Взаимовлияние финансового рынка и рынка недвижимости

Несколько лет назад наметилась все более заметная сегодня тенденция «замены» инструментов финансового рынка недвижимостью. С точки зрения доходности недвижимость стала одним из самых привлекательных инвестиционных инструментов. Более того, недвижимость является самым доходным инструментом вложений, поскольку ее доходность намного превышает инфляцию.

По различным данным, в Москве и, наверное, в ряде других крупных городов, до 30 процентов платежеспособного спроса на жилье предъявляется людьми, которые не предполагают проживать в приобретенной недвижимости – она рассматривается ими как краткосрочный либо долгосрочный инвестиционный инструмент. Основными причинами сложившейся ситуации можно назвать следующие:

• •    на протяжении последних лет стоимость недвижимости в Москве и других крупных городах неуклонно растет, причем быстрыми темпами. Стоимость квартир, приобретенных в Москве 2–3 года назад, сегодня как минимум удвоилась, а то и утроилась;

• •    при приобретении недвижимости инвестор не принимает на себя риски, присущие инструментам финансового рынка (банковские вклады, ценные бумаги), такие как риск банкротства эмитента или банка, риск падения курсовой стоимости ценных бумаг и другие риски.

Для частного инвестора единственным минусом такого инвестиционного инстру- мента может быть высокий «входной барьер» – в настоящее время стоимость жилой недвижимости в Москве составляет от 60 тысяч долларов.

С обывательской точки зрения, возможно, все не так уж и плохо, так как на рынке существует надежный и сверхдоходный инструмент.

Почему же существующую тенденцию нужно рассматривать скорее как негативную, чем позитивную?

Во-первых, и это самое главное, постоянное наличие спекулятивного спроса на недвижимость, а также рост этого спроса создает «замкнутый круг» – и без того высокий спрос на недвижимость в отсутствие адекватного предложения жилья стимулирует еще больший рост цен, что, в свою очередь, повышает привлекательность этого инструмента как инвестиционного.

Во-вторых, средства потенциальных инвесторов отвлекаются от инструментов собственно финансового рынка, в том числе из банковского, фондового секторов, а также из сектора коллективных инвестиций.

К сожаления, как я полагаю, до тех пор, пока не появятся другие финансовые инструменты, обладающие аналогичным набором свойств, такая тенденция будет существовать.

В то же время по характеристикам «риск – доходность» наиболее близкими к недвижимости являются инструменты коллективного инвестирования. Паи инвестиционных фондов – достаточно надежные инструменты, что обусловлено большой диверсификацией портфелей фондов и жесткой законодательной регламентацией их деятельности. Кроме того, фонды демон- стрируют значительную доходность, а именно:

• •    с начала 2005 года рынок вырос более чем на 60 процентов;

• •    все открытые фонды принесли пайщикам прибыль;

• •    16 фондов заработали более 15 процентов годовых, 3 фонда – более 20 процентов годовых.

Важным является и то, что стоимость пая (от 2 до 3 тысяч рублей) позволяет приобретать его даже при наличии незначительных сбережений.

Вопрос в том, как сделать эти инструменты более популярными. Для решения этой проблемы Правительством Российской Федерации предпринимаются следующие шаги:

• •    разрабатываются программы обеспечения населения информацией о возможностях системы коллективных инвестиций;

• •    планируется создание системы страхования ответственности профессиональных участников рынка ценных бумаг, в число которых входят и управляющие компании инвестиционных фондов;

• •    планируется создание компенсационных механизмов для защиты неквалифицированного инвестора (понятия «квалифицированный инвестор» и «неквалифицированный инвестор» скоро появятся в российском законодательстве).

Ипотечное кредитование как комплексный финансовый продукт

Ипотека – комплексный финансовый продукт и прежде всего – банковский, поскольку ипотечный кредит – это банковский продукт. Соответственно, прямая и обратная связь с банковским сектором очевидна: с одной стороны, развитие ипотеки – это развитие банковского сектора, с другой – без развитого банковского сектора (в первую очередь без достаточной ресурсной базы) невозможно и развитие ипотеки. Это первая составляющая ипотеки.

Из этого вытекает вторая составляющая ипотеки. Если мы говорим о классическом банковском ипотечном кредитовании, то финансовые возможности даже очень круп- ных банков через какое-то время будут исчерпаны, и потребуется рефинансирование долгосрочных ипотечных кредитов – «устранение» с баланса накопленных закладных, переуступка прав требований по этим долгосрочным обязательствам заемщиков.

В настоящее время, в отсутствие действительно работающего Федерального закона от «Об ипотечных ценных бумагах», это происходит просто. Большинство банков, которые уже столкнулись с необходимостью рефинансирования накопленных ипотечных кредитов, «переуступают» кредиты третьему лицу. При этом классической секъюритизации не происходит, поскольку риски переуступаются, но не «распыляются» между неограниченным кругом инвесторов.

