Зарубежный опыт споров об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения

Рассмотрение споров об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения относится к институту защиты частной собственности.

Особенностью зарубежного права является то, что виндикационный иск не во всех странах одинаково трактуется и используется для регулирования гражданско-правовых отношений.

В зарубежном праве в целом стоит выделять два вида мер защиты частной собственности – земельных участков.

Таким образом, защита прав на земельные участки в зарубежном праве включает обязательственно-правовые и вещно-правовые меры защиты.

Обращение к понятию виндикационного иска в праве Германии показывает, что в нем нет данного понятия. Анализ германского гражданского уложения1 показывает, что ГГУ не содержит понятие данного иска, однако в статьях § 985 и § 986 ГГУ существует правило об истребовании вещи, что равнозначно процессу виндикации. Согласно § 985 ГГУ собственник вправе истребовать свою вещь. Согласно § 986 ГГУ «если косвенный собственник не имеет права передавать владение владельцу, владелец может потребовать у владельца передать эту вещь косвенному владельцу или, если он не в состоянии или не желает взять на себя собственность себе. Владелец имущества, проданного в соответствии с § 931 путем уступки требования о передаче, может возражать против нового собственника и защищать свое право в суде.

Статье 2279 Гражданского кодекса Франции виндикация дается в следующем изложении: « Тот, кто потерял или у кого украдена вещь, может истребовать ее обратно в течение трех лет, считая со дня потери или кражи, от того, в чьих руках он ее найдет; но этот последний имеет обратное требование против того, от кого он ее получил» 2. Одно из наиболее коротких и лаконичных определений виндикационного иска было предложено Германским гражданским уложением: «Собственник может потребовать от владельца выдачи вещи»3. В ст. 641 Швейцарского гражданского уложения определение виндикации формулируется следующим образом: «Собственник вещи имеет право свободно распоряжаться ею в пределах закона. Он имеет право требовать ее обратно от каждого, кто ее неправильно удерживает, и устранять всякое неправомерное на нее воздействие».

В рамках истребования собственности из чужого незаконного владения в зарубежном праве существует такое понятие как права скваттера – «squatter's rights», которое означает право постороннего лица использовать чужую собственность, если владелец этому не противится.

«Squatter's rights» является юридическим принципом, который применяется, когда лицо, не имеющее правового титула на часть собственности - обычно землю (недвижимое имущество ) - пытается подать заявку на собственность на основании истории владения или занятия земли без разрешения ее законного владельца. Именно в этих случаях в рамках существующих споров, земельный участок может быть предметом рассмотрения судебного спора. Дело в том, что собственник имеет право вернуть владение своим имуществом от несанкционированных владельцев через защиту своего право путем подачи иска в суд. Но безусловно, стоит учитывать специфику национального регулирования данного принципа «squatter's rights» в отдельных странах. Так, например, в английской традиции общего права суды давно постановили, что, когда кто-то владеет имуществом без разрешения, а владелец имущества не осуществляет свое право на возвращение своего имущества, то есть на земельный участок, в течение значительного периода времени, то может возникнуть новый титул собственности у нового владельца. Фактически, владелец земли, который долгое время владеет землей на незаконных основаниях становится новым владельцем недвижимости4. С течением времени законодательные органы создали правила ограничений, которые определяют продолжительность времени, в течение которого владельцы должны возвращать владение своим имуществом. Например, в США эти временные рамки широко варьируются между отдельными штатами, начиная с пяти лет до целых 40 лет5.

Лицо которое пытается истребовать земельный участок из незаконного владения на протяжении длительного времени требуется доказать неприемлемое использование имущества.

Право личной собственности также может быть оспорено.

В Великобритании исторически сложилось так, что если кто-то владел землей достаточно долго, считалось, что это само по себе оправдывает приобретение хорошего титула. Это означало, что, если кто то добросовестно владеет землей на протяжении длительного времени, то с него не будут спрашивать чужой титул.

На современном этапе развития правового регулирования в Великобритании земля, которая не используется или игнорируется владельцем, может быть преобразована в чужую собственность, если будет производиться постоянное добросовестное использование участка. До принятия Закона Великобритании о регистрации земли 2002 года6 , если лицо обладало землей в течение 12 лет, то по общему праву по истечение срока действия предыдущий владелец не имеет права истребовать земельный участок обратно. То есть через 12 лет первый собственник не сможет подать иск об истребовании земельного участка.

В настоящее время согласно изменениям и дополнениям Закона Великобритании о регистрации земли 2002 года7 после истечения 10 лет владения земельным участком можно обратиться к собственнику об оформлении в собственность.

Указывая на прецедентные дела в рамках данного принципа и действия 12 летнего срока стоит привести пример дела J A Pye (Oxford) Ltd v Graham8/

Истец J A Pye постоянно действовал через своего директора, г-на Пая. Пай позволил своим соседям Грэхемам использовать 23 гектара (57 акров), которыми он владел, стоимостью 10 000 000 фунтов стерлингов. В документе четко указано, что соглашение прекратится 31 декабря 1983 года и что для продолжения договоренности необходимо будет заключить новый контракт. Пай не заключил другое соглашение, потому что хотел истребовать землю, но не сделал этого, а Грэхемы продолжали пользоваться землей. Через 12 лет Грэхемы попытались получить право собственности на основе вышеуказанного закона.

При рассмотрении дела в Высоком суде было постановлено, что в соответствии с Законом о регистрации земли 1925 года Грэхемы были законными владельцами земли, так как Пай не смог владеть и пользоваться этой землей. В своем окончательном решении суд признал право собственности Грэхемами.

Апелляционный суд отменил постановление Высокого суда и постановил, что Грэхемы использовали землю только по соглашению о выселении, таким образом, они не обладали ею.

Палата лордов единогласно отклонила решение Апелляционного суда и восстановила решение Нойбергера Дж (Высокого суда).

Истец подал иск в Европейский суд по правам человека об истребовании земли из чужого незаконного владения. ЕСПЧ первоначально постановил, что получение собственности через принцип «squatter's rights» противоречит статье 1 Протокола 1 Европейской конвенции о правах человека (право на мирное пользование своим имуществом). Большая палата впоследствии постановила, что, несмотря на вмешательство в права Конвенции, это является пропорциональным и, следовательно, допустимым вмешательством. Таким образом, английский закон является совместимым с правами человека. Суд отклонил это решение, считая, что он находится в пределах усмотрения государства-члена (Великобритании) для определения соответствующих правил собственности.