Взыскание задолженности по ипотечным кредитам: новые коллекторские технологии и существующие проблемы

В настоящее время в России в сфере ипотеки произошел важный переход от ориентации на увеличение количества выданных кредитов к борьбе за их качество, что проявляется, в том числе и в актуальности работы по возврату проблемных ипотечных кредитов. Смена приоритетов обусловлена многими причинами, в числе которых и кризис ипотеки в США, повлекший возникновение негативных явлений в мировом масштабе, и появление явных проблем с возвратом ипотечных займов в отдельных регионах России, и наличие пробелов в законодательстве и правоприменительной практике.

В таких условиях становится актуальным создание новых технологий ипотечного кол-лекторства, то есть совокупности комплексных методов взыскания долгов, обеспеченных залогом недвижимости, и их развитие. Необходимость выделения отдельного направления коллекторской деятельности определяется следующими факторами:

• 1)    ипотечные кредиты характеризуются большим размером и особой значимостью для заемщиков, что определяет особые стратегии их погашения в кризисных ситуациях, а также особое значение сохранения клиента для кредитных организаций; кроме того, крупный размер займов привлекает организованные группы мошенников;

• 2)    большинство заемщиков по ипотечным кредитам имеют возможность обратиться за квалифицированной юриди-

• ческой помощью для противодействия взысканию;

• 3)    область жилищных прав находится под пристальным вниманием общества и государства;

• 4)    в этой сфере рождается большое количество мифов, например о невозможности выселить из единственного жилья, находящегося в залоге, и т. д.

Наряду со специфическими особенностями сферы ипотеки в корпоративном коллекторстве, естественно, должны присутствовать характерные черты коллекторского подхода: комплексность, максимальная формализованность, кон-вейерность, а также централизация и сегментация деятельности по взысканию долгов1. Комплексность проявляется в соединении методов права, психологии, PR для взыскания задолженности. Формали-зованность и конвейерность определяются разработкой четких процедур работы по взысканию, со специализацией сотрудников на отдельных стадиях (обзвон, выезд, сопровождение добровольной или принудительной реализации предмета залога и т. д.). Централизация – это отказ от ранее обычной ситуации, когда взысканием долгов параллельно с иной деятельностью занимаются различные подразделения организации: юридический отдел, служба безопасности и т. д., в пользу проведения взыскания специализированной организацией или отделом, который внутри компании занимается только решением долговых проблем2. Сегментация означает выделение отдельных видов долговых ситуаций, которые требуют различной стратегии и тактики взыскания. Сегментация ипотечных и авто долгов весьма отличается, например, в первом случае важно выделение таких ситуаций, как просрочка из-за смерти заемщика, развода, организованного мошенничества, а во втором – повреждение автомобиля и т. д.

Актуальные задачами и проблемами для обеспечения долговой безопасности в сфере ипотечного кредитования являются3:

• •    становление методов ипотечного кол-лекторства (адаптация традиционных коллекторских методик и разработка новых);

• •    создание кризисных консультационных центров для должников;

• •    адаптация технологий взыскания к введению процедуры личного банкротства;

• •    решение проблемы маневренного фонда и шире – жилья для выселенных должников.

Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.

Методы ипотечного коллекторства

Эффективные методы взыскания задолженности по ипотечным кредитам базируются на синтезе юриспруденции, психологии, PR и менеджмента. При этом работа по взысканию ипотечных долгов включает в себя как внесудебную, так и судебную составляющие. В первом случае акцент делается на психологию и PR, а во втором – на эффективное юридическое делопроизводство и создание специальной коллекторской инфраструктуры.

В рамках внесудебного взыскания долгов можно выделить два основных режима:

консультирование и угрозы (только в рамках закона). Обычное практики наибольшее внимание обращают на угрозы. При этом можно выделить следующие виды угроз: юридические, экономические, и, внимание, обыденные, а также мифические. О последних двух разновидностях часто забывают, и напрасно. Примером хорошей обыденной угрозы отчасти на стыке с ее юридической разновидностью является предложение должнику подумать о том, что после суда «придут приставы в грязных сапогах». В форменной одежде приставов сапоги не предусмотрены, но такая угроза часто заставляет задуматься, особенно женщин. Большинство же угроз сводится к тому, чтобы объяснить понятным для конкретного должника языком, какие последствия имеет невозврат долга, поэтому часто оказывается действенным направление вместе с претензией типового решения о выселении из заложенной квартиры.

Консультирование также очень важно. Оно ведется по основным вопросам: как заплатить? откуда взять деньги? Интересно, что консультации, как, впрочем, и угрозы, наиболее эффективны, когда они представлены в виде историй о реальных должниках, которые сумели решить свою проблему.

В работе коллекторов могут использоваться и такие специальные психотехники, как «3-шаговая работа с агрессией», «телефонное расследование», «одолжение», «провокация возврата»4. Важной инновационной методикой является организация PR-сопровождения взыскания задолженности по ипотечным кредитам. Эта деятельность проявляется в распространении через средства массовой информации и иными способами (например через интернет-форумы и т. д.) моделей успешного разрешения проблем с выплатой ипотечных кредитов, а также историй о негативных последствиях уклонения от погашения задолженности.

Подобные истории создают информационный фон, который позволяет эффективно использовать угрозы и консультации в конкретных случаях (должники уже «знают» возможные варианты развития событий).

Сравнение современной российской практики и зарубежного опыта показывает, что в нашей стране в сфере взыскания ипотечных кредитов недостаточно используется специально организованная работа по кризисному консультированию должников. Такого рода деятельность могут осуществлять кризисные консультационные центры, создаваемые в том числе и при отдельных коллекторских агентствах. При этом можно ориентироваться на опыт работы подобных организаций, например в Великобритании (Credit Action и Consumer Credit Counseling Service (CCCS), Payplan и другие организации).

Успешность применения передового российского и адаптированного зарубежного опыта в регионах России зависит от того, насколько местные коллекторские агентства открыты для обучения и сотрудничества со всеми субъектами, участвующими в обеспечении долговой безопасности в сфере ипотеки (банками, правоохранительными органами, органами исполнительной власти и т. д.). Важно последовательно формировать инфраструктуру для решения долговых проблем, совершенствовать систему обучения и поддерживать соответствующий информационный фон.

Кризисное консультирование должников по ипотеке

Создание и развитие кризисных консультационных центров для должников по ипотечным кредитам актуально в настоящее время по следующим причинам:

• 1)    должники по ипотечным кредитам понимают сложность своего положения и часто достаточно мотивированы к поиску вариантов решения проблем, но им не хватает информации о возможных схемах погашения задолженности;

• 2)    в отличии от обычных коллекторских агентств кризисные консультационные центры могут вырабатывать долгосрочные про-

• граммы погашения задолженности и сопровождать их, тем самым сохраняя клиента для кредитной организации;

• 3)    кризисные консультационные центры могут участвовать в мероприятиях по повышению финансовой грамотности населения.

За рубежом накоплен достаточно больший опыт работы кризисных консультационных центров, своего рода «цивилизованных антиколлекторов». Эти организации наряду с коллекторскими агентствами, бюро кредитных историй входят в систему разрешения кредитных проблем. Стоит отметить, что одни существуют при объединениях банков и финансируются ими, а другие получают плату за оказанные услуги от должников.

Кризисные консультационные центры для должников могут создавать на различной базе. Основные варианты:

• а)    организационное выделение консультационной составляющей в деятельности коллекторского агентства;

• б)    создание самостоятельной организации при объединении кредитных организаций;

• в)    запуск независимого бизнес-проекта, рассчитанного на оплату услуг должниками (именно такой проект уже запущен в городе Ростове-на-Дону).

В любом случае кризисный консультационный центр нуждается в организации взаимодействия с контролирующими государственными органами (Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, Федеральной антимонопольной службой и т. д.) и общественными организациями.

При создании кризисного консультационного центра необходимо освоение эффективных технологий консультирования, формирование оптимальной внутренней структуры и выбор системы мотивации персонала. Технологии консультирования при этом аналогичны используемым в коллекторской деятельности. Например, эффективно могут применяться истории о должниках, которые успешно разрешили сложные финансовые проблемы, также возможно консультирование должников бывшими должниками, которые находились в сходной ситуации и теперь готовы помочь «собратьям по несчастью». Кроме оперативной консультационной деятельности, центры могут вести исследовательскую работу, связанную с систематизацией накопленного опыта, развитием базы знаний, обучением.

В будущем, с изменением существующего законодательства и накоплением опыта, кризисные консультационные центры могут участвовать в реабилитационных процедурах при банкротстве физических лиц.