В то же время для «запуска» полноценной двухуровневой системы ипотечного кредитовании, предполагающей выпуск ипотечных ценных бумаг, необходимо внесение соответствующих изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Это должны быть не только технические правки, связанные с управлением ипотечным покрытием, но и, что очень важно, поправки, предусматривающие возможность выпуска траншей ипотечных ценных бумаг, обеспеченных одним ипотечным покрытием (старшие и младшие транши). Кроме того, необходимо обеспечить возможность структурирования выпусков ипотечных ценных бумаг таким образом, чтобы можно было максимально снизить риски, связанные с вероятностью досрочного погашения ипотечных кредитов (в зависимости от типов ипотечных ценных бумаг такие риски несет на себя либо эмитент ипотечных ценных бумаг, либо инвестор в такие ценные бумаги).

Немаловажной проблемой также является сложная процедура «сбора» и передачи больших пулов закладных, из которых будет состоять ипотечное покрытие соответствующих ценных бумаг. Необходимо ее упрощение.

Правовое регулирование отношений по поводу закладных осуществляется Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижи- мости)». В части оформления ипотечного кредита путем выдачи ценной бумаги в основу этого федерального закона положено дореволюционное регулирование выдачи и передачи так называемого «залогового акта». Вслед за дореволюционным законодательством Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закрепил нормы, ориентированные на единичные сделки передачи закладной.

Выпуск ипотечных ценных бумаг предполагает необходимость одновременной и оперативной передачи значительных пулов закладных (от 1 до нескольких десятков тысяч). В то же время существующий порядок передачи закладных не удовлетворяет новым требованиям к обороту закладных, вытекающим из норм Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». Так, статьей 48 этого Федерального закона предусматривается следующее:

• •    для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена передаточная надпись (в случае одновременной передачи тысяч закладных расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок);

• •    согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их физическая передача (возможность использования закладных из разных регионов Российской Федерации влечет за собой серьезные транспортные расходы, а в связи с физическим перемещением закладных увеличивается риск утраты или повреждения закладных).

Итак, с точки зрения формирования и передачи ипотечного покрытия действующий (индивидуальный) порядок передачи закладных создает высокие издержки и снижает ликвидность закладных. На развитом рынке недвижимости и ипотечных ценных бумаг оборот закладных может быть эффективным только при организации их депозитарного учета. Прежде всего это связано с такими параметрами, как время и объем совершаемых сделок,

Депозитарный учет закладных предполагает, что операции с закладными фиксиру- ются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществить передачу значительного «пула» закладных.

Рассмотрим третью, последнюю составляющую ипотеки – страхование.

В настоящее время, помимо развития стандартных видов страхования (жизни, трудоспособности заемщика, приобретаемой недвижимости и титула собственности не нее, которые, кстати, являются обязательными при последующем выпуске ипотечных ценных бумаг в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах»), на наш взгляд, целесообразно развитие и еще одного важного вида страхования – страхования кредитных рисков заемщика.

Строго говоря, в России этот вид страхования не запрещен. Не так давно в рамках пакета законопроектов по рынку доступного жилья были приняты изменения в статью 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которыми заемщик имеет возможность застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

В мировой практике такое страхование также называют страхованием «верхнего слоя». В разных странах законодательно установленный предельный размер страхового покрытия недвижимости при таком виде страхования составляет от 15 до 50 процентов от стоимости жилья.

В соответствии с российским законодательством страховое покрытие может составлять не более 20 процентов от стоимости жилья. Учитывая, что в настоящее время в России средний размер LTV (Loan-to-Value – отношение размера кредита к стоимости залога) составляет около 70 процентов, возможность его повышения до 90 процентов (в таком случае заемщику необходимо будет одноразово внести лишь 10 процентов от стоимости недвижимости) окажет ощутимое влияние на рост доступности ипотечного кредитования, особенно для молодых семей. С сожалением отмечаю, что сегодня в России такой вид страхования практически не применяется. Возможно, государству требуется более серьезно подойти к развитию страхования кредитных рисков заемщика.

Многие зарубежные страны уже создали системы ипотечного страхования. Такая система действует в США, Канаде, Австралии, Великобритании, ЮАР, Израиле, Гонконге, Филиппинах, странах бывшего Советского Союза – Литве и Казахстане.

Зарубежный опыт свидетельствует о том, что система ипотечного страхования может быть построена по различным принципам. Например, в Литве, Казахстане и Филиппинах ипотечное страхование осуществляется только государством. В США ипотечное страхование осуществляется как частными страховыми компаниями, так и государством в лице Фонда взаимного ипотечного страхования Федеральной жилищной администрации. В Канаде, Индии, Мексике и Тайване также существуют как государственное, так и частное ипотечное страхование. В Великобритании, Израиле, Южной Африке ипотечное страхование осуществляется только частными страховщиками, в Австралии и Новой Зеландии государственная система ипотечного страхования была передана в частные руки (приватизирована).

Создание государственной или частногосударственной системы ипотечного страхования предполагает учреждение государственного агентства по ипотечному страхованию – фактически, государственной страховой компании, которая впоследствии может быть приватизирована. Деятельность этой организации может быть универсальной или специализированной (исключительно ипотечное страхование, как это происходит в большинстве стран).

Поскольку указанная система полностью финансируется государством, цель ее формирования – первоначальное развитие рынка ипотечного страхования, в том числе путем прямого субсидирования страховых тарифов в течение периода установления их на «справедливом» уровне, а также повышение привлекательности этого рынка для частных страховых компаний в случае, если их интерес отсутствует или является недостаточным.

Кроме того, функции государственной страховой компании могут заключаться в реализации ряда социальных программ, расширяющих возможности ипотечного кредитования различных слоев населения. Один из примеров такой деятельности – практикуемое в ряде стран бесплатное для заемщика (например молодой семьи) страхование кредитного риска по ипотечному кредиту, сопровождающееся снижением требований к первоначальному взносу.

В рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» указанная система, по крайней мере на первом этапе, будет создана для обеспечения более комфортных условий ипотечного кредитования для молодых семей. С этой целью в 2006 году планируется разработка Концепции страхования ипотечных рисков, в рамках которой, на наш взгляд, целесообразно отразить степень необходимости участия государства в развитии ипотечного страхования.

Вариант I. Опосредованное участие государства

Длительность периода, в течение которого на рынке ипотечного страхования будут устанавливаться «справедливые» тарифы по такому виду страхования, напрямую зависит от того, насколько доступной для страховых компаний окажется информация о частоте страховых случаев и объемах страхового возмещения на рынке в целом. Для повышения доступности подобной информации целесообразно рассмотреть вопрос о создании централизованной информационной базы данных по ипотечному кредитованию, в которой будет аккумулироваться общая информация о характеристиках выданных коммерческими банками ипотечных кредитов, в том числе о показателях «дефолтов» заемщиков. Ведение названной базы данных может быть осуществлено, например, подразделением Центрального банка Российской Федерации (действующим самостоятельно либо в рамках существующих структурных подразделений).

Кроме того, целесообразно рассмотреть возможность разработки Центральным банком Российской Федерации особых требований к процедуре предоставления ипотечных кредитов, включающих рекомендации по осуществлению ипотечного страхования. Это позволит достичь более благоприятного режима работы при предоставлении жилищных кредитов (по сравнению с кредитами, предоставляемыми под залог промышленной и коммерческой недвижимости или строительных объектов), а также повысит доход банков, занимающихся этим видом кредитования.

Вариант II. Прямое участие государства

Прямое участие государства в формировании рынка ипотечного страхования осуществляется путем создания государственного агентства по ипотечному страхованию – фактически государственной страховой компании (далее – государственное агентство), осуществляющего исключительно такой вид страхования. Впоследствии государственное агентство может быть приватизировано.

Необходимо принимать во внимание, что у этой модели развития рынка ипотечного страхования есть как достоинства, так и недостатки. К достоинствам можно отнести следующее:

• •    замена государственным агентством функций частных страховых компаний по осуществлению такого вида страхования на период становления рынка и окончательного формирования «справедливых» тарифов на основе собранной статистики;

• •    частичное принятие государством (с помощью участия в государственном агентстве) рисков, связанных с осуществлением этого вида страхования;

• •    ипотечные кредиты, страховое покрытие которых осуществляется государственным агентством (государственной страховой компанией), по мнению Центрального банка Российской Федерации, относятся к группе кредитов с пониженным коэффициентом риска – по таким кредитам действует более низкая норма обязательного резервирования.

Недостатками этой модели являются:

• •    вынужденное фактическое бюджетное субсидирование тарифов по ипотечному страхованию и проблема соотношения задач установления «справедливых» тарифов и построения тарифной политики строго в соответствии с актуарными расчетами (то есть с использованием имеющейся статистической информации о «дефолтах» заемщиков);

• •    вероятность монополизации рынка государственным агентством (путем установления более низких тарифов) и вытеснение с него, по крайней мере на начальном этапе, частных страховщиков;

• •    несовпадение задач и целей деятельности государственного агентства (принятие на себя коммерческих рисков, получение прибыли) с задачами и целями государственной экономической политики;

• •    необходимость бюджетного финансирования государственного агентства, созданного для осуществления единственного вида страхования, и возникающие в связи с этим риски (риск отсутствия и/или недостаточного бюджетного финансирования).

Очевидно, что при создании такой структуры необходимо будет решить две фактически «разнонаправленные» задачи: