Воздействие строительного рынка на рынок жилищной недвижимости в контексте эффективного использования земельных ресурсов

Рынок жилищной недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой сложную взаимосвязанную структуру, которая охватывает комплекс механизмов по формированию и перераспределению объектов жилищного фонда и жилищных услуг в условиях конкуренции с использованием различных финансовых инструментов.

Рынок жилищной недвижимости в силу сложной инфраструктуры (см. рис. 1) и многообразия институтов и инструментов развития является генератором мультипликативных процессов в современной экономике. Исследования показали, что рынок жилищной недвижимости имеет специфические особенности: несовершенная конкуренция, территориальная локализация, высокая эластичность по цене и доходу, цикличность развития, взаимосвязь рынка с процессами в инвестиционно-строительном комплексе и др. Рынок жилищной недвижимости классифицируется по признаку статуса продавца на первичный и вторичный, т. е. первичный - это, по сути, часть строительного рынка, его экономическими субъектами становятся субъекты строительного рынка. Основные задачи на региональном первичном рынке жилищной недвижимости состоят в повышении общего объема ввода жилья, позитивных изменениях структуры региональной жилищной сферы, росте предложения на рынке недвижимости в соответствии с потенциальным спросом [1].

В современных социально-экономических условиях решение жилищной проблемы осуществляется на основе рыночного механизма. В плане обеспечения поступательного развития жилищного рынка необходимо сбалансированное формирование всех источников финансирования, в структуру которых вовлечены ресурсы государства, институциональных инвесторов, средства финансово-кредитных учреждений, сбережения населения.

Процесс развития регионального рынка жилищной недвижимости обеспечивается в первую очередь за счет активизации деятельности государства по созданию правовой и институциональной базы рынка жилищной недвижимости. Вместе с тем негативно на развитии регионального рынка жилищной недвижимости сказывается устойчивое сокращение уровня платежеспособного спроса населения на приобретение жилья. По причине невозможности приобретения населением жилья с помощью собственных средств возникает необходимость использования заемных средств [2].

Обеспеченность жильем определяется степенью его доступности. На сегодняшний день существуют две основные концепции решения проблемы доступности жилья:

• -    за счет рыночных механизмов, доходов граждан и финансовых инструментов с минимальным участием государства;

• -    принятие государством на себя в той или иной мере ответственности за обеспечение граждан жильем.

Рисунок 1 – Основные субъекты инфраструктуры на рынке жилищной недвижимости

Следует отметить, что обеспечение доступности жилья должно достигаться оптимальным соотношением действий рыночного механизма и государственного вмешательства. В качестве возможной институциональной стратегии можно выделить обеспечение жильем среднего класса граждан за счет собственных средств, но по доступным ценам. В этом случае стратегически важным видится создание новых институтов, контролирующих на государственном уровне доступные цены и категории граждан - участников нового института, а также создающих условия осуществления строительства жилья по доступным ценам с помощью социально ориентированной жилищной политики государства.

Для проявления положительных тенденций в отрасли жилищного строительства необходимы: совершенствование механизмов привлечения инвестиций; внедрение в отрасль эффективных инновационных технологий; обеспечение повышения качества и конкурентоспособности строительной продукции, строительных материалов, изделий и конструкций, высоких потребительских характеристик зданий и сооружений, их надежности, безопасности, комфортности, эксплуатационной экономичности и экологичности [3]. Для этого требуется развитие института внедрения региональных программ поддержки жилищного строительства, реализация программ экономического и социального развития, областных и целевых программ, произведение намеченных инвестиционных вложений в отрасли экономики и промышленности, развивающие экономический потенциал региона.

Существует тенденция точечной застройки городов, поскольку для осуществления менее затратного освоения новых земель в первую очередь рассматриваются те земельные участки, выкуп которых на данный момент требует минимальных затрат. Для улучшения облика города и строительства жилых объектов, несомненно, требуются комплексное развитие территории и более эффективное использование земельных ресурсов городской территории. Для того чтобы эффективно использовать земельные ресурсы, первоначально следует провести подробный анализ земель, которые будут присоединены к территории города, с целью их дифференциации на группы в соответствии с их оценкой. На рисунке 2 приведены этапы работ по комплексному освоению территории города.

В основном присоединяемыми являются земли сельскохозяйственного назначения, которые наиболее предпочтительны для застройки с точки зрения девелоперов и частных инвесторов. Важен еще такой факт: чем менее плодородны земельные угодья, тем более они пригодны для градостроительного освоения.

На первых этапах выполняется анализ земельных ресурсов и составляется их классификация по степени пригодности для градостроительного развития, которая позволит определить земли, пригодные под первоочередное размещение и строительство различных объектов, в том числе жилого назначения, а также подготовить предложения по созданию банка земель путем их выкупа в муниципальную собственность. Далее разрабатывается градостроительная документация на включенные в границы города территории, а в ее составе - проект очередности освоения территории, на базе которого выполняется градостроительное зонирование.

Рисунок 2 – Этапы работ по комплексному освоению территории города

Затем для территории первоочередного освоения разрабатываются проекты планировки и межевания территории, градостроительные планы земельных участков, выставляемых на торги, ведется подготовка торгов. Наконец, производятся торги и осуществляется передача управления развитием и использованием земельного участка (землепользованием) инвестору. Все перечисленные управляющие действия должны финансироваться из средств городского бюджета.

По известной площади земельного участка и установленной структуре жилой застройки по типам домов рассчитывается объем проектируемого на территории земельного участка жилищного фонда. Технико-экономическое обоснование проекта осуществляется с учетом особенностей осваиваемой территории.

Таким образом, полагаем, что решение жилищной проблемы и эффективное использование земельных ресурсов способны повысить уровень жизни населения, а также создать условия для ускоренного социально-экономического развития региона.

Ссылки:

• 1.    Левин Ю.А. Концепция инновационного развития рынка жилищной недвижимости и сценарный подход к ее реализации // Экономическое возрождение России. 2011. № 4 (30). С. 12–16.

• 2.   Куликов А., Янин В. О стратегии развития жилищной сферы // Экономист. 2013. № 1. С. 59–69.

• 3.   Кузьмич Н.П. Госрегулирование предпринимательства в строительстве в условиях социально ориентированной ры

  ночной экономики // Российское предпринимательство. 2014. № 17 (263). С. 77–82.