Влияние экономического кризиса на взаимодействие спроса и предложения рынка жилой недвижимости России

Важнейшее значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики выражается колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил[1]. В условиях «нормального» развития рыночной экономики происходит рост жизненных стандартов граждан, который влечет за собой укрепление благоприятных демографических тенденций, сглаживание социально-классовых противоречий, проявляющихся в виде рыночных барьеров. С другой стороны, сочетание современных технологических достижений индустриальной эпохи и новых реальностей информационного общества порождает новые типы рыночного разграничения. Все это обуславливает актуальность и необходимость изучения тенденция данного сегмента экономики, особенно в современных условиях влияния глобального экономического кризиса.

Основные показатели жилищного рынка и докризисные условия его функционирования

Важнейшее значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики выражается колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам недвижимости, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи – федеральным и региональным бюджетам, бюджетам муниципальных образований. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил[1].Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. В тот же период ведущее место на рынке заняли сделки с жилой недвижимостью, которые и сейчас господствуют на рынке недвижимости России. Это связано с тем, что егофункционирование несе в себе существенный мультипликационный эффект для национальной экономики, так как увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии — деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкции. Она обеспечивает занятость значительной части населения, связана со многими народно-хозяйственными комплексами.

Экономическую и социальную важность жилой недвижимости подтверждают высокие темпы ее развития, наблюдаемые в последние годы. Объем выполненных работ в строительной отрасли, в период 2005-2008 гг. ежегодно возрастал более, чем на треть. В 2005 г. объем работ составил 1,8 трлн. руб., в 2008 году – уже 4,5 трлн. руб.Объем ввода жилья в эксплуатацию в масштабах страны также имел положительную динамику. В 2005 г. было построено 54,8 млн. кв. м жилья, в 2010 г. – 70,3 млн. кв. м. Некоторые экономисты в своих трудах того времени, посвященных проблемам рынка жилой недвижимости, в 2004 г. предполагали, что при сохранении существующих тенденций в жилищном строительстве и жилищном кредитовании объемы ввода жилья увеличатся с 36,3 млн. кв. м в 2003 г. до 53 млн. кв. м в 2010 г.. Однако как видно, прогнозируемый экономистами объем ввода был достигнут уже в 2005 г., то есть на 5 лет раньше.

Таблица 1. Показатели развития строительной отрасли России [2]

Показатель	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Объем выполненных работ по виду	1 754	2 350	3 293	4 528	3 998	4 386
деятельности «Строительство», млн.руб.	400	800	300	145	342	108
Темп прироста	х	+34%	+40%	+37%	-12%	+9,7%
Объем ввода в эксплуатацию жилья, тыс. кв.м	43559,5	50552,1	61221,3	64058,4	59891,6	58430,7
Темп прироста	х	+16,1%	+21,1%	+4,6%	-6,5%	-2,4%

Только кризисные явления мировой экономики, последствия которых более подробно будут изучены далее, существенно повлияли на данные показатели, которые характеризовались по итогам 2009-2010 гг. отрицательными значениями.

Необходимо отметить, что, несмотря на существенный рост объемов строительства, который представляет собой предложение рынка, стоимость жилой недвижимости также имела положительную динамику, в некоторые года показывая очень высокий темп роста. Официальные статистические данные свидетельствуют о том, что в 2006 г. средняя стоимость строящегося жилья в России составляла 36,2 тыс. руб. за 1 кв. м и возросла по сравнению с 2005 г. на 43%. Вторичное жилье за тот же период увеличилось в цене на 65%, что составляло 36,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В дальнейшие предкризисные годы стоимость жилой недвижимости увеличивалась менее высокими темпами. Однако они не снижались ниже уровня20% в год.

Таблица 2. Средняя стоимость жилой недвижимости в России [2]

Показатель	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Первичный рынок, руб. за 1 кв. м.	25 394	36 221	47 482	52 504	47 715	48 144
Темп прироста	х	+43%	+31%	+11%	-9%	+0,8%
Вторичный рынок, руб. за 1 кв. м.	22 166	36 615	47 206	56 495	52 895	59 998
Темп прироста	х	+65%	+29%	+20%	-6%	+13,4%

Сложившаяся ситуация прямо свидетельствует о том, что спрос в докризисный период существенно превышал предложение, то есть объемы жилищного строительства, наблюдаемые последние 5 лет, были недостаточными. В связи с этим жилая недвижимость показывала очень высокую доходность (в данном случае рост стоимости недвижимости) и была одним из наиболее эффективных средств инвестирования.

Безусловно, необходимо учитывать тот факт, что при положительных ожиданиях потенциальных покупателей в отношении дальнейшего роста цен, часть спроса носила спекулятивный характер. Однако в общем объеме рынка количество таких сделок составляло невысокую долю. Масштабные исследования показали, что предкризисный период (в момент, когда платежеспособность покупателей была максимальной) 86% всех потенциальных покупателей планировали сделку с целью улучшения жилищных условий, либо расширения площади жилья. Доля спекулятивных целей покупок («как способ вложения денежных средств») составляла около 1%.

