Вопросу о разработке инвестиционного паспорта земельного участка в ходе ленд девелопмента
Автор: Ивашенцева Т.А., Стахеева Д.П.
Журнал: Экономика и социум @ekonomika-socium
Статья в выпуске: 2-2 (15), 2015 года.
Бесплатный доступ
Рассматриваются варианты экономического обоснования инвестиций в развитие конкретного земельного участка в процессе ленд девелопмента.
Земельный участок, инвестиции, инвестиционный паспорт, ленд девелопмент, мастер-план, эко туризм
Короткий адрес: https://sciup.org/140112325
IDR: 140112325
Текст научной статьи Вопросу о разработке инвестиционного паспорта земельного участка в ходе ленд девелопмента
В современных условиях при разработке концепций и программ развития страны в целом и отдельных территорий возрастает необходимость вариантного обоснования различных аспектов развития территории (в социальном, экономическом, духовном и культурном плане). Сегодня развитие территорий требует вложений значительных средств, что предопределяет прединвестиционные исследования и появление такой сферы девелопмента, как ленд девелопмент.
С развитием земельных отношений довольно часто возникают ситуации, когда в руках одного человека сосредоточена территория, обладающая высоким потенциалом к развитию, но нет средств, необходимых для реализации проекта. В этом случае необходимо привлечение средств с предоставлением партнерам обоснованного проекта инвестирования. Исходя из того, что в настоящее время продажа, покупка, аренда земли выступает как привлекательный способ сохранения и увеличения капитала, в последнее время формируется целое направление предпринимательства – ленд-девелопмент (англ.яз. – land development). В России он находится примерно в середине своего пути развития. Ранее под этим термином подразумевалось приобретение участка с архитектурной разработкой, а сейчас более интересен комплексный вариант развития территории [1].
Реализация целей развития и изменения территорий часто происходят через строительство. Освоение территорий в процессе застройки не должно разрушать экосистему. Создавая новые объекты, необходимо обеспечивать ее сохранность для будущих поколений, определенный уровень качества жизни, для чего целесообразно изучить мировой опыт и учитывать его. Отвод земельных участков под застройку не может быть бессистемным. Когда речь идет о государственных и региональных программах, вопросы использования земли как бы предопределены – участки выделяются централизованно (идет прямое регулирование). Если вести речь о коммерческой застройке – возникает масса вопросов и проблем с использованием намеченного под застройку земельного участка, даже находящегося в собственности застройщика. С целью грамотного обоснования использования земельных участков появился новый вид деятельности – ленд девелопмент.
Инвестиции в разработку генплана, подготовку проектной документации и подвод к участку необходимых коммуникаций могут существенно увеличить стоимость земли. В результате правовых и физических действий, совершаемых лэнд-девелопером, стоимость земельного участка может возрасти в 2 – 3 раза [2]. Как отмечают специалисты, этапы ленд-девелопмента, как правило, следующие [2]: 1-й – исследование земельного участка; 2-й – собственно проектирование; 3-й – строительство самого объекта и инфраструктуры.
На первых двух этапах ленд-девелопмента разрабатываются и выдаются заказчикам специальные документы. Как нами было установлено на основе изучения опыта оформления результатов ленд-девелопмента, это могут быть [3]: 1) мастер-план (для частных проектов при застройке крупных территорий – от 100 гектаров, когда в развитии территории участвует несколько инвесторов, застройщиков), 2) инвестиционный паспорт земельного участка (как при реализации коммерческих проектов (на небольших территориях), так и при застройке территорий в рамках региональных программ) или 3) бизнес-план инвестиционного проекта освоения земельного участка (при детальном обосновании инвестиций в частные коммерческие проекты).
Остановимся на второй форме обоснования инвестиций в развитие территории, – инвестиционном паспорте земельного участка. Примером для его разработки могут служить рекомендации [4].
Нами был разработан примерный инвестиционный паспорт реального земельного участка в п. Санниково Первомайского района Алтайского края. Участок находится в собственности индивидуального предпринимателя из Новосибирской области, формально относится к землям сельскохозяйственного назначения. В ходе ленд-девелопмента был обоснован перевод земли из сельскохозяйственной в землю коммерческого использования, проведено вариантное проектирование его последующего использования (принято решение подготовить участок под строительство туристической базы отдыха в деревенском стиле, что не противоречит туристической направленности Алтайского края и основано на развитии эко туризма: предполагается строительство 16-ти домиков для проживания отдыхающих, домика для администрации, здания кафе-ресторана и других построек из экологичного материала – бруса) с расчетом коммерческой эффективности (прибыли от функционирования туристической базы).
В нашем случае перевод земли в коммерческое использование возможен. К тому же вокруг рассматриваемого участка нет баз отдыха, что говорит о благоприятной конкурентной обстановке. Развитие данного вида деятельности в этом районе способствует открытию новых рабочих мест, а также привлечению других инвесторов и арендаторов. Из описания участка ясно, что вблизи расположены котельная, ЛЭП и очистные сооружения. Необходимо предусмотреть подведение всех коммуникаций непосредственно к участку. Ниже приведен полученный вариант паспорта.