Взыскание ипотечных долгов и банкротство граждан

Законопроект о банкротстве физических лиц в настоящее время готовится к внесению в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации. Полное наименование документа – проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты в части введения реабилитационных процедур в отношении гражданина-должника» (далее – законопроект). Законопроект уже несколько раз возвращался на доработку (вообще, возможность банкротства физических лиц формально предусмотрена Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции от 1 декабря 2007 года), но это положение не действует до принятия сопутствующих нормативных правовых актов).

Законопроект отдельно не рассматривает взыскание задолженности по ипотечным кредитам, и применение его положений в ситуации взыскания ипотечных долгов возможно в следующих случаях:

• 1)    когда взыскание обращено на заложенную квартиру, но ее стоимость оказалась недостаточной для погашения всей суммы долга (такая ситуация возможна при падении цен не недвижимость и ипотеке без первоначального взноса, а также при манипуляциях с оценкой квартиры);

• 2)    когда кредитор решает не обращать взыскание на заложенное имущество, а план реструктуризации составляется с уче-

• том необходимости погашения ипотечного кредита.

Проблема для ипотечных кредиторов может возникнуть в том случае, если в окончательном варианте закона не будет четкого ответа на вопрос: поступает ли заложенное имущество в общую конкурсную массу или залогодержатель имеет преимущественное право на обращение взыскания на предмет залога в любых случаях?

В соответствии с законопроектом кредиторы или должник при неплатежеспособности последнего могут подать в арбитражный суд заявление о признании гражданина-должника несостоятельным (банкротом). При этом в целях минимизации расходов на проведение процедур банкротства обязанности арбитражного управляющего, то есть лица , проводящего выплаты кредиторам и т. д., могут быть возложены на самого должника, за исключением случаев, когда сумма требований к должнику превышает 500 000 рублей, а также в случае обращения кредитора (собрания кредиторов) с ходатайством об утверждении арбитражного управляющего. При этом расходы на выплату вознаграждения арбитражному управляющему возмещает кредитор (кредиторы), настоявший на его введении в процесс.

По результатам проверки обоснованности заявления о банкротстве суд вводит в отношении должника-гражданина наблюдение на срок, составляющий три месяца. Введение указанного срока отвечает закрепленному международными экспертами в сфере потребительской задолженности принципу предоставления должнику времени для изыскания наиболее приемлемых вариантов дальнейших расчетов с кредиторами («мораторий на предъявление требований к должнику»).

В ходе наблюдения должник вправе представить в арбитражный суд план реструктуризации долгов, составленный в соответствии с требованиями норм законопроекта и согласованный с большинством кредиторов.

План реструктуризации долгов гражданина должен содержать положения о порядке, сроках и размере выплат, направляемых на удовлетворение требований кредиторов, и согласовывается должником с большинством кредиторов. Согласованный план реструктуризации долгов утверждается арбитражным судом. Вместе с тем законопроектом предусмотрена возможность утвердить план реструктуризации долгов и при отсутствии согласия кредиторов в том случае, если планом предусмотрено полное удовлетворение требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, а также удовлетворение требований кредиторов третьей очереди в размере равном или большем, чем они могли бы получить при немедленной реализации имущества должника и распределении его доходов.

Срок реализации плана реструктуризации долгов гражданина ограничен пятью годами. В большинстве случаев этого достаточно для успешного завершения расчетов с кредиторами и освобождения от долгов.

В случае успешного выполнения плана реструктуризации долгов гражданин освобождается от долгов, сохраняя при этом активную социальную позицию. Если гражданин, напротив, в силу тех или иных причин все же не сумел расплатиться с кредиторами в ходе реструктуризации долга, арбитражный суд выносит определение о признании такого гражданина банкротом и об открытии конкурсного производства, в ходе которого активы должника, включаемые в конкурсную массу, распределяются между ними пропорционально суммам их требований.

Основные проблемы, связанные с банкротством физических лиц, актуальные для взыскания ипотечных долгов:

• 1)    возможность злоупотребления процедурой банкротства для освобождения от обязательств (должник дистанцируется от имущества (якобы продает или дарит его родственникам или доверенным лицам) и проходит процедуру банкротства, но фактически владеет приобретенным на кредиты имуществом);

• 2)    длительность реализации плана реструктуризации долгов и отсутствие механизмов четкого контроля выполнения этого плана.