Таблица 3. Цели приобретения жилья населением России, 2008 год [3]

Цели	Доля респондентов
Для себя/для собственного проживания	47%
Для проживания своей семьи	22%
Для детей	15%
Для своих близких/родителей/родственников с целью разъезда	2%
Как способ вложения денежных средств	1%
Другое	1%
Затрудняюсь ответить	8%
Нет ответа	4%

Отмеченный высокий неудовлетворенный спрос на жилую недвижимость являлся следствием текущей низкой обеспеченности населения России жильем. Обеспеченность жильем и его благоустройство — один из важнейших социальных индикаторов, характеризующих уровень жизни людей и его динамику. Анализ официальной статистики показал, что по состоянию на 2010 г. на каждого жителя России приходилось 22,9 кв. м жилой площади. Значение показателя в течение последних5 лет возрастало, однако в период экономического кризиса (2008-2009 гг.) его рост был обусловлен процессами депопуляции населения страны, нежели ростом объемов жилищного строительства.

Таблица 4. Показатели обеспеченности жильем населения [2]

Показатель	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Численность населения, человек	143 474	142 753	142 220	142 008	141 900	141 914
	219	551	968	838	000	509
Объем жилищного фонда, кв. м	2 998	3 012	3 057	3 124	3 196 950	3 255 379
	611 177	099 926	750 812	194 436	836	487
Обеспеченность, кв. м жилой площади на 1 чел.	20,9	21,1	21,5	22,0	22,5	22,9

При этом, несмотря на рост данного показателя, обеспеченность жильем населения остается низкой. Особенно четко это проявляется в сравнении с аналогичным показателем,достигнутым в развитых странах. Так, в Норвегии он составляет 74 кв. м, в США – 65 кв. м, в других странах он также существенно выше российского уровня и находится на уровне 36-50 кв. м на 1 жителя.

Таблица 5. Сравнительная обеспеченность населения жильем в развитых странах [4]

Страна	Жилищная обеспеченность, кв./чел.	Отношение к лидеру, % (Норвегия=100%)	Год оценки
Норвегия	74	100,0	2006
США	65	87,8	2006
Дания	50,6	68,4	2003
Швеция	44,4	60,0	2003

Великобритания	44	59,5	2001
Швейцария	44	59,5	2000
Нидерланды	41	55,4	2000
Германия	40,1	54,2	2002
Австрия	38,3	51,8	2003
Франция	37,5	50,7	2002
Финляндия	36,3	49,1	2002
Ирландия	35	47,3	2002
Словения	29,5	39,9	2002
Чехия	28,7	38,8	2001
Венгрия	28	37,8	2001
Эстония	27,7	37,4	2003
Словакия	26	35,1	2001
Латвия	23,9	32,3	2003
Литва	23	31,1	2003
Россия	22,5	22,9	2010

Низкая обеспеченность населения жильем усугубляется тем, что непосредственно жилищный фонд имеет низкое качество, высокую степень износа. Около 17% городского жилищного фонда не благоустроено, в малых городах каждый второй дом не имеет полного инженерного обеспечения. Более 10,4% всего жилищного фонда нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в отдельные; 8,93% — в реконструкции. [5]Доля ветхого и аварийного жилья в России достигала в 2007 г. 3,24% от общего объема жилья, что составляло 98,9 млн. кв. м.В городе Астрахань, например, в 2008 г. общая доля непригодной для постоянного проживания жилой недвижимости (ветхий и аварийный фонд), по официальным данным, составляла 16%, [6] в Махачкале – более 45%.

Таблица 6. Объем и доля ветхого и аварийного жилищного фонда России [2]

Показатель	2005	2006	2007
Объем жилищного фонда, кв. м	2 998 611 177	3 012 099 926	3 057 750 812
Объем ветхого и аварийного фонда, кв. м	94 589 100	95 980 700	98 999 400
Доля ветхого и аварийного фонда	3,15%	3,19%	3,24%

Таким образом, население России испытывает значительный дефицит жилой недвижимости, который лежит как в плоскости качества (низкое благоустройство и значительный износ части жилищного фонда), так и в плоскости количества (низкая обеспеченность жилой площадью). Это подтверждают проведенные опросы и социальные исследования. Например, по данным издания «Недвижимость для всех»[7] 40% респондентов оценили нынешние жилищные условия своей семьи как неудовлетворенные, 23% — как скорее неудовлетворительные.

Таблица 7. Результаты опроса населения страны о жилищных условиях

Степень удовлетворенности	Доля респондентов
Плохие	40%
Скорее неудовлетворительные	23%
Скорее удовлетворительные	21%
Хорошие	16%
Итого	100%

Ретроспектива развития рынка жилой недвижимости за последние годы частично объясняет ситуацию очень низкой степени проработанности маркетинговых исследований со стороны застройщиков и инвестиционных компаний. Низкая удовлетворенность спроса приводила к нередко «ажиотажному» характеру спроса на рынке жилья, несмотря на увеличивающиеся объемы строительства. В условиях, когда практически любой строящийся жилой объект характеризовался высоким или средним темпом продаж, дополнительные временные и финансовые расходы на анализ потребительских предпочтений или потребительского поведения в данном сегменте недвижимости казались ненужными и застройщики не уделяли им должного влияния.

