значения В и C , определяем коэффициент А:

А

Рис. 1

0 = At 2 p — 2 At 2 p + А о , откуда A = ^. t эр

Таким образом, подставляя коэффициенты получим:

А = Ао — 2Ао тэ- + Ао t эр          t эр или

	( 2э	1
А =	t 2 э 1 1рр	- 2 - э - +1 t э P      .	хА 0

Теперь определим величину максимальной скидки А ₀ и представим ее в виде функции от ценовой эластичности спроса Е .

Коэффициент ценовой эластичности спроса измеряет реакцию потребителей на изменение цены продукции. Базой для определения этого коэффициента являются определенные в результате изучения рынка кривые спроса (графики) или таблицы, в которых различным ценам поставлены в соответствие уровни потребительского спроса.

На рисунке 2 представлены графики спроса.

Ценовая эластичность спроса есть отношение:

Процентное изменение количества

।е^ = продаваемой (сспрашивамой) продукции

- ^А n X ^ х , ^А ц n T

Процентное изменение цены где Аn и Ац - изменения количества товара и цены соответственно;

n_т и ц_т – текущие значения количества товара и цены соответственно.

Так как в числителе и знаменателе | E | находятся долевые величины, то Е по своему из-

менению не следует за производной d_n / d_ц . Например, обычно величина ценовой эластичности в верхнем левом углу графика (кривая I) выше, чем в нижнем правом.

На графике зависимость I – обычный вид кривой спроса; зависимость II (параллельна оси абсцисс) – график совершенно эластичного спроса; зависимость III (параллельно оси ординат) – график совершенно неэластичного спроса.

Важно еще раз отметить, что спрос эластичен на участке высоких цен графика спроса и неэластичен на участке с низкими ценами.

Основные детерминанты ценовой эластичности спроса следующие:

• •    заменяемость: чем больше заменителей, тем эластичнее спрос на товар;

• •    удельный вес в бюджете потребителя: чем большую часть бюджета занимает товар, тем выше, при прочих равных условиях, его эластичность;

• •    фактор времени: повышение цены, выгодное в краткосрочном периоде (неэластичный спрос), приводит к финансовым потерям в долгосрочной перспективе (эластичный спрос);

• •    роскошь или первая необходимость: спрос на предметы первой необходимости обычно неэластичен; спрос на предметы роскоши обычно эластичен.

Для понимания качественного влияния эластичности на ликвидационную скидку также важно отметить характер влияния изменения цены на величину общей выручки от продажи товара, а именно: если спрос эластичен, то цена и общая выручка изменяются в противоположных направлениях; при неэластичном спросе цена и общая выручка изменяются в одном и том же направлении. При единичной эластичности спроса изменение цены не изменит общей выручки.

Таким образом, приведенные свойства эластичности отражают многие ценообразующие факторы рынка и, прежде всего, вкусы и предпочтения потребителей.

Выбор функции, определяющей максимальное значение ликвидационной скидки (при t_э ^ 0), определялся требованием, чтобы величина А ₍ t ^₀₎ стремилась к максимальному значению, т. е. к V_р при стремлении Е к нулю и стремилась к нулю при стремлении величины Е к бесконечности. Применить степенной полином порядка выше первого затруднительно из-за недостатка краевых условий. Исходя из этих соображений выразим максимальное значение ликвидационной скидки через экспонентную функцию от Е в следующем виде:

АE = Vp X e"AE, где АE =А0, т. е. теперь мы вместо А0 используем обозначение АE.

А < 1 – коэффициент, обозначающий фактор вынужденности продажи, т. е. увеличивает максимальную скидку.

Расчет величины А E на нескольких конкретных примерах показал, что коэффициент А в первом приближении можно взять равным 0,25. В последующем возможна корректировка этой величины в соответствии с результатами практики использования предлагаемой зависимости в конкретных оценках.

Напишем итоговое выражение для ликвидационной скидки:

А

V p

^tэ ² t э ² р

^^^^^^^в

2 -э- + 1

t эр

x e -°,25l E

Формула определяет скидку в виде долевого изменения рыночной стоимости как функцию от времени экспозиции в виде доли от величины рыночной экспозиции, причем Е является параметром, определяющим величину диапазона изменения ликвидационной скидки, т. е. от 0 до А E . При абсолютно неэластичном спросе (линия III) коэффициент ценовой эластичности спроса стремится к нулю, соответственно А E к V_p , т. е. достигает величины рыночной стоимости. При абсолютно эластичном спросе (линия II) эластичность стремится к бесконечности, а скидка, соответственно, к нулю. Таким образом, чем выше ценовая эластичность спроса, тем меньше скидка и наоборот.

Результаты расчетов по итоговому выражению приведены в таблице.

В таблице приведены значения А / V_p в процентах в диапазонах относительного времени реализации t_э / t_эр от 0,8 до 0,2 и параметра Е в диапазоне от 0,2 до 2,2.

В настоящее время в источниках, публикуемых отечественными информационно-аналитическими компаниями, занимающимися анализом рынка недвижимости, отсутствуют данные по коэффициентам ценовой эластичности. По данным из зарубежных источников эта величина находится в диапазоне примерно от 1,8 до 2,2. Таким образом, для

tэ/tэр Е= 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 0,8 3,8 3,6 3,4 3,3 3,1 3,0 2,8 2,7 2,6 2,4 2,3 0,7 8,56 8,1 7,7 7,4 7,0 6,7 6,3 6,0 5,7 5,5 5,2 0,6 15,2 14,5 13,8 13,1 12,5 11,9 11,3 10,7 10,2 9,7 9,2 0,5 23,8 22,6 21,5 20,5 19,5 18,5 17,6 16,8 15,9 15,2 14,4 0,4 34,2 32,6 31,0 29,5 28,0 26,7 25,4 24,1 23,0 21,8 20,8 0,3 46,6 44,3 42,2 40,1 38,2 36,3 34,5 32,8 31,2 29,7 28,3 0,2 60,9 57,9 55,1 52,4 49,8 47,4 45,1 42,9 40,8 38,8 36,9 текущих оценок можно использовать этот диапазон величины |E|. По нашим сведениям, некоторые информационно-аналитические компании готовят к публикации сведения по величине |E| для недвижимых объектов, и тогда можно будет скорректировать указанный диапазон.

К моменту написания статьи уже получены положительные отзывы по результатам оценок, проведенных в ряде городов России с использованием изложенной автором методики.

* * *

О возмещении убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам ¹

В Правилах реализован принцип полного возмещения убытков собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям, арендаторам.

Так, согласно Постановлению в убытки, причиненные арендаторам изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, включаются расходы, понесенные ими в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Убытки, вызванные временным занятием земельных участков, возмещаемые собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям, арендаторам, включают расходы, понесенные в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, упущенную выгоду и расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

В случае ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов возмещаются убытки, понесенные ими в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, расходы, связанные с ограничением прав. Кроме того, собственнику земельного участка возмещается разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений и рыночной стоимостью с учетом этих ограничений.

В убытки, причиненные собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, включаются расходы, понесенные досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода и затраты на проведение работ по восстановлению качества земель.

В заключение необходимо отметить, что Постановлением признано утратившим силу Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденное Постановлением Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 28.01.1993 № 77, в части возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам.