Влияние удаленности локальной городской территории от геометрического центра города на стоимость недвижимости

Suggested Citation

Kocharian Liliia Iagorovna, The influence of the distance the local urban area of the geometric center of the city on property. Regional economy and management: electronic sientific journal. 2013 год , №4 (36) . Art.

Interregional connections , Межрегиональные связи

Наблюдаемые в последнее время процессы в развитии городских территорий характеризуются формированием полицентрической модели современного города, сущность которой заключается в выделении, наряду с главным городским центром, как правило, административным, также группы «городских субцентров» первого, второго и третьего порядка. Это обусловлено тем, что в некоторых местах городской территории в последние годы группируются деловые зоны, состоящие из офисных зданий коммерческих организаций и юридических фирм, многофункциональных центров, гостиниц, банков, торговых комплексов, службы быта и т.п., которые выделяются в достаточно комплексные административно-хозяйственные и социально-культурные локалитеты, или «городские субцентры первого порядка». Как правило, такие субцентры образуются в местах расположения администраций городских округов и обладают достаточно высокой административно-хозяйственной целостностью и территориальной обособленностью. При этом цены на объекты недвижимости, — как офисные здания, так и жилые дома,- имеют тенденцию к росту по мере приближения к такому субцентру.

Наряду с этим, возникают и «городские субцентры второго порядка», к которым можно причислить городские локалитеты меньшей территориально-хозяйственной целостности (автономности), а именно: территории, на которых сгруппировались объекты массового посещения населением – поликлиники, нотариальные и юридические конторы, ремонтно-эксплуатационные предприятия, парикмахерские, швейные, и др. мастерские. Такие субцентры также обладают повышенной привлекательностью для людей, что оказывает влияние на ценовые факторы расположенных в их зоне объектов недвижимости.

В периферийных зонах крупного города, в местах, удобных для группировки коммерческих объектов, возникают «субцентры третьего порядка», в которых располагаются авторемонтные предприятия, логистические конторы, магазины строительного инструмента, склады строительных материалов, изделий и конструкций, торговые комплексы автопроизводителей и т.п. К таким субцентрам также тяготеет часть городского населения, заинтересованная в трудоустройстве и малом радиусе перемещения в решении вопросов быта. И этот фактор также оказывает влияние на распределение цен на объекты недвижимости, — как производственно-коммерческие объекты, так и жилье.

Таким образом, в современном полицентрическом городе наблюдается довольно сложная система распределения цен на объекты недвижимости, которая формируется под влиянием, как главного административно-хозяйственного центра, так и городских субцентров первого, второго и третьего порядка, или локалитетов городской территории (ЛГТ). Это обусловлено происшедшими в последнее время значительными изменениями в приоритетах городского населения при решении вопроса о выборе места расположения жилья.

Тем не менее, несмотря на повышенную сложность с коммуникациями, по-прежнему наибольшей популярностью среди населения пользуются квартиры, расположенные в главном центре города, а также вблизи группировок социально-культурных объектов.

Проведенные на примере города Краснодара исследования показывают, что существует достаточно четкая зависимость между средней удаленностью районов города (ЛГТ) относительно его геометрического центра (центра масс, центра коммуникаций и т.п.), и стоимостью квадратного метра жилой недвижимости. В данном случае под геометрическим центром города понимается конкретная точка на плане города, которая может быть установлена с помощью определенных зависимостей [2]. При этом среднее расстояние от геометрического центра города до всех остальных точек города будет минимальным. Это может быть важно не только для рынка недвижимости, но и для других сфер бизнеса и городского самоуправления. Для определения геометрического центра города можно разбить его план на конечное число таких частей, для каждой из которых положение центра известно или легко определяемо (правильные геометрические фигуры). Тогда координаты центра города (или ЛГТ) могут быть определены по следующим формулам:

где S – площадь территории.

Приведенные выше формулы являются точными, строго говоря, лишь при разбиении тела на бесконечное число малых частиц. Если же число частиц, на которые разбито тело, конечно, то эти формулы окажутся приближенными, так как координаты xi, yi при этом могут быть определены лишь с точностью до размеров частиц. Чем меньше эти частицы, тем меньше будет ошибка, которая будет допущена при вычислении координат геометрического центра города. К точным выражениям можно прийти лишь в результате предельного перехода, когда размер каждой частицы стремится к нулю, а число их неограниченно возрастает. Поэтому фактическое определение координат в общем случае требует замены сумм соответствующими им интегралами и применения методов интегрального исчисления. Однако в нашем частном случае можно обойтись и элементарными приемами, — например методом группировки [2].

В результате таких расчетов выявляется величина, характеризующая удаленность каждой из рассматриваемых ЛГТ до геометрического центра (Таблица 1).

На основании показанной выше методики, для соответствующих районов города Краснодара была определенна цена 1 м2 жилой недвижимости по открытым данным предложения на рынке недвижимости в апреле 2013 года [3].

Таблица 1 – Удаленность районов г. Краснодара от геометрического центра города

Название	Кратчайшее	Расстояние до центра	Коэфф.	Кратчайшее	Стоимость
района	расстояние до центра города, км	города по транспортной сети, км	непрямоли-нейности	расстояние до центра ЦМР, км	м2, руб.
ЦМР	2,4	4,7	2	0	43155
ЮМР	6,8	9,9	1,5	4,9	43090
ФМР	3,4	4,4	1,3	3,0	42319
КМР	8,3	11,6	1,4	9,6	41504
ЖМР	5,5	9,5	1,7	7,0	41431
ЧМР	5,1	8,1	1,6	4,4	41410
ШМР	2,6	4,7	1,8	3,2	40899
ПМР	9,5	13,9	1,5	10,4	40444
ГМР	8,3	10,7	1,3	8,4	40280
40 лет Победы	0,9	2,2	2,5	3,0	40035
ЗИП	1,2	3,2	2,6	3,6	39903
СМР	5,8	9,8	1,7	5,5	39658

При расчете средней удаленности определялись кратчайшие (воздушные) расстояния от центра каждого расчетного района до геометрического центра города.

Определение удаленности ЛГТ от геометрического центра по кратчайшему, воздушному расстоянию, будучи вполне приемлемым для открытой местности, в то же время не отражает реальную ситуацию в городе. Особенно это касается больших городов, где население пользуется техническими возможностями путей и средств сообщения, обеспечивающими экономию времени, сил и средств, затрачиваемых на передвижение. Для определения средней удаленности исследуемых районов города относительно геометрического центра с учетом трассировки транспортной сети использовался программный комплекс 2GIS. В результате этого была выявлена удаленность районов города относительно конкретной точки (геометрического центра) в километрах (Таблица 1) с учетом существующих транспортных ограничений.

Условия доступности района, помимо размеров и формы территории, определяет трассировка транспортных коммуникаций, качество которой отражает «коэффициент непрямолинейности» транспортной сети, который представляет собой отношение средней удаленности районов города относительно главного центра города по транспортной сети к средней удаленности населения по воздушным расстояниям (Таблица 1). Этот коэффициент показывает, насколько большее расстояние придется преодолевать населению города по транспортной сети по сравнению с кратчайшим, — то есть, насколько рационально запроектирована транспортная сеть. Оптимальной является величина у < 1,20 [1]. По этому критерию в г. Краснодаре наибольшие проблемы наблюдаются в ЦМР, ЗИП, 40 лет Победы; несколько лучше ситуация в ФМР и ГМР.

На основе данных Таблицы 1 определена расчетная стоимость квадратного метра недвижимости, учитывающая снижение её стоимости по мере удаления от точки, взятой за геометрический центр города. При этом за базовую стоимость была взята цена квадратного метра в ЦМР.

Приведенная ниже диаграмма (Рисунок 1) наглядно показывает соотношение фактической стоимости м2 жилой недвижимости для каждого района и расчетной стоимости, которая получена с учетом доступности ЛГТ.

ЦМР ЮМР ФМР КМР ЧМР Энка ШМР ПМР ГМР 40 лет ЗИП СМР Победы

• ■    Фактическая стоимость, руб.

Расчетная стоимость относительно ЦМР, руб.

“ Расчетная стоимость относительно геометрического центра города (по воздуху), руб.

• ■    Расчетная стоимость относительно геометрического центра города (по дорогам), руб.

Рисунок 1 – Соотношение фактической и расчетной стоимости м2 недвижимости ЛГТ г.Краснодара

На рисунке 1 районы города Краснодара расположены в порядке убывания фактической стоимости квадратного метра жилья. Из Рисунка 1 видно, что если использовать как основной фактор определения цены на недвижимость кратчайшее расстояние до геометрического центра города (по воздуху или по транспортным коммуникациям), то такие районы как ЗИП, 40 лет Победы оказываются явно недооцененными, а ЮМР, КМР, — напротив, завышенными в цене.

В то же время на практике геометрический центр города может не совпадать с его историческим либо админстративно-культурным центром. Весьма распространена ситуация, когда исторический центр находится в одном месте, административный – в другом, деловой – третьем, а культурный – в четвертом территориальном локалитете. В такой ситуации экспертам следует отобрать ту территорию, которая наиболее тяготеет к центру притяжения с позиций стоимости объектов недвижимости. Причем, возможна и такая ситуация, когда цены на административные здания выше в одном месте, а на жилье – в другом.

Учет показанных выше зависимостей расширяет возможность вариантных проработок осуществления новостроек либо приобретения существующих объектов недвижимости под реконструкцию и смену профиля использования с позиций их соотнесенности с главным центром города. В конечном счете, это приведет к наиболее эффективному использованию территории с учетом социально-экономических интересов города с позиций его производственной функции и интересов местных жителей.

Углубленный комплексный анализ зависимости локальных городских территорий относительно главного центра города и нахождение на его основе зон пониженной стоимости может использоваться для корректировки генерального плана города в направлении придания распределению стоимости недвижимости по территории более равномерного характера.

Одновременно с этим заслуживает дальнейших исследований оценка изменений стоимости локальных городских территорий , прилегающих к развивающимся городским субцентрам. Выборочные наблюдения показывают, что в непосредственной близости от таких субцентров стоимость объектов недвижимости возрастает заначительно, порой выравниваясь со стоимостью недвижимости в зоне главного городского центра. Математическое описание таких зависимостей представляет собой многочлен, в котором должны быть учтены зависимости цены конкретной точки (объекта недвижимости) относительно как главного центра города, так и близ расположенного городского субцентра.

При таком подходе к планировке городской территории улучшение условий доступности ЛГТ от главного центра может быть обеспечено:

• •    строительством новых микрорайонов и их развитием в городские субцентры первого порядка (то есть с полным набором условий для жизнедеятельности населения соответствующй ЛГТ);

• •    изменением трассировки транспортных коммуникаций, снижающим показатель непрямолинейности сетей;

• •    перераспределением функций между главным (историческим) центром города и его территориальными локалитетами в сторону последний, а именно: историческому центру сосредоточиться на истории, архитектуре, искусстве и культуре, а администрирование и хозяйствование делегировать в локалитеты.