Влияние ценообразующих факторов на стоимость жилья в Тюмени

Активное развитие рынка недвижимости Российской Федерации на протяжении последних лет обуславливает необходимость применения оценочных технологий для корректного определения стоимости объектов. На сегодняшний день существует необходи- мость исследования теоретических вопросов о сущности стоимостной оценки недвижимости, факторов, определяющих ее рыночную стоимость.

Цель исследования состоит в изучении основных ценообразующих факторов и их влияния на рыночную стоимость жилья в процессе оценки.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: дать общие сведения о проводимой оценке, проанализировать основные факторы, влияющие на стоимость исследуемых объектов, провести расчет рыночной стоимости исследуемых объектов.

Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену [3], поэтому для того чтобы наглядно отобразить влияние некоторых социальных, физических и юридических факторов на рыночную стоимость жилья в городе Тюмени, был проведен анализ, используя сравнительный подход оценки недвижимости. Для анализа были рассмотрены одна однокомнатная квартира в качестве объекта оценки, для которого будет рассчитана рыночная сто- имость, и три однокомнатные квартиры в качестве объектов-аналогов в микрорайоне «Преображенский» города Тюмень.

Корректировка на вид права (юридический фактор) не вносится, так как и у объекта оценки, и у объектов-аналогов передается право собственности. Корректировка на условия финансирования (экономический фактор) не вносится, так как и у объекта оценки, и у объектов-аналогов условия финансирования рыночные. Если состояние внутренней отделки объекта (физический фактор) отличное, корректировка не вносится; если хорошая – к стоимости одного м2 прибавляем 3000 рублей; если улучшенная черновая – 5000 рублей; черновая – 8000 рублей. Корректировка на этажность (физический фактор) для квартир, расположенных на первом этаже, равна 15%, для квартир, расположенных на последнем этаже – 10%, а для квартир, расположенных между ними корректировка на этажность не вносится [4]. Корректировка на местоположение (социальный фактор) не вносится, потому что квартиры расположены в одном микрорайоне. Также дату продажи (экономический фактор). Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время (например, больше месяца), следовательно, на рынке недвижимости произошли изменения, которые коснулись уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает тот промежуток времени, который имел место до момента публикации информации о цене продажи. Внесение корректировки на дату продажи означает, что были учтены изменения в росте цен [5]. При определении рыночной стоимости квартиры используется также корректировка на тип дома (физический фактор), в котором данная квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики, объект оценки, который находится в доме блочно-го/панельного типа, стоит дешевле на 10-15%, но такая корректировка не применяется, если квартира распо- ложена в кирпичном или кирпично-монолитном доме [1]. Далее рассчитываем весовые коэффициенты по формуле [2]:

k=            l/(|S1...7t|+l)

k=                                 ,

о*и+1Г t№)T as3i*DT(isni+i:

где S – сумма внесенных корректировок.

Таким образом, весовые коэффициенты объектов-аналогов составят:

k1 =     = 0,28

k2 =1,1,1 = 0,44

k3 =     = 0,28

Таким образом, стоимость 1 м2 объекта оценки = 15292 + 25984 + 18250 = 59526 рублей, а стоимость объекта оценки = 59526 × 39 = 2321514 = 2322000 рублей. Наглядно изменение рыночной стоимости представлено в табл. 1.

Исходя из данных, полученных в процессе анализа, можно сделать вывод, что наибольшее влияние на стоимость жилья в исследуемом микрорайоне города Тюмени оказывает физический фактор.

Таблица 1

Наименование параметра Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Цена продажи, руб 2250000 2000000 2770000 Площадь, м2 39 40 37 43 Стоимость 1 м2, руб 56250 54054 64419 Состояние внутренней отделки Улучшенная черновая Черновая Улучшенная черновая Черновая Корректировка, руб +8000 +5000 +8000 Скорректированная цена за 1 м2, руб 64250 59054 72419 Этажность 1 5 12 Корректировка, % -15 0 -10 Скорректированная цена за 1 м2, руб 54613 59054 65177 Весовые коэффициенты 0,28 0,44 0,28 Скорректированная цена 15292 25984 18250 при оценке недвижимости вводят корректировку на

Применение сравнительного подхода к оценке жилой недвижимости