Вопросы формирования рационального землепользования сельскохозяйственных организаций

производственной структуры сельскохозяйственных организаций, как основных производителей товарной сельскохозяйственной продукции. Она перестала соответствовать специализации производства и его обеспеченности производственными фондами и трудовыми ресурсами. Возникла неразбериха с формированием и оформлением землепользований, поскольку земли стали использоваться на разном праве (собственности, пользования, аренды) при неопределенности установления границ сельскохозяйственных организаций, что в свою очередь при формировании земельных участков приводит к возникновению вклиниваний, вкрапливаний, изломанности границ, чересполосицы .

Наибольшее влияние на формирование современного землепользования на сельскохозяйственных землях оказало возникновение права долевой собственности на сельскохозяйственные угодья, которое привело к тому, что вместо единого юридически оформленного землепользования в состав земельной площади одной сельскохозяйственной организации стали входить в среднем от 300 и более земельных долей, с владельцами которых стало необходимо устанавливать отношения и определять условия использования земельных паев. Причем в своей основной массе земельная доля является условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой собственности. Не была отработана и до сих пор отсутствует четкая процедура оформления земель в составе обще долевой собственности, не определено местоположение этих земель.

В результате большинством сельскохозяйственных организаций до настоящего времени не оформлены их права на землю в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства, и они не имеют точных площадей, используемых для производства сельскохозяйственной продукции земельных участков. Товарное производство ведется ими на землях различных форм собственности: находящихся в собственности организации как юридического лица, в собственности граждан – собственников земельных долей, на землях, переданных им в пользование или аренду органами местного самоуправления. Вследствие этого использование большей части земель сельскохозяйственного назначения и их перевод в другие категории зачастую осуществляются фактически незаконно и нерационально.

Принятие закона Российской Федерации № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» создало правовые основы для развития рыночного оборота земельных долей. Однако это повлияло, прежде всего, на активизацию скупки свидетельств о праве собственности на земельную долю различными коммерческими структурами, а также гражданами без формирования земельных участков в счет приобретенных земельных долей, что еще больше запутывало процедуру формирования землепользований хозяйствующих субъектов. Стало практически невозможно установить и отследить адресную принадлежность оставшихся в распоряжении сельскохозяйственного предприятия земельных массивов и массивов земель , соответствующих земельным долям, приобретенным юридическими лицами или гражданами. Оказалось , что основные производители сельскохозяйственной продукции практически не имеют юридически оформленного землепользования в виде единого территориального объекта земельного и имущественного права, предназначенного для использования в сельскохозяйственном производстве.

В тоже время из-за несовершенства земельного законодательства возникают определенные противоречия отдельных норм законодательства, регулирующих оборот земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, то есть сделки, в результате совершения которых происходит возникновение или прекращение прав на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В первую очередь, следует выделить отсутствие четкости в процедуре выделения земельных участков в счет земельных долей. Гражданский кодекс РФ (ст. 209, п. 1) предоставляет собственнику права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В месте с тем, Федеральный закон РФ №101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что решение о владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием, а п.1.2 этого закона относит к компетенции общего собрания участников общей собственности определение условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление, что представляет собой реализацию правомочия распоряжения собственника, то есть вступает в противоречие с Гражданским кодексом.

Наибольшую сложность вызывает процедура согласования, в которую вовлечены всевозможные службы, каждая из которых может по месяцу и более (при наличии замечаний) рассматривать документацию. Из-за длительности процесса формирования выделяемых земельных участков, связанного с определением их местоположения, межевания, постановкой на кадастровый учет и государственной регистрацией прав на выделенные земельные участки, часто возникают ситуации утраты правоспособности отдельных собственников земельной доли в связи со смертью, в результате происходят определенные изменения состава собственников земельных долей. Так как состав собственников земельных долей представляет собой внушительный список лиц (до 500 и более) в основном пенсионного возраста, то такие изменения неизбежны в силу возрастных особенностей владельцев земельных долей. Этим усложняется процедура согласования по уведомлению о начале процедуры выдела земельного участка в счет земельной доли и его местоположению, так как любые изменения списочного состава возвращают процедуру выдела земельного участка на исходные позиции.

Более того, отсутствует законодательно установленный перечень документов, представляемых на государственную регистрацию прав на земельные участки, выделяемые из состава земель сельскохозяйственного назначения в счет земельных долей. В связи с этим Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области, исходя из норм действующего законодательства, систематизировало примерные требования к перечню документов, представляемых на государственную регистрацию прав на земельные участки, выделенные в счет земельных долей из общедолевой собственности из земель сельскохозяйственного назначении. В соответствии с этими требованиями для государственной регистрации прав на вновь выделенный земельный участок в счет земельных долей заявитель должен помимо заявления и квитанции об уплате госпошлины представить :

• -    документы , подтверждающие его право на земельную долю;

• -    решение общего собрания об определении местоположения части, находящейся в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке осуществляется выдел земельных участков в счет земельных долей;

• -    публикация в газете «Орловская правда» (его номер) сообщения о намерении выделить земельный участок с указанием его предполагаемого местоположения, позволяющее определить его границы на местности, а также сообщение о необходимости направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности указанному в публикации лицу или его

представителю (в случае, если общее собрание не состоялось или не приняло решения об определении части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке осуществляется выдел земельных участков в счет земельных долей);

• -    кадастровый паспорт выделенного участка;

• -    соглашение об образовании общей долевой собственности и определении долей в праве на земельный участок (если несколько участников долевой собственности выделили один земельный участок);

• -    документ, удостоверяющий личность заявителя – физического лица, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную

доверенность, подтверждающую его полномочия.

В случае, если общее собрание по определению местоположения земельного участка не состоялось или не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, необходимо представить еще документ, подтверждающий, что заинтересованным сособственником были предприняты все необходимые действия по созыву общего собрания. Таким документом должна быть также публикация в выше названной газете о созыве общего собрания и документ, подтверждающий, что собрание не состоялось . Подтверждающими документами являются заявление указанного лица, как получателя возражений о том, что на опубликованное сообщение возражений не поступало, а также справка органа местного самоуправления о том, что протокол общего собрания собственников земельных долей об определении местоположения части земельного массива, в границах которого в первоочередном порядке осуществляется выдел, в его адрес не направлялся. Эти документы должны прилагаться к публикации.

Соглашение об образовании общей долевой собственности и определении долей в праве подтверждает, что волеизъявление граждан о выделении объединенного участка или участков несколькими участниками долевой собственности. В тех случаях, когда суммарная площадь , указанная в документах, удостоверяющих право на земельную долю, не совпадает с площадью выделяемого участка или не может быть определена, то на государственную регистрацию представляются документы, подтверждающие, что увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется выделяемый земельный участок. Такие документы могут быть выданы органами, осуществляющими функции по кадастровой оценке земли.

Все сказанное свидетельствует о сложностях и противоречиях в реализации прав граждан на земельные участки, которые создают предпосылки для бюрократической волокиты с выделом земельного участка из общедолевой собственности, затягивает его оформление и постановку на кадастровый учет. В результате процесс регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения проходит медленно и с большими трудностями. В настоящее время в соответствии с требованиями законодательства в Орловской области юридически оформлено всего немногим более 10% от находящихся в собственности граждан и юридических лиц сельскохозяйственных земель. Остальные площади сельскохозяйственных угодий используются без оформления каких-либо прав, что не стимулирует их рациональное использование.

Например, общая площадь земель, используемых предприятиями и организациями для производства сельскохозяйственной продукции, составляет 1568,0 тыс. га. Из них – 1114,2 тыс. га находятся в долевой собственности, причем 815,0 тыс. га (73,0%) представляют собой земельные доли граждан, которые используются сельскохозяйственными организациями и предприятиями без надлежащего оформления права пользования, из них примерно 301,8 тыс. га (19,2%) земель составляют невостребованные земельные доли. Земельные доли в праве юридических лиц, переданные в пользование и аренду сельскохозяйственным организациям составляют 9,9 тыс. га (0,6%). В собственности юридических лиц предприятий и организаций, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, находится 28,7 тыс. га (2,0%), причем 20,3 тыс. га перешло в их собственность в 2008 году за счет выкупа ими земельных долей граждан. В государственной и муниципальной собственности находится 411,7 тыс. га (26,2%) используемых сельскохозяйственными организациями сельскохозяйственных угодий. Другими собственниками земельных долей (граждане и юридические лица) предоставлено сельскохозяйственным организациям на праве аренды примерно 300,0 тыс. га земель (25,0%).

Таким образом, большая часть земель сельскохозяйственных организаций и их объединений ими арендуется. При этом владельцы земельных долей практически лишены возможности контроля хозяйственно-финансовой деятельности по существу ставших частными предприятий, которым эти доли переданы в аренду. В конечном итоге складывается сложная и неэффективная система земельных отношений, препятствующая организации рационального использования сельскохозяйственных угодий и выполнению мероприятий по их охране и способствующая возникновению дисбаланса территориальной и организационной структуры землепользования сельскохозяйственных организаций.

Неопределенность с оформлением землепользований затрудняет также и применение предусмотренных законом мер ответственности за неиспользование (забрасывание) или неправильное использование сельскохозяйственных земель, так как нет четкости в закреплении земельных участков и оформлении их границ, а в ряде случаев, касающихся земельных долей, не всегда может быть известен и его новый правообладатель , поэтому неясно кому должна быть предъявлена претензия. Поэтому необходимо совершенствовать земельное законодательство, в первую очередь , в части упрощения процедуры оформления земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, и обеспечения условий для формирования устойчивых землепользований сельскохозяйственных товаропроизводителей, организаций действенного контроля за использованием сельскохозяйственных угодий.