Инвестиционный паспорт земельного участка в п. Санниково
|
Наименование показателя паспорта |
Описание значения показателя |
|
Название площадки |
Земельный участок |
|
Местонахождение площадки |
Участок находится примерно в 2000 м. по направлению на юго-восток от ориентира Алтайский край, Первомайский район, юговосточная черта п. Санниково, расположенного за пределами участка |
|
Тип площадки (модуль с прилегающими бытовыми помещениями; свободные земли; территория незавершенного строительства; складское помещение; производственная база; здание предприятия; иное) |
Земли сельскохозяйственного назначения |
|
Основные сведения |
|
|
Адрес места расположения площадки |
- |
|
Площадь (кв.м или га) |
85076 м2 |
|
Категория земельного участка (земли промышленности/сельхозназначения/поселения) |
сельхозназначения |
|
Собственник (владелец) площадки |
Фамилия И.О. |
|
Форма владения землей и зданиями (собственность, аренда, другая) |
собственность |
|
Возможность расширения (да, нет) |
да |
|
Близлежащие производственные объекты (промышленные, сельскохозяйственные, иные) и расстояние до них (в м или км) |
До Новоалтайска 5 км, до Барнаула – 13 км. |
|
Расстояние до ближайших жилых домов (метров |
2 км. |
|
или км) |
|||||||||||
|
Наличие ограждений (есть, нет) |
нет |
||||||||||
|
Примерная стоимость площадки/расчетная стоимость аренды* |
7 271 000 р. – кадастровая стоимость земельного участка |
||||||||||
|
Права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок |
нет |
||||||||||
|
Удаленность (в км) участка от: |
|||||||||||
|
близлежащего центра другого субъекта федерации |
- |
||||||||||
|
близлежащего города (название) |
Новоалтайск – 5 км |
||||||||||
|
от федеральной трассы |
15 км |
||||||||||
|
железной дороги (название станции) |
Барнаул – 13 км |
||||||||||
|
аэропорта (название) |
- |
||||||||||
|
речного порта, пристани (название) |
- |
||||||||||
|
Наименование показателя паспорта |
Описание значения показателя |
||||||||||
|
Инфраструктура (общей площадью): |
|||||||||||
|
Внутриплощадочный железнодорожный путь, общей площадью |
- |
||||||||||
|
Железнодорожный путь |
- |
||||||||||
|
Крановая эстакада |
- |
||||||||||
|
Основные параметры зданий и сооружений, |
расположенных на площадке |
||||||||||
|
Наименование здания, сооружения |
Площадь , м2 |
Этажность |
Высот а этажа, м |
Строительны й материал конструкций |
Состояние , степень износа, % |
Возможность расшире -ния |
|||||
|
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|||||
|
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|||||
|
Собственные транспортные коммуникации |
|||||||||||
|
Тип коммуникаций |
Наличие (есть, нет) |
||||||||||
|
Автодорога |
Нет |
||||||||||
|
Ж/д ветка |
Нет |
||||||||||
|
Порт, пристань |
Нет |
||||||||||
|
Почта/телекоммуникации |
В п. Санниково – 2 км. |
||||||||||
|
Характеристика инфраструктуры |
|||||||||||
|
Вид инфраструктуры |
Ед.измерени я |
Мощность |
Описание (если нет, то на каком расстоянии находится ближайшая сеть) |
||||||||
|
Газоснабжение |
Есть в п. Санниково – 2 км. |
||||||||||
|
Теплоснабжение |
Есть в п. Санниково – 2 км. |
||||||||||
|
Пар |
Есть в п. Санниково – 2 км. |
||||||||||
|
Электроэнергия |
Есть в п. Санниково – 2 км. |
||||||||||
|
Водоснабжение |
Есть в п. Санниково – 2 км. |
||||||||||
|
Канализация |
Есть в п. Санниково – 2 км. |
||||||||||
|
Очистные сооружения |
Есть в п. Санниково – 2 км. |
||||||||||
|
Связь |
Есть в п. Санниково – 2 км. |
||||||||||
|
Наличие полигона для ТБО и промышленных отходов |
Есть в п. Санниково – 2 км. |
||||||||||
|
Контактные данные |
|
|
Контактное лицо (должность, Ф.И.О.) |
Фамилия И.О. |
|
Телефон (с кодом города), факс |
8-ХХХ-ХХХ-ХХ-ХХ |
|
|
- |
|
Дополнительные данные |
|
|
Предложения по использованию площадки (учитывая близость расположения площадки к сырьевым ресурсам, с указанием вида ресурсов) |
Туристическая база в деревенском стиле. Эко-туризм. Этапы:
^ ограждение и освещение ^ банный комплекс ^ открытый стадион ^ причал для маломерных судов |
В дополнительной информации рассчитаны показатели коммерческой эффективности развития данного участка (в направлении «эко туризм»). Объем минимально необходимых инвестиций – 10,7 млн р., горизонт расчета по проекту принят 5 лет, расчетный чистый дисконтированный доход составил 5,9 млн р. при норме дисконта 21,5 % (учтены риски и инфляция), срок окупаемости затрат с учетом дисконтирования – 3 года и 5 месяцев.
Список литературы Вопросу о разработке инвестиционного паспорта земельного участка в ходе ленд девелопмента
- Ленд-девелопмент идет в массы . -Режим доступа: http://www.bpn.ru/publications/30071/(дата обращения: 10.06.2015).
- Лэнд-девелопмент . -Режим доступа: http://www.sredao.ru/news180.htm (дата обращения: 10.06.2015).
- Ивашенцева Т.А. Об учете положений теории устойчивого развития и ленд девелопмента в управлении земельно-имущественным комплексом региона/Т.А. Ивашенцева//Управление земельно-имущественными отношениями: м-лы XX-ой Междун. науч.-практич. конф. 20 -21 ноября 2014 г. -Пенза: ПГУАС, 2014. -С. 107 -116.
- О реестре инвестиционных паспортов площадок (земельных участков), выделяемых для реализации приоритетных инвестиционных проектов Ханты-Мансийского автономного округа -Югры: постановление Правительства Ханты-Мансийского автономного округа -Югры от 29 июля 2008 года № 160-п . -Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/991021517 (дата обращения: 10.06.2015).
