Законодательные основы регистрации права собственности на недвижимое имущество

Развитие гражданского оборота является одной из важнейших задач современной российской цивилистики. Ст. 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, законодатель напрямую указал на исключительную важность процедуры государственной регистрации права. Строительство напрямую связано с созданием объектов недвижимости и является одной из ключевых отраслей экономики, стимулирует множество смежных отраслей. Высокая степень социальной значимости строительной отрасли предопределяет достаточно жесткое нормативное правовое регулирование.

Одной из самых сложных административных процедур является получение разрешения строительство, которое предусмотрено ст. 51 градостроительного кодекса РФ. Данная процедура в большинстве случаев предполагает значительные временные и финансовые затраты застройщика. При этом разрешение на строительство не является конечной целью участников гражданского оборота, а представляет собой лишь промежуточный этап, необходимый для ввода объекта в эксплуатацию и дальнейшей регистрации права собственности на возведенный объект. Лишь после регистрации права имущество становится полноценным объектом гражданских прав, удовлетворяющим интересам участников гражданского оборота.

Специфика всего процесса создания и введения в гражданский оборот объекта недвижимости заключается в том, что на указанные правоотношения оказывают влияние сразу несколько субъектов: Росреестр в лице своих территориальных управлений, органы местного самоуправления, органы исполнительной власти субъекта. Указанные правоотношения в той или иной степени подпадают под действие нескольких федеральных законов, подзаконных актов, законов субъектов РФ, местного законодательства. В результате сложившегося разнообразия возникают случаи различного толкования и применения правовых актов и реализации отдельных процедур. В противовес можно привести налоговое администрирование. По вопросам налогообложения, регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Федеральная налоговая служба играет главную роль, она сочетает в себе функции органа одновременно, осуществляющего соответствующие регистрационные действия, совершающего все административные процедуры и реализующего контрольнонадзорные полномочия. Федеральный орган исполнительной власти, аккумулируя в себе широкие полномочия, имеет возможность формировать единообразные подходы при принятии решений в процессе реализации своих функций.

Таким образом, правовое регулирование создания недвижимого имущества представляет собой сплав технических норм и требований, административных регламентов и гражданско-правовых норм, связанных с возникновением, реализацией и защитой вещных прав.

За последние несколько лет суды высших инстанций провели достаточно серьезную работу по анализу и обобщению правоприменительной практики в сфере реализации и защиты вещных прав на недвижимое имущество, в результате чего опубликованы постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153.

В 2009 году Минрегиона России своим письмом от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 выражал мнение, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. Также в письме указывалось, что критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Однако, на сегодняшний день ГОСТ 27751-88 не действует. С 1 июля 2015 г. действует межгосударственный стандарт ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения». Классификация зданий и сооружений, используемая в данном документе, не дает ответа на вопрос о выделении признаков объектов вспомогательного использования.

Упоминание вспомогательного характера использования встречается при идентификации зданий и сооружений в соответствии с п. 10 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»1. Законодатель отмечает, что к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, получить ответ на вопрос о вспомогательном использовании объекта недвижимости можно только путем системного толкования норм права.

Вместе с тем, законодатель установил упрощенный порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости, которым могут воспользоваться лица, построившие объект вспомогательного использования. В соответствии со ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 основаниями для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта недвижимого имущества

297 Законодательные основы регистрации права собственности на недвижимость не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Анализ нормативной правовой основы осуществления органами местного самоуправления в крупнейших городах Приволжского федерального округа функций по выдаче разрешительной документации в сфере градостроительной деятельности показал, что структурные подразделения администрации муниципальных образований зачастую не осуществляют предварительный анализ проектной и иной документации и не дают ответа на вопрос, нужно ли получать разрешение на строительство в конкретной ситуации. Указанные полномочия напрямую не предусмотрены положениями об указанных органах. В результате чего орган местного самоуправления осуществляет лишь последующий, а не предварительный контроль.

Таким образом, подводя итог, можно отметить следующее. Законодатель в общем случае предусмотрел обязанность участников гражданского оборота получать разрешение на строительство при создании объектов недвижимого имущества.