Зарубежный и отечественный опыт ипотечного кредитования: проблемы развития и реализации

I ЦЭМИ РАН.

банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся на депозитах, за счет межбанковских кредитов и т.п.

Вторая характерная черта данной модели — зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Указанная зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с неполностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах: Англии, Франции, Испании, Израиле и др.

«Расширенная открытая» (американская) модель ипотечного кредитования. В данной модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Расширенная открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов независимых от системы инвесторов, данная модель подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение она может иметь лишь в странах с устойчивой экономикой. Не случайно в США и Канаде развитие этой модели достигло наибольшего масштаба и совершенства, в связи с чем ее часто называют американской моделью ипотеки.

Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть стоимости наличными (10 — 20%), а всю оставшуюся — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог недвижимости, либо приобретаемой, либо уже находящейся во владении клиента (ставка за кредит составляет 7 — 9% годовых). Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 — 30 лет.

«Сбалансированная автономная» (немецкая) модель. Ключевым отличительным признаком такой модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом фондовом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья, после чего заемщики получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита длится обычно 10—15 лет.

Важным достоинством немецкой системы стройсбережений является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок автономны и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой дан ной системы выступает ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбере-жения. Банки, использующие данную схему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных. Таким образом, немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Ссуда предоставляется на следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, что может составлять, соответственно, 18 месяцев и от 40 до 50% общей сберегательной суммы (то есть суммы, состоящей из собственных сбережений и ссуды) и зависеть от имеющихся в распоряжении банка общих средств. В рамках этого метода распределения, который основывается на принципе «время — деньги», выплачивается общая сберегательная сумма. После распределения ссуда погашается вкладчиком в установленный срок.

Современная структура управления жилым фондом в Финляндии. Одной из форм приобретения жилья в собственность является «жилье с частичным владением». По соглашению с владельцем жилья арендатор покупает только часть акций жилья и приобретает право на выкуп оставшейся части акций и переход жилья в его полную собственность. С 1993 г. государство выделяет субсидию под небольшие проценты строительным компаниям или застройщикам жилья с частичным владением. Оно также поддерживает строительство с максимальным сроком кредитования — до 20 лет и с субсидиями до 90%. Будущие жильцы должны соответствовать определенным критериям (размеры доходов, потребность в жилье) [1].

Основные характеристики ипотечных контрактов представлены в таблице.

Сравнительные характеристики ипотечных контрактов

Показатели	Франция	Германия	США	Канада	Дания	Великобритания	Россия
Доля кредита в стоимости жилья, %	60	50	80-90	75-95	80	75-100	30-70
Срок кредитования, лет	15-20	15-20	15-20	25	20-25	20-25	10-15
Процентная ставка, %	8	8	3-4	4-5	5-8	4-8	10-18

В Российской Федерации при организации ипотечного жилищного кредитования принимался за основу зарубежный опыт. Российские регионы в условиях малой активности, нежелания коммерческих банков осуществлять долгосрочное ипотечное кредитование и при отсутствии вторичного рынка закладных стали применять главным образом одноуровневую депозитарную схему. Согласно этой схеме сберегательные банки предоставляют ипотечные кредиты, обслуживают их и являются инвесторами, так как выданные кредиты хранят в своих портфелях. Задачей администрации в регионах и городах является создание инфраструктуры жилищной ипотеки.

В некоторых регионах жилищные ипотеки функционируют с 1994 г., накопили достаточный опыт работы и модернизировали первоначальные схемы и их экономические параметры.

Общим для большинства региональных жилищных ипотек являются: одноуровневая депозитарная схема, залог (приобретаемая квартира), кредитор (местное отделение Сбербанка РФ), рублевые льготные кредиты, в то время как условия кредитования, максимальная сумма кредита, объем и количество кредитов существенно различаются.

В Белгородской области и Башкортостане населению в сельской местности предоставляются товарные кредиты в виде строительных материалов, изделий и предметов домоустройства для завершения строительства или строительства жилого дома. Товарный кредит погашается денежными средствами или сельхозпродукцией, клиент может погасить кредит досрочно.

В Башкортостане создан Фонд жилищного строительства, который получает материальные ресурсы от предприятий — недоимщиков по налогам и платежам в республиканский бюджет на жилищное строительство. Фонд предоставляет товарные кредиты организациям-операторам, которые проводят всю работу с населением по выдаче и обеспечению возврата кредита.

Жилищные кредиты в Республике Коми предоставляются коммерческими банками, разница в процентах до 2/3 учетной ставки рефинансирования компенсируется республиканским бюджетом. Разработана и успешно применяется на практике система жилищных контрактов. Клиент должен оплатить или накопить сумму первоначального взноса в размере 70% стоимости приобретаемого жилья, после чего ему выдается кредит на недостающую сумму и право проживания в приобретенной квартире. Средства клиентов защищены от инфляции, поскольку накопления производятся денежными средствами, трансформированными в квадратные метры площади жилья.

В Республике Удмуртия в настоящее время работают две программы. По программе 1994 - 1998 гг. выдано кредитов на 12 млн. руб., в том числе за счет возвратных средств — 3 млн. руб., их получили 3 тыс. 435 клиентов. За счет этих средств введено 147 тыс. кв. м жилья. Вторая программа рассчитана на период с 1999 по 2005 гг., за счет ее реализации планируется обеспечить жильем 52 тыс. семей. В схему жилищной ипотеки введен Фонд по развитию жилищного строительства, который получает кредитные средства в Удмуртском отделении Сбербанка РФ и выдает ссуды клиентам. Включение Фонда в структуру жилищной ипотеки преследует цель создания в перспективе классической двухуровневой схемы жилищной ипотеки. Компенсация Сбербанку РФ составляла 3 — 4 млн. руб. в год (при ставке кредита Сбербанка РФ 24 — 27%). С увеличением ставки по кредитам до 47% средств республиканского бюджета для компенсации разницы в процентных ставках недостаточно, поэтому объем кредитов в 1999 г. снизился с планируемых 22,8 до 6,74 млн. руб.

Жилищные кредиты в Оренбургской области выделяются как на покупку, так и на завершение строительства жилья. Для реализации федеральных жилищных программ создана «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация», которая выполняет функции заказчика, генерального инвестора и поручителя (гаранта) за клиента. Для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов привлечен Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь». В 1999 г. планировалась выдача кредитов на 56 млн. руб.

В Ростове-на-Дону работают сразу три схемы строительной ипотеки. Кредиты выдают местное отделение Сбербанка, ссудно-сберегательное общество и Агентство жилищных программ администрации Ростовской области. Бюджетом области предусматривалось в 1999 г. выдать кредитов на 10 млн. руб.

Одной из действующих региональных схем жилищной ипотеки является программа «Жилье в кредит», внедренная в г. Сарове Нижегородской области.

Программа рассчитана на граждан со средними доходами. За основу структуры финансирования ипотечного кредитования принята схема, в которой одновременно задействованы механизмы финансирования через некоммерческий фонд и продажи жилья в рассрочку.

Основой такого рода схемы является механизм продажи жилья в рассрочку. Фонд направляет средства на строительство или покупку жилья на вторичном рынке, затем реализует его клиенту — участнику программы ипотечного кредитования. Функции безналогового оператора ипотеки выполняет некоммерческая организация — Фонд социального развития, и за счет этого расходы клиента по приобретению жилья, оформлению документов, получению кредита составляют минимально возможную сумму. Обязательное условие — наличие у клиента собственной квартиры, которая передается Фонду 1 в зачет части стоимости нового жилья. Как правило, клиент приобретает квартиру, в которой на одну комнату больше, чем в его собственной. Фактически Саровская ипотека — это обмен жилья с доплатой в рассрочку, но эта программа позволила в 1998 г. улучшить жилищные условия 173 семьям.

Источниками финансирования программы служат пожертвования юридических лиц и средства кредитных организаций, которым, при условии их участия в жилищной ипотеке, предоставляются налоговые льготы. Эти средства используются как начальный капитал программы и расходуются для строительства и приобретения жилья, формирования кредитных ресурсов.

Программа «Жилье в кредит» намечена к реализации в Пензе, Зареченске, Рязани.

В Нижнем Новгороде внедряется пилотный проект программы «Шаг за шагом», являющейся одним из вариантов программы «Жилье в кредит». Для реализации в 1999 г. было предложено 15 квартир: 10 трехкомнатных и 5 двухкомнатных. Участник программы продает свою прежнюю квартиру администрации города по рыночной цене. Эта сумма является частью оплаты за новую квартиру. Вторая часть — личные накопления (не менее 15% от стоимости новой квартиры), третья — ипотечный кредит на 10 лет под 8% годовых. Кредит не может превышать 20-кратного размера ежемесячного семейного дохода. В связи с небольшим объемом выделенных квартир общая величина кредитов установлена в размере 4 млн. руб., а круг клиентов ограничен работниками бюджетной сферы, нуждающимися в улучшении жилищных условий. По состоянию на 1.01.2000 г. на участие в программе подано только 22 заявления — 12 на трехкомнатные и 10 на двухкомнатные квартиры.

В Москве к ипотечным операциям отдельные банки приступили в 1993 г. Начиная с 1994 г. здесь получила развитие система жилищных стройсбережений и целевого инвестирования «Комбиин-вест», предложенная корпорацией «Жилищная инициатива» и реализуемая в настоящее время на территории ряда московских префектур при участии банка «Аспект» и «Банка Москвы».

Согласно этой программе, первым из обязательных источников инвестирования строительства нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад. Вторым источником инвестиций могут быть субсидии местных органов власти и предприятий, на которых работают нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, внебюджетные источники привлеченных к строительству организаций и частных лиц (коммерческих инвесторов). Третий источник — средства от продажи квартиры, которую занимает семья очередника. И наконец, четвертым источником оплаты новой квартиры является краткосрочный заем, максимальный размер которого в данной программе обозначен в пределах до 30%. С 1996 г. программа «Комбиин-вест» получает поддержку Правительства Москвы. В своей основе она опирается на принципы немецкой системы жилищного ссудосбережен ия.

Анализ деятельности российских жилищных ипотек показывает, что, несмотря на имеющиеся в стране предпосылки для их работы, существует целый ряд проблем социально-экономического плана, препятствующих увеличению масштаба жилищного ипотечного кредитования. Это общая нестабильность экономики, низкий уровень дохода большей части населения по сравнению со стоимостью жилья, высокие налоги и высокий уровень инфляции, несовершенная законодательная база, дефицит жилья, неразвитость жилищного рынка и его инфраструктуры.

Но самая серьезная проблема — это недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах. В странах с развитой системой ипотечного кредитования именно государство, особенно на первых этапах, берет на себя финансовую поддерж, ку долгосрочного кредитования. Государственная поддержка может осуществляться либо с помощью льготного налогообложения банков, строителей и других субъектов, связанных с операциями финансирования строительства или приобретения жилья, либо с помощью субсидий заемщикам.

Кроме того, в нашей стране кредитуется потребитель жилья, а не застройщики и инвесторы. Именно такой подход способствует самоокупаемости данного механизма кредитования.

Г.А. Цылина [2] отмечает, что «в настоящий момент такой заманчивый, но крепкий орешек, как американская модель финансирования, России «не по зубам» в связи с незащищенностью данной модели от нашей российской действительности. Раскрутка различных схем накоплений сегодня ближе к российским реалиям, так же как и создание всевозможных государственных фондов (межрегиональных, территориальных, муниципальных) параллельно с созданием самых различных замкнутых кредитных схем и применением всевозможных технологий (что, собственно, мы уже и имеем на некоторых территориях)». Долгосрочное жилищное финансирование развивается только в тех регионах, где есть заинтересованность и изыскиваются финансовые средства для решения этой крупной и важной социальной задачи, что еще раз подтверждает необходимость реальной государственной жилищной политики. Некоторые финансовые схемы, вероятно, будут работать только как промежуточные до тех пор, пока ситуация в экономике не стабилизируется, так как основные проблемы ипотеки лежат в плоскости решения общих экономических задач.

Выполненный анализ показал, что развитие экономического механизма ипоте- ки сдерживается из-за ряда нерешенных проблем теоретического и практического характера, как-то:

• •    несовершенство организационно -экономических моделей жилищной ипотеки, отсутствие методик расчета и формализации потребности в ресурсах ее субъектов;

• •    отсутствие разработок в области формирования инвестиционного фонда ипотеки, позволяющих произвести взаи-моувязку основных экономических параметров и их оптимизацию;

• •    слабое нормативное и организационно-экономическое обеспечение функционирования муниципальных жилищных ипотек;

• •    низкий уровень знаний специалистов в области ипотечного кредитования.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ НА ВОЛОГОДСКОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

Обеспечение населения жильем в Вологодской области является одной из важнейших социально-экономических проблем. Это обусловлено:

Кольев

Александр Анатольевич — аспирант ВНКЦ ЦЭМИ РАН.

Кроме того, опережающий рост цен по сравнению с ростом доходов граждан обусловил снижение покупательной способности населения. Поэтому очень важно, на наш взгляд, оценить его инвестиционные возможности на рынке жилья. Это позволит, в конечном итоге, найти обобщающий показатель доступности жилья, позволяющий сопоставить доходы населения и среднюю стоимость жилья (табл. 1).

Данный коэффициент рассчитывается по формуле [1]:

Д — среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год;

N — число человек в семье;

S — площадь условной квартиры, м2;

С — средняя стоимость 1 м² жилья, руб.

Расчеты выполнены на основе статистических данных по Вологодской области для условной семьи из 3 человек и стандартной квартиры площадью 54 м2 (в соответствии с социальной нормой жилья 18 м2/чел.).