За городом - не сезон

В сложившейся ситуации угасания интереса к необремененной постройками и обязательствами земле очевидным шагом продавцов явилось снижение цен. По дан-

рис. 1 и 2 — Penny Lane Realty;

рис. 3 — Blackwood.

ным отчета независимого земельного портала zemer.ru, с начала 2011 года средняя стоимость сотки на первичном розничном рынке упала практически на четверть — на 24,9% (сегодняшние цены — см. табл.). Политика под- держки спроса посредством увеличения скидок и выдвижения более дешевого предложения в новых поселках оказалась довольно эффективной: объем сделок в прошлом году рос в среднем на 2% за квартал.

Что характерно, на оптовом рынке земли без подряда ценовая коррекция, по утверждению экспертов, до сих пор не завершена. Это обусловлено интенсивным ростом объема предложения практически втрое за период кризиса. Так, до начала экономического кризиса (первое полугодие 2008 года) общий объем предложения на оптовом рынке земли в Московской области оценивался примерно в 52,4 тыс. га, ныне — в 151 тысячу.

При этом очевидно, что рынок оздоровился после затяжных глобальных экономических потрясений: качество выставляемых на продажу земельных участков повысилось (наиболее полный пакет документов, предоставляющий возможность в минимальные сроки провести сделку, самостоятельный сбор продавцом дополнительной разрешительной документации и пр.). На такие максимально укомплектованные объекты потенциальный спрос постоянно растет, что приводит, соответственно, к увеличению реальных сделок. Однако это увеличение в значительной степени обусловлено ростом спроса на земли промышленного назначения, на долю которых приходится 48% всех сделок. Если говорить о реальном спросе на оптовом рынке земли Московской области — в целом за последние 1,5 года, со второго полугодия 2010 года, наблюдается положительная динамика количества сделок. Однако во втором полугодии 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года (с началом кризиса) количество реальных сделок сократилось в пять раз, то есть число желающих стать лендлордами в Подмосковье существенно снизилось.

Направления спроса

В прошлом году предложение новых коттеджных поселков (с построенными или строящимися домами, а также землями с подрядом на строительство), по наблюдению экспертов, было минимальным за последние пять лет на рынке и вдвое меньше, чем в 2010 году, — всего 79 (рис. 2).

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» : «На старых запасах — точнее, на запущенных до осени 2008 года проектах — рынок «ехал» весь 2009 год. К 2010 году докризисные программы закончились, и рынок банально схлопнулся, что ясно видно по числу новых поселков».

Тем не менее и спрос на фоне мизерного нового предложения продолжал в прошлом году снижаться от месяца

ПОКУПАТЕЛЬ ВЫНУЖДЕН СТРОИТЬ САМ

НОВЫХ ПРОЕКТОВ СТАЛО МЕНЬШЕ

В ОСНОВНОМ ПРЕДЛАГАЮТ НЕ ДАЛЕЕ 30 КМ ОТ МКАД

Рис. 1. Структура спроса по итогам 2011 года

Рис. 2. Количество новых проектов коттеджных поселков в Подмосковье

км

■ До 15

■ 15–30

■ 31–50

■ 51–80

81–100

■ Далее 100

20%

12%

18%

Рис. 3. Структура предложения новых поселков по удаленности от МКАД и направлениям, 2011 год

ФОТОСОЮЗ

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

ЧЕМ БЛИЖЕ К МОСКВЕ — ТЕМ ДОРОЖЕ

Средняя стоимость сотки земли в Подмосковье в зависимости от шоссе и удаленности от МКАД*

входящие в пятерку самых модных и дорогих трасс Подмосковья, составлявшие серьезную конкуренцию Дмитровскому, Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе,

НАПРАВЛЕНИЕ	РАССТОЯНИЕ ОТ МКАД, КМ	СТОИМОСТЬ СОТКИ, ТЫС. РУБ.
Рублево-Успен-	До 30	720,6
ское шоссе	31–60	—
Новорижское	До 30	703,5
шоссе	31–60	440,8
Калужское	До 30	613,6
шоссе	31–60	351,9
Каширское	До 30	420
шоссе	31–60	190,9
Киевское шоссе	До 30	387,4
	31–60	491,3
Ленинградское	До 30	348,9
шоссе	31–60	274,6

НАПРАВЛЕНИЕ	РАССТОЯНИЕ ОТ МКАД, КМ	СТОИМОСТЬ СОТКИ, ТЫС. РУБ.
Дмитровское	До 30	387,4
шоссе	31–60	200,5
Новорязанское	До 30	281,9
шоссе	31–60	105,2
Симферополь-	До 30	494,3
ское шоссе	31–60	211,4
Ярославское	До 30	491,4
шоссе	31–60	192,1
Горьковское	До 30	—
шоссе	31–60	130,9

* По состоянию на начало 2012 года.

Источник: Penny Lane Realty.

к месяцу. По мнению аналитиков Penny Lane Realty , всему виной мировая финансовая нестабильность.

Как и в 2010 году, на протяжении всего 2011 года наибольшую динамику на первичном рынке показала недвижимость экономкласса. Доля «экономных» сделок превысила 80% от всех заключенных, 65% из которых (данные компании Blackwood ) пришлись на участки без подряда.

Если же брать географический разрез, то лидером по выходу нового предложения явилось Новорижское шоссе (его доля на рынке вот уже который год традиционно составляет 40%, данные Blackwood ; рис. 3). Согласно исследованию «Подмосковье: строящиеся поселки бизнес- и премиум-класса. Итоги 2011 года» компании IntermarkSavills , на втором месте — Калужское и Киевское шоссе (в совокупности около 30%). Доля новых строящихся высокобюджетных проектов на

Несмотря на нестабильность многих макроэкономических показателей, никаких предпосылок для активного роста или снижения стоимости загородной недвижимости нет.

Рублево-Успенском шоссе — лишь около 5% от общего числа. Не превышает 10% и доля остальных престижных направлений — Минского, Дмитровского и Пятницкого шоссе. Вдоль менее престижных шоссе, таких как Ленинградское и Ярославское, в высокобюджетном сегменте располагаются в основном поселки таунхаусов бизнес-класса.

Класс «эконом» популярен на всех направлениях. А вот спрос на недвижимость бизнес- и премиум-класса в 2011 году практически весь сконцентрировался на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе: 27 и 29% всех запросов соответственно (данные Penny Lane Realty). Калужское и Киевское шоссе, еще полгода назад существенно сдали свои позиции вследствие тотальных планов правительства по расширению Москвы.

Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty : «В нашей компании практически отсутствуют обращения с целью приобретения земельного участка или коттеджа в Новой Москве. Все клиенты, которые ранее рассматривали юго-запад, решили подождать и понять, что там будет происходить. Я думаю, что компании, работающие с недвижимостью бизнес- и элит-класса в этом географическом сегменте, сейчас не у дел. Такое положение объяснимо. Обычно, приобретая загородную недвижимость, покупатели стремятся к тому, чтобы она была загородной на 100%. Попытки продавать Потапово, Южное Бутово показали, насколько это сложные для реализации проекты. Помимо этого, большие сомнения вызывают планы правительства застраивать присоединенные территории исключительно малоэтажным жильем. В средней полосе России выгоднее всего строить многоэтажные дома, именно поэтому все ранее заявленные проекты малоэтажной застройки у нас превращались в районы с высокоэтажными зданиями. Вероятность того, что Новая Москва будет исключением и останется малоэтажной, невелика. В настоящий момент присоединяемые к столице земли активно застраивают стандартными высотными домами. Всего там реализуют порядка 20 проектов».