Выдали неподъемные

БОЙКОВА        В 2009 году, по данным Росстата, в столице было построе но около 2,7 млн. кв. м жилья. В текущем году, как заявил на одной из пресс-конференций в конце мая глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, будет построено 3 млн. кв. м. По его словам, ситуация на рынке недвижимости оставляет желать лучшего, в этом году цены на квартиры расти не будут, так как на рынок выйдет значительный объем коммерческих объектов — только 738 тыс. кв. м из запланированного пойдет под городской заказ.

Эксперты отмечают, что сокращение объемов строительства происходит в основном за счет социального жилья. Олег Репченко, руководитель аналитического портала IRN.ru , подчеркивает, что раньше (до 2006 года) при общем вводе 5 млн. кв. м в год на «социалку» приходилось более 2 млн. В 2009 — начале 2010 года объемы коммерческого строительства упали не так сильно, как пугают строители, и строить по-прежнему выгодно: подешевели земля, стройматериалы, подрядные работы. Экономическая ситуация сейчас не та, чтобы цены резко поднимались: рост может быть нулевым или на уровне инфляции.

Такого же мнения придерживается и Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» : «Сомнительно, что рост цен превысит 15–20% за год. Спрос на рынке Источник:

АН «САВВА»         хотя и повысился, но платежеспособность большинства

МАЙСКИЕ ПРАЗДНИКИ ОХЛАДИЛИ ПЫЛ СТРОИТЕЛЕЙ

Динамика цены предложения панельных новостроек Москвы, $/кв. м

3400 05.09 06.09 07.09 08.09 09.09 10.09 11.09 12.09 01.10 02.10 03.10 04.10 05.10

потенциальных покупателей осталась невысокой. Конечно, сейчас ипотека становится более доступной и уже предлагают кредиты всего на 2–3% выше, чем до кризиса, но ажиотажного спроса ждать неоткуда, слишком высоки цены на жилье и низки доходы большинства россиян».

Кстати, и городские власти хотя бы де-юре оказывают девелоперам поддержку. Александр Крапин, генеральный директор Аналитического агентства RWAY : «В конце апреля стало известно о том, что правительство Москвы приняло перечень мер, необходимых для сокращения количества согласований, сроков подготовки и выдачи документов заявителям. По словам представителей мэрии Москвы, сроки оформления комплекта документации на строительство планируется сократить вдвое, c 470 до 240 дней. Перечень касается практически всех этапов согласования».

Экономкласс в цене

В прошлом году поставщики новостроек — девелоперы — старались вести политику ценообразования, адекватную рыночным тенденциям значительно сократившегося платежеспособного спроса. Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty : «За первую половину 2009 года жилая недвижимость экономклас-са на первичном рынке потеряла в цене порядка 30% по сравнению с докризисным периодом и составила в среднем $3100–3300 за кв. м». Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» : «Покупателям в 2009 году предоставлялась длительная — на весь период строительства дома, часто беспроцентная рассрочка».

«Ближе к зиме текущего года снижение цен приостановилось, а по отдельным жилым проектам застройщики отказались от скидок и стали предлагать квартиры, начиная от $3800 за кв. м — в зависимости от типа дома и его расположения», — вспоминает Александр Зиминский .

То есть наши неунывающие девелоперы, как только более-менее уладили вопросы с долговыми обязательствами перед банками, попытались взвинтить и без того перегретые докризисной политикой продажи новостроек цены. Однако усилия их в этом направлении пока не увенчались успехом.

Александр Крапин : «В первые месяцы этого года игроки рынка продолжили политику, направленную на перелом ценового тренда на первичном рынке жилья. Согласно данным мониторинга RWAY, за апрель средневзвешенные цены предложения в долларах на первичном рынке выросли более чем на 3% относительно марта — такого роста ценовых показателей в мониторинге не было с ноября 2009 года». Из таблицы и графика цен на квартиры, составленных аналитиками АН «САВВА» , видно, что стартовавший было в начале этого года рост цен (в отдельные недели марта, по данным IRN.RU , удорожание составляло почти 1% в неделю), достигнув апогея в апреле, в мае замедлил темпы в разы — до 0,2% в неделю. Сейчас средняя цена метра в Москве — $4076.

А наиболее дешевые квартиры, по наблюдению участников рынка, предлагаются в микрорайоне «Царицыно» (от 68 тыс. руб. за 1 кв. м на этапе котлована монолитнокирпичного дома по индивидуальному проекту или от 4,6 млн. руб. за «однушку» площадью 46 кв. м при сроке

EAST NEWS

сдачи дома в конце этого года, девелопер — ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»). Из панельной застройки Москвы второй год более-менее привлекательно предложение готового жилья в микрорайоне «Марфино» — минимальная стоимость однокомнатной квартиры с отделкой площадью 37,2 кв. м составляет 4,69 млн. руб. Девелопер — компания «Ведис Групп». Интересен для покупателя стабильностью застройщика, рациональным соотношением цена — качество и местом строительства жилой комплекс «Битцевский». Там будут построены дома серии КОПЭ-М-Парус и КОПЭ-Башня. Средние цены — 100 тыс. руб. за кв. м. Первый корпус в ЖК «Битцевский» будет сдан уже в этом году.

Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» : «Основной особенностью московского рынка в кризисный 2009 год стало предложение нескольких проектов экономкласса, оказавшихся высоколиквидными в этот период и отличавшихся низким уровнем цен. Их появление увеличило долю экономкласса в предложении с 4–5% в начале 2009 года до 9–10% в январе 2010-го. Высокий спрос на такие объекты (в том числе и инвестиционный) способствовал появлению большого количества предложений в этих объектах по переуступке прав — по более высокой цене, что на некоторое время подхлестнуло рост цен в сегменте экономкласса в целом. По мере вымывания таких вариантов (с завершением их

Артем Эйрамджанц, первый вицепрезидент ГК ПИК: «В 2009 году мы построили 884 тыс. кв. м жилья (около 15 тыс. квартир). План на 2010 год — около 1 млн. кв. м, 90% из которых будет возведено в Московском регионе. Преимущественно это дома панельных индустриальных серий производства собственных домостроительных

комбинатов: ДСК-2, ДСК-3, 100 КЖИ, 480 КЖИ.

В кризис явно проявилось то, как важно фазировать крупные девелоперские проекты. Сейчас мы очень тщательно следим за тем, чтобы график финансирования строительства новых домов и график продаж объектов недвижимости в них правильно соотносились друг с другом.

Также мы стали намного более гибко подходить к вопросам предоставления рассрочки при покупке жилья. С каждым покупателем мы готовы обсуждать индивидуальный график оплаты.

Если у девелопера есть стабильный источник финансирования строительства, можно ожидать хороших результатов и по продажам. А в нашем случае такой источник — открытая Группе компаний ПИК Сбербанком России кредитная линия на сумму 12,75 млрд. рублей».

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

ФОТО ПРЕДОСТАВЛЕНЫ ГК ПИК

Новостройки экономкласса, возводимые в Москве и ближайшем Подмосковье, представлены в основном домами индустриальных серий КОПЭ-М-Парус и П-3М.

продаж) ситуация в сегменте экономкласса возвращается на прежний уровень, доля таких новостроек в предложении к маю сократилась до 4,5%, а средневзвешенная цена предложения понизилась с февраля по апрель 2010 года со 123,3 до 102,2 тыс. руб. за кв. м».

Однако, повторимся, опасаться потенциальным покупателям, по-видимому, нечего. Александр Крапин : «На первичном рынке активность остается относительно низкой, так как его покинули практически все инвестиционные покупатели. Доля инвестсделок в 2009 году снизилась до 6% по сравнению с 25–30% в 2006–2008 годах, к марту текущего года этот показатель составлял 10%».

В пользу того, что спрос на рынке новостроек еще не перешел в фазу реальной платежеспособности, свидетельствуют наблюдения аналитиков. Так, по данным портала IRN.RU, уже с первых чисел мая как российский, так и все мировые финансовые рынки ушли в жесткую коррекцию, показывая, что говорить о полном преодолении кризиса пока еще рано. Серьезные финансовые проблемы и преддефолтное состояние ряда европейских государств катастрофически обвалили курс евро, который ушел ниже минимумов кризисного 2008 года. Разумеется, симметрично подскочил и курс доллара, а цены на нефть — основной индикатор российской

Источник:

АН «САВВА»

экономики — просели на четверть всего за две недели. Очевидно, что такой макроэкономический фон вряд ли способствует развитию потребительского и инвестиционного ажиотажа и на рынке недвижимости.

Одно можно сказать с уверенностью: застройщики, стремясь хоть как-то совпасть с покупателем, усмотрели-таки целесообразность построения в столице эконом-класса в массовом порядке. Если до 2008 года считалось, что в Москве земля дорогая, поэтому здесь надо строить только бизнес-класс (жилье по индивидуальным проектам), то в кризис выяснилось, что и на экономкласс по более демократичным подмосковным ценам не много желающих, а что говорить о столичном «бизнесе». И девелоперам пришлось менять политику домостроения.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood : «Стоит сказать, что перспектива строительства жилья экономкласса вполне оправданна. Этот сегмент в Москве и Московской области пользуется и будет продолжать пользоваться стабильным спросом. Очевидно, что кризис изменил покупательскую активность, однако удачный опыт продаж жилья экономкласса рядом компаний уже в посткризисный период показывает, что объекты первичного рынка с наилучшим соотношением цена — качество, со стабильной динамикой строительства и относительно невысокими ценами по-прежнему интересны покупателям. Основные причины — восстановление отложенного спроса и нерешенная для большинства москвичей жилищная проблема».

ВСЕ РЕГУЛИРУЕТСЯ КУРСАМИ ВАЛЮТ

Цена предложения квартир в Москве в зависимости от типа жилья и места расположения по округам, $/кв. м*

ТИП ДОМА	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗАО	СЗАО	ЦАО	МКАД	СРЕДНЯЯ	ИЗМЕНЕНИЕ К АПРЕЛЮ 2010, %	ИЗМЕНЕНИЕ К ДЕКАБРЮ 2009, %
«Хрущевки» панельные	4404	4185	3989	3836	3883	4514	4587	4412	4915		4233	-2,9	+3,2
Панельные с малой кухней	4223	4184	4102	3979	3958	4550	4604	4296	6095		4259	-3,8	+3
Типовые панельные	4346	4279	4264	3945	4147	4920	4555	4531	5957	3843	4340	-3,3	+3,6
Современные панельные	4358	4497	4368	4143	4208	5257	4833	4623	6216	4010	4569	-3,7	+3,5
«Хрущевки» кирпичные	4391	4134	4164	3996	4404	4644	4469	4246	5887		4498	-6,0	-0,2
Кирпичные с малой кухней	5041	4957	4549	4565	4888	5600	5922	4739	6772		5374	-5,8	+1,9
«Сталинские»	5128	5136	4488	4224	4631	6153	6195	4511	7154		5955	-3,9	+0,57
Высотные кирпичные	5858	5146	5038	4714	4778	6354	6868	4667	8127		6170	-3,2	+2,7
Монолитно-каркасные	5350	4942	4600	4306	4418	6121	5886	4762	7651	4123	5424	-2,3	+3,2
Новостройки панельные	4420	4299	3682	3632	4227	4907	4364	2930		3719	4076	-3,8	+2,5
Все типы	4726	4465	4326	4064	4212	5320	5244	4506	6893	3948	4833	-3,4	+3,1
Изменение к апрелю 2010, %	-3,9	-4,2	-2,9	-3,0	-3,5	-3,9	-3,0	-3,6	-4,3	-4,1	-3,4
Изменение к декабрю 2009, %	+1,2	+3,4	+2,8	+4,3	+3	+2,3	+4,9	+3,6	+1,5	+3,3	+3,1

* По состоянию на конец мая 2010 года.