Вопрос о разработке методики определения размеров убытков землевладельцам, землепользователям, собственникам и арендаторам земельных участков при строительстве линейных объектов

В настоящее время на территории в Краснодарском крае реализуется большое количество инвестиционных проектов по развитию газотранспортной системы, дорожной и железнодорожной сети, линий электропередач. Особенностью этих линейных объектов является их большая протяженность по территории края, значительные участки проходят по землям сельскохозяйственного назначения, которые в первую очередь включают сельскохозяйственные угодья. Поэтому определение ответственности инвестора по возмещению убытков, причиненных временным занятием земельных участков, землепользователям и землевладельцам, является важнейшей проблемой, обусловленной, необходимостью в справедливом определении компенсации [2].

Определение обоснованного размера убытка, включая упущенную выгоду землевладельцам, землепользователям является одним из основных составляющих комплекса работ при согласовании полосы отвода земель для строительства или реконструкции линейных объектов [4].

В настоящее время назрела необходимость разработки методических рекомендаций по определению размера убытков, включая упущенную выгоду, землевладельцев и землепользователей при прохождении через их участки линейных объектов.

Актуальность проблемы обусловлена необходимостью дальнейшего совершенствования законодательства, так как в утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 правилах возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц есть ссылка на методические рекомендации, которые до настоящего времени не разработаны [6].

Следует отметить, что Приказом Минэкономразвития России от 20.03.2009 N 95 «Временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» отменены. В свою очередь основополагающие понятия, такие как упущенная выгода, ущерб, детально рассмотренные в них, сформулированы в действующих нормативных актах – Гражданском кодексе РФ, Земельном кодекса РФ, а, следовательно, не утеряли своего значения и актуальности [3].

Не смотря на отмену рекомендаций, данная методика продолжает использоваться на практике организациями, выполняющими работы по согласованию полосы отвода земель на период строительства или реконструкции объекта. Необходимые данные для подготовки расчетов получены непосредственно от землевладельцев и землепользователей, чьи интересы затронуты предстоящей реализацией проекта.

Рассмотрим порядок расчета убытков землепользователей при прохождении через их земельные участки магистрального газопровода высокого давления, в соответствии с «Временными методическими рекомендациями».

Размер убытков складывается из стоимости затрат на посев и выращивание для сельскохозяйственных культур и размера упущенной выгоды, т.е. недополученного дохода от реализации сельскохозяйственной продукции на время занятия земельного участка (установлено 4 года) [1].

Во время подготовки к севу сельскохозяйственных культур землепользователем проводится покупка - семян, удобрений различного типа, затем происходит обработка почвы, сев, уход за посевами.

Для подсчета стоимости затрат на посев и выращивание сельскохозяйственных культур следует заранее определить виды возделываемых культур, площадь высевания каждой культуры. Итоговая стоимость затрат по первому пункту можно рассчитать по формуле:

СЗ1 = ЦС+ЦУ+ЦО, где ЦС - стоимость семенных единиц, ЦУ – стоимость удобрений, ЦО – стоимость обработки (внесение удобрений, уход и сев).

Размер упущенной выгоды определяется как недополученный доход от реализации сельскохозяйственной продукции. Для оценки упущенной выгоды, также необходимо определить перечень сельскохозяйственных культур и площадь их высева. На основе статистических данных об урожайности с.-х. культур в среднем по району за последние 5 лет определяется средняя урожайность каждой из посевных культур. На третьем этапе определяется стоимость неполученной продукции по формуле: СП=СТед х СРу, где СП - стоимость продукции, СТед – стоимость единицы продукции, СРу – средняя урожайность.

Ежегодный доход рассчитывается как разница между стоимостью реализованной продукции и размером затрат на ее производство (пункт 1 данного расчета).

Для определения общей стоимости упущенной выгоды в соответствии с рекомендованной письмом Роскомзема от 29.07.1994 №314-2/1139 методикой определения размеров ущерба от деградации почв и земель в зависимости от периода времени по восстановлению вводится коэффициент пересчета. В таком случае общая стоимость упущенной выгоды будет рассчитываться по формуле [5]:

ОС = КВ х ЕД, где ОС – общая стоимость, КВ – коэффициент пересчета, ЕД – ежегодный доход.

На наш взгляд необходимо уточнить методику, которая будет основываться на данных статистического сборника о возделываемых сельскохозяйственных культурах по структуре посевных площадей сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей административного района предстоящего строительства [7].

Уточнение данной методики позволит учитывать структуру посевных площадей района, среднюю урожайность сельскохозяйственных культур, стоимость реализованной продукции, затраты на производство, коэффициента пересчета включает данные налоговых инспекций и сложившиеся темпы инфляции.

Расчеты по представленным методикам были произведены на площадь полосы отвода 8,94 га в границах землепользования индивидуального предпринимателя. При расчетах по данным предоставленным землепользователем размер убытков и упущенной выгоды составил 2,58 млн. рублей. Расчеты, выполненные по структуре посевных площадей сельскохозяйственных культур индивидуальных предпринимателей Кореновского района, размер убытков и упущенной выгоды составил 1,52 млн. рублей. Разница между результатами расчетов по рассмотренным методикам составляет 1,06 млн. рублей, но это не позволяет седлать однозначный вывод о выборе той или иной методики.

Разработка и утверждение оптимальной методики определения размеров убытков, включая упущенную выгоду землевладельцам, землепользователям, собственникам и арендаторам земельных участков, в связи с временным занятием на период строительства, защитить стороны от необоснованных и навязанных затрат. Новая методика расчетов должна в себя включать подтвержденные данные по возделываемым сельскохозяйственным культурам, их урожайности, затратам на производство продукции, учитывать инфляцию.

Рассмотренные нами методики не отвечают всем перечисленным требованиям. Так первая методика основывается на данных полученных, непосредственно от пользователя земельного участка, которые не всегда правдивы. Вторая методика более объективна позволяют инвестору на стадии составления проекта просчитать затраты по возмещению убытков, что является одним из факторов влияющим на экономическое обоснование проектов отвода земель под строительство линейных объектов. Но методика по структуре посевных площадей не учитывает сложившийся севооборот на занимаемых землях, что может привести к несправедливым выплатам.