Оценка влияния экономического кризиса и текущие рыночные условия

Ситуация на рынке недвижимости с наступлением кризиса ликвидности в стране кардинально изменилась Пользуясь терминологией Ф. Котлера «рынок продавца» жилой недвижимости стал «рынком покупателя». [10] Основными макроэкономическими факторами, которые повлияли на данный рынок, являлись следующие (см. рис.).

Факторы, оказавшие существенное влияние на рынок жилой недвижимости в период мирового экономического кризиса

Снижение доступности кредитных средств для строительства объектов

Снижение доходов населения страны и рост безработицы

Снижение потребительской уверенности в рынке строящегося жилья

Негативные ценовые ожидания потенциальных покупателей в отношении развития рынка

Снижение цен на строительные материалы

Рисунок. Детерминанты российского рынка недвижимости в условиях экономического кризиса

Все перечисленные факторы оказали существенное влияние на рынок жилья, что выразилось в снижении всех основных макроэкономических показателей. Приведенные ранее статистические данные иллюстрируют существенное сокращение в 2008 г. и снижение в 2009-2010 гг. объема ввода жилой недвижимости в эксплуатацию (-7% по сравнению с 2008 годом), значительное сокращение объема выполненных работ в строительном секторе национальной экономики. Стоимость жилья в результате значительного сокращения спроса по итогам 2009 г. снизилась на 9% на первичном рынке, на 6% — на вторичном. Отметим, что в 2010 г. динамика снова сменилась на положительную.

Одним из главных факторов влияния на рынок в кризисный период стало снижение доступности кредитных средств, так как подавляющее большинство проектов в области недвижимости реализовывалось с широким привлечением заемного капитала. Существенный рост кредитной процентной ставки и ужесточение условий получения кредитов поставили практически всех игроков жилой недвижимости в сложное финансовое положение. Из потенциально доступных источников средств финансирования проектов и погашения задолженности остались собственные средства и фонды прямых инвестиций. Следствием стало то, что многие строительные компании и девелоперы из-за недостатка финансовых средств лишились возможности развивать большинство из своих многочисленных проектов. С 4 квартала 2008 г. были «заморожены» многие проекты на начальной стадии строительства (проектирования), часть наименее стратегически важных проектов игроков рынка была выставлена на продажу. [8]

Снижение роста доходов населения и рост безработицы прямым образом повлияли на платежеспособность потенциальных покупателей – физических лиц. Значительная часть целевой аудитории отказалась от совершения покупки, часть – стала значительно более избирательной. Такая избирательность тесно связана с другим фактором влияния – снижением потребительской уверенности в рынке строящегося жилья. Сложные финансовые условия, в которых действовали игроки рынка, и высокая долговая нагрузка привели к «замораживанию» строительства части новостроек. Например, в Краснодаре по состоянию на декабрь 2009 г. общий объем «замороженного» строительства составил 700 тыс. кв. м, что составляет 25% от общего объема предложения. [9] Это нанесло ощутимый урон благосостоянию людей, купивших недвижимость в приостановленных проектах, что существенным образом увеличило негативные ожидания для остальных потенциальных покупателей. Часть потенциальных покупателей, которые в таких условиях все же имели возможность приобрести жилье, предпочли отложить на некоторый срок данную покупку. Главным образом, это было связано с начавшимся снижением уровня цен, особенно на строящееся жилье. Потенциальные покупатели в ожидании еще более существенного снижения стоимости жилья (что было продиктовано желанием сэкономить и более выгодно заключить планируемую сделку) заняли «выжидательную» позицию.

Пожалуй, единственным положительным для застройщиков и девелоперов рынка, фактором влияния было снижение цен на строительные материалы. Это привело к снижению себестоимости строительства и возможности более широкого использования ценового фактора конкурентной борьбы. При этом в 2010 г. стоимость стройматериалов начала снова возрастать, снижая экономическую эффективность хозяйствования строительных компаний. Отметим, что снижение цен застройщиками привело к медлительному восстановлению спроса, который по состоянию на 3 квартал 2011 г., по-прежнему оценивается как низкий. Абсолютное большинство строительных компаний оказались не готовы к резко возросшей конкуренции на рынке за немногочисленного покупателя. Из арсенала средств конкурентной борьбы они используют только ценовые методы, что, как видно, не приносит долгосрочного желаемого результата.

Заключение

Детальный анализ основных тенденций развития рынка жилой недвижимости позволяет сделать следующий вывод. В настоящее время в России складывается парадоксальная ситуация: сложился дефицит обеспеченностью населения жилой недвижимости, однако уровень платежеспособного спроса оценивается как низкий. Экономические категории «спрос» и «предложение» слабо взаимодействуют между собой, так как докризисная благоприятная экономическая ситуация привела к сохранению степени применения маркетинговых исследований в неразвитом состоянии. Для таких слабо развитых рынков основным методом конкурентной борьбы пока остается ценовой, который в условиях сниженной платежеспособности населения является наиболее эффективным.