Выдел земельных участков под строительство высокоскоростных железнодорожных магистралей

У читывая нестабильную экономическую обстановку, наше государство стремится за счет активного сотрудничества с зарубежными странами, разработать транснациональные проекты. Данные проекты направлены на стабилизацию экономических показателей. Правовое обеспечение такого транснационального проекта как строительство высокоскоростной железнодорожной магистрали «Мо-сква-Казань», с правовой точки зрения, нуждается в существенной доработке правовой платформы российского законодательства.

Научных разработок, тематика которых направлена на изучение земельных участков, их использования и правового статуса достаточно много, однако, научных статей, посвященных выделу земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в связи со строительством высокоскоростных железнодорожных магистралей, на данный момент, не хватает.

Развитие внешних отношений России и стран зарубежья позволяет вывести экономику нашей страны на принципиально новый уровень. Развитие ключевых отраслей направлено на повышение общего благосостояния общества.

Уделяя внимание железнодорожной сфере, хочется отметить, что сотрудничество Российской Федерации с Китайской Народной Республикой, позволяет нам обеспечить прирост капитала. «Мы готовы работать с Россией, чтобы в полной мере использовать преимущества экономического развития обеих стран и продолжать выявлять потенциал сотрудничества между двумя странами»[10], заявил посол КНР в РФ Ли Хуэй.

В связи с реализацией крупномасштабного проекта по строительству высокоскоростной железнодорожной магистрали – ВСМ «Москва-Казань», Министерством транспорта Российской Федерации разработан проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с созданием инфраструктуры высокоскоростного железнодорожного транспорта» (далее – законопроект).

Предметом правового регулирования законопроекта выступают отношения между субъектами, связанные со строительством объектов высокоскоростного железнодорожного транспорта.

Несомненно, что в таком проекте существует много острых и не урегулированных моментов, в данной статье мы рассмотрим один из них – проблема выдела земельных участков под строительство высокоскоростных железнодорожных магистралей.

Законодательство Российской Федерации старается четко отслеживать правовые коллизии и своевременно на них реагировать, в связи с чем, разрабатываемый законопроект вносит изменения в отдельные законодательные акты гражданского законодательства. Подробнее мы рассмотрим предложенные изменения, связанные с использованием земельных участков для строительства высокоскоростных магистралей.

Итак, собственно, что же, принято понимать под земельным участком? Российское законодательство определяет понятие земельного участка как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю, кроме того, земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1].

В научном обществе, О.В. Шихалевой сформулировано следующее определение: земельный участок – это геометризованный блок почвенного слоя (плодородная недвижимость) или часть поверхности земли (территориальная недвижимость), границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным органом власти, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами [9, 7].

Необходимо отметить, что российское законодательство определяет пространственные границы земельного участка более узко. Так, в соответствии со статьей 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Как цитировать статью: Климова А.О. Выдел земельных участков под строительство высокоскоростных железнодорожных магистралей // Вестник Академии права и управления. 2018. № 4(53). с. 105–110

Таким образом, статья 261 ГК РФ не распространяет право собственности на земельный участок на все, что находится над и под поверхностью земельного участка, а лишь указывает, что собственник вправе использовать такие объекты, в случае если иное не установлено законом [8, 15].

Законопроектом предлагается внести изменения в Федеральный закон «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации», а именно, в соответствии с пунктом 2 статьи 10.1 – при строительстве объектов инфраструктуры высокоскоростного железнодорожного транспорта, правоустанавливающие документы будут предоставляться лишь на те земельные участки, на которые такие документы оформлены.

Стоит отметить, что не представляется возможным однозначно определить правовые основания отсутствия или отказ в предоставлении правоустанавливающих документов на такие земельные участки [4]. Учитывая, что на момент строительства или реконструкции объектов уже имеется утвержденная рабочая документация по планировке земельных участков, то фактическое использование земельных участков может затруднить отсутствие или отказ в предоставлении правоустанавливающих документов [3].

Кроме того, предлагаемое положение затруднит применение части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой действие разрешений на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов власти в случаях принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд; отказа от права собственности и иных прав на земельные участки; расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических возникли права на земельные участки.

Таким образом, при заключении договора на использование земельного участка под строительство или реконструкцию, необходимо убедиться в наличии правоустанавливающих документов у собственника земельного участка. Документ должен содержать наименование, описание, расположение объекта.

В судебной практике начинают формироваться примеры отказа в предоставлении в собственность земельных участков, которые зарезервированы для государственных и муниципальных нужд. Например, такой характер имеет дело №А41-13093/12.

Индивидуальный предприниматель Апарина Светлана Михайловна (далее – заявитель, ИП Апарина С.М.), обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области (далее – ответчик, Администрация), с требованиями (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д.74 т.1): 1. Признать незаконным решение межведомственной комиссии по землепользованию и земельным ресурсам Администрации городского округа Химки Московской области от 21.12.2011 (дело 8/06) в предоставлении в собственность земельного участка ИП Апариной С.М. 2. Обязать Администрацию городского округа Химки Московской области предоставить индивидуальному предпринимателю за плату земельный участок с кадастровым номером 50:10:060103:11 расположенный по адресу: МО, г. Химки, мкр. Сходня, пересечение улиц Чапаева и Октябрьская, в размере равном десятикратному размеру ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.

Как установлено судом ИП Апарина С.М. обратилась к Администрации городского округа Химки с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:10:060103:11, площадью 0,06 га, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, пересечение улиц Чапаева и Октябрьская. Решением межведомственной комиссии по землепользованию и земельным ресурсам Администрации городского округа Химки Московской области от 21.12.2011 Администрация городского округа Химки Московской области отказала в предоставлении на праве собственности за плату земельного участка указав, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах расширения (ВСМ) «Москва-Санкт-Петербург».

В обоснование своих требований о приобретении права собственности на земельный участок, заявитель ссылается на следующие обстоятельства. 11.12.2001 между Администрацией Химкинского района Московской области и ИП Апариной С.М., был заключен Договор аренды земельного участка для строительства торгово-бытового комплекса, сроком на 10 лет. В дальнейшем объект недвижимости был возведен и на него оформлено право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 50-АЖ №864057 от 04.05.2015. Заявитель полагает, что она – ИП Апарина С.М., как собственник принадлежащего ему имущества, расположенного на земельном участке имеет исключительное право на приобретение испрашиваемого участка в собственность.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муни- ципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п.п. 13 п.5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности в том числе, земельные участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая такие дела суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативно правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

Согласно п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарегистрированные) для их перспективного развития. Из материалов дела следует, постановлением Главы администрации Химкинского района МО от 31.01.1995 №199 Российскому акционерному обществу «Высокоскоростные магистрали» предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки пл. 36,2 га в пределах существующей полосы отвода Октябрьской железной дороги на территории Химкинского района для строительства высокоскоростной магистрали «Санкт-Петербург-Москва». На основании указанного постановления 20.02.1995 выдано свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования землей МО-35-Х/150 и Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству издан приказ от 22.12.1993 №62 «Об изъятии и предоставлении в постоянное пользование земель под строительство и эксплуатацию пассажирской железнодорожной магистрали «Санкт-Петербург-Москва», с обязанием последнего сохранить изымаемые земельные участки до фактического занятия земель под железнодорожную пассажирскую магистраль. В дальнейшем стратегия развития железнодорожного транспорта в Российской Федерации, утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 17.06.2008 №877-р, в рамках реализации Федеральной целевой программы «Развитие транспортной системы России (2010-2015 гг.)» предусмотрела строительство высокоскоростной железнодорожной магистрали «Москва-Санкт-Петербург». ОАО «Скоростные магистрали» подготовлено Обоснование инвестиций, определяющее планируемое местоположение трассы. Обоснование инвестиций прошло государственную экспертизу (Экспертное заключение №437-10/ ГГЭ-6727/04 от 28 мая 2010 г. ФГУ «Главгосэкспертиза России») и послужило основной для внесения сведений о трассе в Проект схемы территориального планирования Российской Федерации в области транспорта, в документы территориального лакирования Московской области, муниципальных образований, в частности, в территориальную комплексную схему градостроительного развития Химкинского района Московской области, в проект генерального плана городского округаХимки. Комитетом по строительству и архитектуреАдминистрации городскогоокругаХимки МО было дано заключение о том, что в соответствии с «Обоснованием инвестиций в строительство высокоскоростной железнодорожной магистрали «Москва-Санкт-Петербург», разработанным ОАО «Мосгипро-транс», проектируемая граница расширения (реконструкции) высокоскоростной железнодорожной магистрали (ВСМ) «Москва-Санкт-Петербург» проходит непосредственно по испрашиваемому земельному участку и является территорией, изымаемой под развитие ВСМ и связанной с ней инфраструктурой.

Учитывая, что Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет на приватизацию зе- мельных участков, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд у Администрации городского округа Химки МО Московской области отсутствовали основания для оформления указанного земельного участка в собственность заявителя ИП Апариной С.М [11].

Резюмируя вышеизложенное, необходимо отметить, что указанный законопроект вносит изменения в Земельный кодекс РФ, а именно предлагает статью 26 дополнить частью 18 следующего содержания: «Решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества и сносе самовольных построек в целях размещения инфраструктуры высокоскоростного железнодорожного транспорта подлежит немедленному исполнению».

Кроме того, подлежит дополнению Федеральный закон «О введение в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» статьей 6.5. «Исполнение решения суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества и сносе самовольных построек в целях размещения инфраструктуры высокоскоростного железнодорожного транспорта, регулируется Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, если иное не определено иными федеральными законами».

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

• 1.    Проблема выдела земельных участков под строительство высокоскоростных железнодорожных магистралей приобретает особую актуальность в условиях длящегося экономического кризиса, поскольку проект строительства является долгосрочным и прибыль от реализация поступит через несколько лет.

• 2.    Российским законодательством не предусмотрен четкий перечень оснований предоставления правоустанавливающих документов не на все земельные участки, необходимые для строительства, реконструкции объектов капитального строительства высокоскоростного железнодорожного транспорта в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

• 3.    Действующее законодательство не содержит конкретных положений о наступлении негативных последствий для уполномоченных органов государственной власти, которые незаконно отказали в выдаче разрешений собственнику земельного участка на строительство, учитывая, что спорный земельный участок не входит в перечень земель, изъятых из оборота.

• 4.    Согласно российскому законодательству резервирование земель и земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется для целей развития прилегающей территории, однако со стороны законодателя нет конкретизации этих целей.