Несмотря на сложность и неоднозначность законопроекта, важно то, что им предусмотрена сама возможность банкротства граждан, это важно прежде всего в психологическом плане: для стимулирования должников к компромиссному решению проблемы. При этом коллекторы должны понятно для должника описать не только юридические, но и экономические, психологические и прочие последствия банкротства, чтобы он не считал эту процедуру возможностью легко избавиться от проблем.

В будущем коллекторским агентствам необходимо будет выработать эффективные формы взаимодействия с арбитражными управляющими, которые участвуют в банкротстве граждан при достаточно больших суммах задолженности.

Маневренный фонд и жилье для выселенных должников

Возможность выселения должников из квартир, находящихся в ипотеке, особо важна для обеспечения интересов кредиторов и развития ипотеки в целом, так как без такой возможности ипотечные кредиты будут чрезвычайно рискованным и непривлекательным видом банковской деятельности.

Выселение должников из заложенного жилья регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 13 мая 2008 года), Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ), а в некоторых регионах – и нормативными актами субъектов Российской Федерации (например постановлением правительства Москвы от 8 ноября 2005 года № 881-ПП «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и т. д.).

В настоящее время в ЖК РФ формально предусмотрена возможность выселения должников по ипотечным кредитам в жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ). Однако на практике это обычно не реализуемо из-за того, что жилье из маневренного фонда предоставляется после того, как должник утрачивает право пользования заложенной квартирой (ст. 95 ЖК РФ), а этот момент привязан к продаже квартиры в судебном или внесудебном порядке. В то же время пунктом 2 статьи 106 ЖК РФ установлен срок действия договора найма жилого помещения маневренного фонда до завершения расчетов с должниками после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. Получается, что жилые помещения маневренного фонда предоставляются с момента продажи квартиры до получения денег от этой продажи, а это в современных условиях – считанные дни.

В будущем, если в законодательство будут внесены изменения, а именно в пункт 2 статьи 106 ЖК РФ (изменения, касающиеся предоставления жилья из маневренного фонда до момента появления у должника возможности приобрести другую недвижимость в собственность или заключить договор социального найма), маневренный фонд сможет более активно использоваться для разрешения проблем выселения из ипотечных квартир.

В существующих условиях альтернативой использованию маневренного фонда является выселение должников в специально арендованные жилые помещения. Основанием для такого переселения может быть соглашение с должником, достигнутое в результате деятельности коллекторского агентства, или решение суда. Выселение в арендованное жилье предполагает организацию эффективного и прозрачного взаимодействия между коллекторским агентством и риелторскими компаниями, которые могут оказать услуги по подбору подходящего варианта. При этом целесообразно использовать систему тендеров.

Решение указанных проблем и адекватный ответ на вопросы, которые появляются в современной деятельности кредитных организаций и ипотечных компаний, через развитие ипотечного коллекторства позволит обеспечить развитие кредитования под залог недвижимости и реализацию национальных проектов, связанных с жилищной сферой.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УЧЕБНО-НАУЧНЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»

Приглашают принять участие в практическом консультационном семинаре

2-5 декабря 2008 года, Москва

ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПРИ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И МЕЖЕВАНИИ ЗЕМЕЛЬ

• •    возникновение, прекращение и ограничение прав на земельные участки, установление сервитутов на земельные участки. Правовой режим различных категорий земель

• •    нормативные документы по организации землеустроительных работ при инвентаризации и межевании земель и их применение в практической работе. Формирование земельных участков

• •    комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 № 221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

• •    порядок ведения и формы документов по кадастровому учету объектов недвижимости (последние документы Роснедвижимости)

• •    методика и практика определения цены и составления смет на выполнение землеустроительных работ

• •    автоматизированная обработка геодезических измерений и данных, полученных при инвентаризации и межевании земель. Техническая инвентаризация объектов градостроительной деятельности

• •    государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

• •    технический учет объектов капитального строительства (с учетом положений Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ и писем Роснедвижимости)

• •    комментарий к постановлению Правительства Российской Федерации от 5.06.2008 «Об утверждении Положения о создании геодезических сетей специального назначения»

• •    контрольно-надзорная деятельность Роснедвижимости за использованием земельных ресурсов

• •    судебно-арбитражная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках с земельными участками. Ответственность за нарушения в сфере земельного законодательства

ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: