Влияние процесса централизации службы обслуживания и ремонта на процесс эксплуатации объектов коммерческой недвижимости

В настоящее время не существует единого определения термина «эксплуатация недвижимости», но можно выделить общие признаки его вариантов:

• •    использование объекта недвижимости по назначению и получение связанных с этим выгод и пользы;

• •    поддержание такого состояния объекта недвижимости, которое обеспечивает получение выгоды.

Эксплуатация объекта недвижимости - это использование объекта недвижимости в соответствие с его функциональным назначением в течение определенного периода с проведением необходимых мероприятий по обеспечению заданных параметров функционирования систем и конструкций объекта [2].

Процесс эксплуатации недвижимости разделяют на коммерческую (производственную или функциональную) эксплуатацию и техническую эксплуатацию.

Коммерческая эксплуатация - это получение выгоды и доходов, связанных с использованием объекта недвижимости согласно его функционального назначения. Основная цель состоит в повышении доходности объекта и управление его стоимостью, а основная задача - комплексное управление основными процессами (маркетинговая, финансовая и юридическая деятельность). Управление включает в себя следующие виды деятельности: продвижение объекта на рынке, оперативное управление и финансовое планирование.

Техническая эксплуатация - комплекс организационно-технических мероприятий, осуществляемых на плановой основе непрерывно в течение периода эксплуатации объекта недвижимости и направленных на обеспечение заданных параметров функционирования инженерных систем и строительных конструкций объекта недвижимости [1].

Основная цель данного управления состоит в эффективном управлении всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости, а основная задача - контроль над поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и капитального ремонта. Основная задача - поддержание эксплуатационных характеристик объекта недвижимости (прочность, устойчивость, надежность, безопасность и прочее) в нормативном состоянии. Техническую эксплуатацию осуществляет специально подготовленный персонал или специализированные организации. Такая эксплуатация осуществляет процессы операционного функционирования объекта недвижимости: технические работы, связанные с разработкой и подготовкой производственного процесса, сама техническая эксплуатация объекта недвижимости.

Техническая и коммерческая эксплуатация тесно связаны друг с другом. При коммерческой эксплуатации потребительские качества объекта недвижимости изменяются, меняются и его эксплуатационные характеристики с течением времени под воздействием различных факторов меняются - происходит износ объекта. Основная задача технической эксплуатации - обеспечение «нормального износа».

Под «износом» зданий и сооружений поднимают снижение со временем их эксплуатационных характеристик под воздействием различных факторов. Различные группы факторов определяют различные формы износа: моральный и физический износы. Моральный износ определяется внешними факторами, измеряется в денежном выражении, и управление данным видом износа осуществляется в рамках коммерческой эксплуатации [3].

В рамках технической эксплуатации осуществляется управление физическим износом. Норма износа определяется стратегией использования объекта недвижимости, стандартной стратегией является обеспечение нормативного срока службы здания и сооружения.

Порядок производственного воздействия на элементы зданий и сооружений в процессе технической эксплуатации определяется методом технической эксплуатации. Различают три метода технической эксплуатации недвижимости:

• •    Ответная эксплуатация - внеплановая эксплуатация с организацией мероприятий по эксплуатации в ответ на отказ элемента коммуникации или здания, отклонение от нормального режима;

• •    Профилактическая эксплуатация - плановая эксплуатация с планированием мероприятий по эксплуатации по временным параметрам -например, нормативные сроки службы;

• •    Предупредительная эксплуатация - плановая эксплуатация с планированием мероприятий по эксплуатации по функциональным параметрам -фактическое состояние систем и конструкций [1].

Наиболее эффективны для основных конструкций и систем зданий и сооружений профилактическая и предупредительная эксплуатации.

В России различные элементы всех трех методов объединены в систему планово-предупредительных ремонтов (далее - «ППР»). Техническая эксплуатация объектов недвижимости по системе ППР включает в себя три элемента:

• •    Комплекс ремонтов различного назначения и периодичности;

• •    Текущую эксплуатацию - контроль технического состояния, техническое обслуживание инженерных систем и строительных конструкций, санитарное содержание и уборка помещений и территории, аварийно-диспетчерское обслуживание;

• •    Управление базой данных, связанных с объектом недвижимости -паспортизация и инвентаризация, регистрация изменений, хранение проектной и исполнительной документации, администрирование договоров на коммунальные ресурсы и другое.

Составляющими процесса текущей эксплуатации являются:

• •    Мониторинг технического состояния имеет своей целью сбор и систематизацию информации о техническом состоянии инженерных систем и строительных конструкций зданий и сооружений, а также об уровне организации технической эксплуатации;

• •    Техническое обслуживание обеспечивает заданные (проектные) параметры технологических процессов, протекающих в инженерных системах. Включает контроль параметров, управление режимами работы, наладки и регулировки, подготовки к сезонной эксплуатации, устранение мелких неисправностей;

• •    Мероприятия по уборке и содержанию предназначены для обеспечения необходимых санитарно-гигиенических и эстетических требований. Включают уборки различных видов, дезинфекции, дезинсекции и дератизации, управление оборотом отходов, содержание зеленых насаждений;

• •    Аварийно-диспетчерское обслуживание - оперативное устранение отказов и предотвращения их развития до аварийных ситуаций, а также локализация аварий [5].

В основе системы ППР лежит комплекс капитальных и текущих ремонтов строительных конструкций и инженерных систем. Принципиальное различие между данными видами ремонтов заключается в целях проведения ремонтов с точки зрения влияния на физический износ.

Текущий ремонт проводится в целях обеспечения проектных условий функционирования систем и конструкций и предупреждения их преждевременного физического износа. Он не снижает физического и морального износа.

Наиболее эффективным является комплексный капитальный ремонт, в ходе которого проводится не только восстановление эксплуатационных характеристик систем и конструкций (снижение физического износа), но и их улучшение, замена их на более современные и эффективные (снижение морального износа).

Планы ремонтов и эксплуатации разрабатываются руководителем, ответственным за управление и эксплуатацию недвижимости предприятия, утверждаются руководителем организации собственника объекта недвижимости и служат основой для финансового планирования. Отсутствие на предприятии планов по ремонтам зданий и сооружений свидетельствует об отсутствии системы управления эксплуатацией недвижимости предприятия.

Кроме комплекса ремонтов система ППР включает в себя программу текущей эксплуатации, которая включает в себя мероприятия по технической эксплуатации, периодичность, перечень и объем которых неизменен на протяжении определенного периода, пока неизменны технико-экономические показатели здания и сооружения. Эти мероприятия могут называться регулярной эксплуатацией, годовой программой, сервисной программой и т.д. [2].

Основным документом, регламентирующим производственные процессы на уровне рабочих операций и процессов, являются технологические карты, которые должны содержать следующие разделы:

• •    Техническое описание обслуживаемых элементов с указанием всех значимых параметров;

• •     Описание комплексов и видов работ по обслуживанию и содержанию,

их структуру и периодичность проведения;

• •     Описание рабочих операций и процессов, описание эффективных и

• безопасных способов и приемов их производства;

• •     Применяемые инструменты и оборудование;

• •     Расходные материалы и комплектующие, нормы расхода;

• •     Специализацию и квалификацию трудовых ресурсов, нормативные

трудозатраты;

• •     Показатели оценки соответствия работ требованиям (качество) и формы

контроля соответствия (оценка качества);

• •    Правила безопасности при производстве комплексов и видов работ [4].

В зависимости от методов достижения поставленной задачи различают централизованное и децентрализованное управление подразделениями ремонтноэксплуатационных служб. Централизованное управление обладает высокой эффективностью при использовании материальных и трудовых ресурсов за счет оперативной их перегруппировки на наиболее ответственных участках работ. Развитие централизованных систем управления должно обеспечиваться созданием центров надежной оперативной обработки и передачи информации о состоянии управляемых подразделений и выработки соответствующих нормативных управленческих документов для достижения поставленных задач наиболее эффективными методами.

Централизованная схема построения облегчает концентрацию материальных и трудовых ресурсов, значительно снижает потребность в запасах материалов, машин и механизмов на выполнение аварийных и других незапланированных работ. Для устранения аварийных ситуации создается запас материалов, организуется круглосуточное дежурство требуемого числа рабочих соответствующих специальностей и необходимых основных средств, обеспечивается диспетчеризация всех процессов.

Централизация ремонтных и обслуживающих подразделений предприятия призвана обеспечить:

Четкую персональную ответственность за выполнение задач по обслуживанию и ремонту оборудования;

• •     Устранение двойного соподчинения;

• •     Более эффективное использование ремонтного оборудования и

• трудовых ресурсов;

• •     Сохранение необходимой оперативности принятия решений;

• •     Существенное улучшение качества выполняемых работ по

техническому обслуживанию и ремонту здания и оборудования.

Как показывает практика ряда отечественных предприятий, реорганизация службы технического обслуживания и ремонта оборудования с помощью централизации ремонтных и обслуживающих подразделений, а также реализации принципа постоянного совершенствования при формировании мобильных ремонтных бригад позволяют задействовать значительные организационноэкономические резервы, а именно:

• •    Сокращение на 20-25% затрат на фонд оплаты труда основного персонала;

• •    Уменьшение простоя используемого оборудования путем снижения доли внеплановых ремонтов;

• •    Снижение на 10-15% численности инженерно-технического персонала за счет перераспределения возложенных на них функций и задач;

• •    Сокращение на 10-15% запасов товарно-материальных ценностей за счет ликвидации складов материалов для ремонта [5].

Возникающее снижение оперативности принятия решений при проведении ремонтных работ при такой форме управления можно скомпенсировать с помощью сокращения доли внеплановых ремонтов за счет эффективного планирования ремонтных работ и раннего выявления неисправностей, т.е. переход на профилактический и предупредительный методы технической эксплуатации с формированием ППР.