Зарубежный опыт в области налогообложения недвижимого имущества

Конкретные системы налогообложения недвижимости в каждой стране отличаются своими особенностями.

Так, например, в Великобритании взимается единый налог на имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности (nationalnon-domesticrate – NNDR). Органы местного самоуправления взимают налог на недвижимость (universalbusinessrate – UBR). Налогооблагаемая база в данном случае – предполагается: сумма годовой арендной платы. Он взимается с собственников или арендаторов недвижимого имущества производственного или непроизводственного назначения. В это понятие входит и земля. К числу плательщиков данного налога относятся и лица, снимающие жилье и выплачивающие квартирную плату [1, c. 28].

Основные законы о недвижимости в Соединенном Королевстве (Англия, Шотландия, Уэльс, обе Ирландии, острова Мэн, Джерси, Гернси) не менялись с 1925 г. Однако законодательство на месте не стоит. Законы о налогах и о жилье являются особенно изменчивыми. Закон о коммерческой (нежилой) недвижимости был принят в 1954 г. Эта отрасль вне политики, тогда как жилье входит в сферу социальных интересов и зачастую дотируется государством.

Конкретно в Англии ставка налога на недвижимость зависит от ее рыночной стоимости, установленной на 1 апреля 1991 г. на основе суммы, за которую на эту дату жилье можно было продать на открытом рынке при должной рекламе. Дом стоимостью до 120 тыс. фунтов стерлингов не облагается налогом вообще, от 120 до 250 тыс. фунтов – по ставке 1%, от 250 до 500 тыс. фунтов – 3%, свыше 500 тыс. фунтов – от 4%.

Во Франции есть три различных налога: налог на имущество (застроенные участки); налог на имущество (незастроенные участки); налог на жилье. Владелец квартиры платит фактически два налога: (правда, налог исчисляется из кадастровой стоимости строений, который не пересматривался последние полвека). Если собственник дома в нем живет, он платит оба налога, если нет – только налог на недвижимость [3, c. 87].

Налог на застроенные участки применяется к зданиям, расположенным во Франции, и исчисляется путем применения определенных устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления коэффициентов к половине стоимости условной арендной платы в порядке, определенном местным земельным реестром (cadastre). Налог касается всей недвижимости – зданий, сооружений, резервуаров, силосных башен и т.д., а также участков, предназначенных для промышленного или коммерческого использования.

Недвижимое имущество, находящееся в Дании может облагаться тремя видами налога на недвижимость: местный налог на недвижимость (kommunalgrundskyld); окружной налог на недвижимость (amtskommunalgrundskyld); местный налог на недвижимость, используемую как офисы, отели, заводы, мастерские и иные сходные коммерческие цели (doekningsafgift). Ставка муниципального налога на недвижимость может в среднем быть от 0,6% до 2,4%. Ставка окружного налога на недвижимость составляет 1%. Ставка местного налога на недвижимость на здания, используемые в определенных целях, не может превышать 1%. Предоставляемые по налогу льготы относятся только к объектам недвижимости [4, c. 91].

В Голландии налог на недвижимость (onroerendezaakbelasting) ежегодно налагается местными органами. Налог состоит из: части налагаемой на собственников недвижимости; части, налагаемой на пользователей недвижимости.

Местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок (налоговая ставка различается для каждого органа местного самоуправления, в целом между примерно 0,1% и 0,9% стоимости, в результате собственник средней по площади недвижимости в год уплачивает муниципальному бюджету около 300-400 евро, но ставка налога может из года в год меняться). Различные ставки могут применяться для собственности, используемой в коммерческих целях и частной собственности. Налог на недвижимость может быть основой вычетов для целей налога на прибыль компаний (для физических лиц, налог на недвижимость может быть основой вычетов, если собственность используется в коммерческих целях).

В Испании налог взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогом облагаются земельные участки и строения в пределах муниципального округа. Налогооблагаемая база – кадастровая стоимость. Она переоценивается каждые 8 лет Кадастровым управлением. В среднем налоговые ставки составляют 0,4% для имущества, находящегося в городе и 0,3% – в сельской местности, но могут применяться и более высокие ставки. Существует также налог на возрастающую стоимость земельных участков. Он вносится при изменении владельца участка в случае, если его кадастровая стоимость возросла за период, прошедший от приобретения до продажи.

В Чехии налог с владельцев квартир взимается по схеме, аналогичной действующей ныне в России, исходя из остаточной стоимости строения.

В Финляндии ежегодный налог на имущество составляет около 1 евро за 1 кв. м площади в год, рыночная стоимость дома не имеет значения.

В Швейцарии не существует единого налога на федеральном уровне. Налоги на недвижимость налагаются либо на уровне кантонов (субъекты аналогичные американским штатам), либо на местном уровне. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок. В швейцарском кантоне Базель-штадт, ставка налога на недвижимость составляет 0,4% рыночной стоимости, сниженная ставка в 0,2% применяется к некоторым компаниям [2].

По европейским меркам в Швейцарии относительно низкий уровень налогообложения. Сравнительный анализ налогообложения по основным кантонам (Каждая из федеративных единиц, входящая в состав Швейцарии) Швейцарии и городам Европы, показывает, что в Швейцарии уровень налогообложения организаций и физических лиц с доходом около 100000 швейцарских франков (CHF) в год по сравнению с другими регионами Европы остается очень низким.

Проведем сравнительный анализ налогообложения имущества на примере Швеции, Германии и США. Выбор данных стран обусловлен следующими причинами [5, c. 46]:

• -    Швеция, как считают некоторые эксперты, имеет одно из самых проработанных и постоянно совершенствуемых налоговых законодательств;

• -    Германия является крупнейшей экономикой Европы, имеющей

  достаточно гибкую налоговую систему (порядка 80% поступлений в бюджет обеспечивают налоги; за 2016 г. налоговые сборы увеличились на 3% в сравнении с плановыми показателями);

• -    США являются одним из мировых экономических центров с достаточно динамичным рынком недвижимого имущества (по итогам 2011 г. рынок недвижимости закрылся положительной динамикой, количество сделок

возросло в годовом исчислении на 5% и составило 4,61 млн.).

Основу налогооблагаемой базы по рассматриваемым иностранным государствам (таблица 1) составляет оценочная стоимость объекта недвижимости, которая периодически пересматривается.

Таблица 1 – Сравнение условий налогообложения стран

Показатели	Швеция	Германия	США
Налогооблагаемая база	Оценочная (экспертная) стоимость, составляющая 75% от рыночной, определяемой на основе анализа статистических данных за последние 2 года	Налоговая (оценочная) стоимость с вычетом необлагаемого минимума	Стоимость приобретения (оценочная) недвижимости с ежегодной индексацией в 2%
Объект налогообложения	Земельный участок и расположенные на нём здания и сооружения совместно	Земельный участок и расположенные на нём здания и сооружения совместно	Земельный участок и расположенные на нём здания и сооружения совместно
Периодичность взимания	Один раз в год	Поквартально	Один раз в год или дважды равными платежами
Налоговая нагрузка	0,7%-0,8% от оценочной стоимости; максимальная сумма налога – 6825 крон (около 775 евро) взимается с недвижимости стоимостью 910000 шведских крон (103285евро) и выше	0,98%-2,84% (с учётом муниципальных коэффициентов) от налоговой (оценочной) стоимости с вычетом необлагаемого минимума	1,0% × (местные коэффициенты) от оценочной стоимости
Льготы	Пенсионерам и инвалидам по	На недвижимости некоммерческих	На собственность федерального

	основному месту жительства до 4% от их доходов	учреждений, церкви, для учреждений, финансируемых из	правительства, штатов, органов местного самоуправления,
Особенности	Возможность предоставления налогового кредита; установлена минимальная обязательная к оплате сумма налога	Налоговые преференции, если при строительстве использованы энергосберегающие технологии	Налоговый вычет, если недвижимость используется собственником для проживания

Анализ зарубежного опыта налогообложения объектов недвижимого имущества на примере рассмотренных трёх стран позволяет сделать следующие выводы:

• -    введение совместное налогообложение земельного участка и строения, вследствие этого разграничение налоговых обязательств в случае, когда земельный участок находится в аренде;

• -    создание единого кадастрового учёта земельных участков и строений;

• -    применение в качестве налоговой базы оценочной стоимости объекта недвижимости, исчисляемой на основании данных о сделках за установленный период до налогооблагаемого года с её пересчетом по истечении определённого времени (определяется из расчёта, когда значительно изменяются стоимости на объекты налогообложения) или использованием переводных коэффициентов;

• -    расчёт оценочной стоимости с применением существующих методик (затратная, доходная и сравнения), учёт в состоянии объекта недвижимости физического и функционального износа (в частном порядке – экономического);

• -    возможность предоставления налогового кредита – изменения сроков уплаты налогового обязательства;

• -    возможность обжалования результатов оценки в частном или коллективном порядке за счёт заинтересованной стороны, возможность

преференций на обжалование для лиц, имеющих законодательно право на льготы.

На современном этапе налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют от 1% до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти. Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.